TP.Hồ Chí Minh: Dân khổ do luật bất cập!

17/07/2012 07:39

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng luật định, khi đang làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thì cơ quan Thi hành án Dân sự yêu cầu tạm dừng việc đăng ký chuyển nhượng. Điều đáng nói nguyên nhân lại xuất phát từ sự bất cập của pháp luật khiến dân thì khổ, còn cơ quan chức năng thì lúng túng.

Hình minh họa

Tạm hoãn phút 89

Trong đơn gửi PLVN, ông Cao Thế Tân ngụ tại xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, TP.HCM trình bày: Ngày 05/01/2010, ông ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) với vợ chồng ông Trần Anh Tuấn tại Văn phòng Công chứng và sau đó đi nộp hồ sơ kê khai thuế. Ngày 19/01/2010, Chi cục Thuế huyện Hóc Môn ra thông báo thuế, nhưng do bận công việc đột xuất nên đến sáng ngày 22/01/2010, ông mới đi nộp thuế và nộp hồ sơ đăng ký QSDĐ. Thời gian sau, ông Tân nhận được thông báo của cơ quan đăng ký QSDĐ với nội dung: Trả hồ sơ đăng ký chờ ý kiến của cơ quan THADS, vì ngày 22/01/2010 Văn phòng Đăng ký QSDĐ nhận được Quyết định số 24 ngày 21/01/2010 của Chi cục THADS huyện Hóc Môn về việc tạm dừng đăng ký chuyển nhượng thửa đất mà ông Tân nộp hồ sơ.

Vì sự bất cập của pháp luật

Làm việc với cơ quan THADS, ông Tân được chấp hành viên giải thích, theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự (BLDS) “Hợp đồng chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” và do đó đã làm phát sinh quyền của bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 702 BLDS: “Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với đất được chuyển nhượng”. Tuy nhiên, theo Điều 692 BLDS thì việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ và tại Khoản 4, Điều 164 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại QSDĐ…có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ”.

Ngày ông Tân nộp hồ sơ đăng ký lại trùng với ngày cơ quan đăng ký nhà đất nhận được văn bản yêu cầu tạm ngưng việc đăng ký. Như vậy theo Điều 10, Nghị định 58/2009/NĐ-CP biện pháp ngăn chặn của cơ quan THADS là có cơ sở.

Đồng ý với giải thích của chấp hành viên, tuy nhiên vì chờ đợi quá lâu nên ông Tân đã tham khảo ý kiến luật sư để ủy quyền khởi kiện người chuyển nhượng nhưng các luật sư được hỏi đều cho rằng hợp đồng đã ký đúng pháp luật và cũng không rơi vào trường hợp quy định tại điểm a, mục 1, phần IV Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT-BTP-VKS ngày 26/02/2001 của Bộ Tư pháp – Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao, hướng dẫn thực hiện một số quy định về thi hành án dân sự, có quy định: “Đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của Toà án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, thì Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch đó.

Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ bỏ giao dịch đó”. Và kể cả Khoản 1, Điều 6, Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, TANDTC, VKSNDTC thay thế Thông tư liên tịch số 12 nói trên cũng chỉ bổ sung thêm trường hợp kể từ thời điểm có bản án quyết định của Tòa án mà không đề cập đến trường hợp chuyển nhượng trước khi có bản án quyết định của Tòa án, người chuyển nhượng đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình, giao dịch đã hoàn thành, và thực tế hai bên không có tranh chấp nên không có cơ sở pháp luật để kiện đòi hoàn lại tiền.

Việc pháp luật hiện hành không căn cứ vào thời điểm hoàn thành công chứng hợp đồng mà căn cứ vào thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký QSDĐ là chưa hợp lý và có khả năng gây thiệt hại cho các bên liên quan. Cũng là chuyển nhượng bất động sản nhưng đối với nhà ở, Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…”.

Như vậy, khi xảy ra trường hợp, một người nhận chuyển nhượng một thửa đất và trên đó có nhà ở (được ghi nhận hợp pháp) thì khi công chứng xong hợp đồng sẽ xảy ra tình trạng nhà đã được chuyển quyền sở hữu nhưng QSDĐ thì chưa được chuyển giao trong khi đó nhà và đất là một thể thống nhất. Đây là một sự bất cập gây khó khăn cho cả cơ quan THADS lẫn người dân trong thực tế.

Cần đảm bảo quyền lợi của người thứ ba ngay tình?

Về vấn đề này, Chi cục THADS huyện Hóc Môn đã có văn bản xin ý kiến chỉ đạo gửi Cục THADS TP.HCM và đề xuất giải tỏa biện pháp ngăn chặn, xác minh tài sản khác của người phải THADS vì không thể tiến hành kê biên theo quy định tại Điểm a, mục 1, phần IV Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT-BTP-VKSTC.

Trong mục Nghiên cứu trao đổi, website Tổng cục THADS, quan điểm của Cục THADS tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, trường hợp này là không tiến hành kê biên nếu không sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng hợp pháp và vô hiệu hoá giá trị việc công chứng của cơ quan công chứng. Việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ chỉ là thủ tục để người thứ ba đăng ký quyền sở hữu tài sản cho mình và có các quyền năng theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Việc chuyển nhượng của ông Tân đã được thực hiện trước khi có quyết định của Tòa án tới 8 ngày, không rơi vào trường hợp đã nêu trong văn bản trên nên không thể kê biên. Ông Tân hoàn toàn có thể hoàn thành thủ tục đăng ký trước thời điểm có văn bản của Chi cục THADS Hóc Môn.

Vì ngay tình nên ông đã không thu xếp thời gian để nộp thuế và hoàn thành việc nộp hồ sơ sớm hơn, thậm chí trước cả khi có quyết định của Tòa án (hợp đồng công chứng ngày 05/01/2010, quyết định của Tòa án ngày 13/01/2010, thông báo thuế ngày 19/01/2010 trong khi quyết định của cơ quan THADS ngày 21/01/2010, ngày cơ quan đăng ký QSDĐ nhận được văn bản là 22/01/2010).

Tuy nhiên, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người được THA, Cục THADS TP HCM có Công văn số 4800/THA ngày 08/7/2010 hướng dẫn tiếp tục ngăn chặn cho đến khi người phải THA hoàn thành nghĩa vụ. Dù vậy, cơ quan THADS cũng nên xem xét việc người được THA đã không tự bảo vệ mình bằng việc yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 99 Bộ luật Tố tụng Dân sự và khi đó giao dịch giữa ông Tân và người phải THA đã không thể diễn ra.

Đã hai năm rưỡi trôi qua, nhưng người phải THA vẫn không thực hiện nghĩa vụ, mục đích của biện pháp đảm bảo THA không đạt được. Trong khi đó, quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba ngay tình lại không được đảm bảo.Thiết nghĩ, mặc dù có sự bất cập của pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba nhưng Cơ quan THADS vẫn có thể căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành, giải tỏa biện pháp đảm bảo THA nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho người thứ ba ngay tình.

Phong Trần