 |
| Giao dịch nhà đất tại Công ty Đất Xanh. (Nguồn: Internet) |
Nghị định 69 quy định về tiền sử dụng đất và Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mới ban hành lại tạo nên những luồng dư luận trái chiều, ảnh hưởng không ít đến tâm lý thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên việc ban hành các nghị định cho thấy thị trường sẽ đi vào quỹ đạo ổn định hơn khi hạn chế được nạn đầu cơ và tăng giá ảo.
Nghị định 69 - giải quyết nhiều bất cập
Sau hơn một năm kể từ ngày ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP và mặc dù cũng đã có nhiều hội thảo được tổ chức, nhưng những quy định ở nghị định này liên quan đến việc nộp tiền sử dụng đất vẫn còn là nỗi băn khoăn của các doanh nghiệp phát triển dự án khi số tiền phải nộp, theo cách hiểu của các doanh nghiệp, là quá lớn và không thực tế.
Theo quy định mới, tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào giá chuyển nhượng trên thị trường và để có được giá này các doanh nghiệp phải nhờ các công ty thẩm định giá xác định giá đất và dựa trên đó doanh nghiệp phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Hầu hết các doanh nghiệp cho rằng nếu thu tiền sử dụng đất theo tinh thần của Nghị định 69 là không hợp lý, không khả thi và không khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dự án mới.
Tuy nhiên giải thích của đại diện Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính cho rằng nhiệm vụ của cơ quan quản lý Nhà nước là làm sao cho khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra của các dự án nhà đất vừa phải, không tạo cho doanh nghiệp hưởng siêu lợi nhuận mà phải chia sẻ lợi nhuận đó với người dân có đất trong các dự án và Nhà nước. Và Nghị định 69 sẽ giúp cơ quan quản lý Nhà nước làm tròn nhiệm vụ của mình.
Theo luật sư Trương Thị Hòa, hàng năm, các tỉnh, thành phải ban hành giá đất sát giá thị trường, nhưng các địa phương lại không làm được. Chính vì thế mới có chuyện ban hành nghị định này.
Ngoài ra, Nghị định 69 ra đời đã giải quyết được nhiều bất cập của thị trường bất động sản như khắc phục tình trạng người bị thu hồi đất với giá rẻ mạt, giảm những thủ tục hành chính phiền hà, thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, tăng thu cho ngân sách Nhà nước...
Thực tế, từ khi Nghị định 69 có hiệu lực từ ngày 1/10/2009, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn phát triển khá suôn sẻ. Các dự án mới vẫn tiếp tục bung ra đều đặn và vẫn bán đắt hàng, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung bình. Như vậy, tại sao doanh nghiệp vẫn kêu ca về tác động của nghị định này?
Thực chất, những doanh nghiệp kêu ca đa phần có dự án dính vào thời điểm trước khi Nghị định 69 có hiệu lực, do đó họ phải đóng mức thuế theo giá thị trường hiện nay trong khi đất được mua trước đó quá lâu với giá rẻ.
Theo ông Lê Ngọc Khoa, Cục phó Cục Công sản thuộc Bộ Tài chính, vướng mắc hiện nay là cách tổ chức thực hiện chứ không phải vướng mắc về chính sách. Việc thu chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp là quyền của Nhà nước và sẽ không có chuyện áp tỷ lệ phần trăm để thu.
Nghị định 71: Hạn chế đầu cơ ngắn hạn
Trong khi đó Nghị định 71, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8/2010, được đánh giá là dấu mốc quan trọng cho việc đầu tư bất động sản sẽ đi vào quỹ đạo ổn định khi nhà đầu tư lướt sóng hết có cơ hội do Nghi định siết chặt việc chuyển nhượng dự án dưới dạng góp vốn.
Trước khi có Nghị định 71, việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư khá dễ dàng. Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch bất động sản do giới đầu cơ bất động sản thường lướt sóng đối với đất dự án loại này. Nhưng Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượng đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60).
Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao dịch đối với phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn.
Và vấn đề quan trọng là Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà.
Ngày 31/8 tới, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo thông tư quy định và hướng dẫn thực hiện một số nội dung nghị định, nhưng đánh giá của các nhà quản lý Nghị định 71 nếu áp dụng đúng quy định sẽ tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở./.
