TP Hồ Chí Minh: Vụ kiện liên quan giao kết độc quyền bán căn hộ chung cư Setia Gardens Residences

Bất đồng phát sinh sau khi được cấp phép xây dựng

Theo hồ sơ DGJSC gửi cơ quan thẩm quyền, thì Setia Lái Thiêu là chủ đầu tư dự án chung cư Setia Gardens Residences tại phường Lái Thiêu. Đầu năm 2024, Setia Lái Thiêu có thư chỉ định GDO/VN/SLT/202401-1; sau đó DGJSC ký xác nhận làm đại lý BHĐQ cho chung cư trên.

Theo giao kết giữa hai bên, DGJSC có trách nhiệm xây dựng triển khai thực hiện các chiến lược tiếp thị và bán hàng; xây dựng kế hoạch, kênh, mạng lưới bán hàng; sử dụng các kênh tiếp thị; tuyển dụng đào tạo đội ngũ bán hàng... Thời gian thực hiện là 2 năm.

Trong phụ lục 1 về vấn đề thời gian bán hàng, hoa hồng, phí, thời gian thanh toán... tại mục 5 quy định về phạm vi công việc như: Xây dựng thương hiệu DN và dự án, phát triển chiến lược thương hiệu, logo, khẩu hiệu, hướng dẫn, tài liệu quảng cáo, tài liệu nhỏ; các nhận diện ngoài trời như màn hình led cao ốc văn phòng và căn hộ, biển quảng cáo vị trí chủ chốt hướng về phía dự án, pano quảng cáo, gian hàng...

Tháng 6/2025, chung cư Setia Gardens Residences được Sở Xây dựng Bình Dương (nay là TP HCM) cấp giấy phép xây dựng với 3 tòa nhà (27 - 28 tầng).

DGJSC cho rằng từ khi được chỉ định là đơn vị BHĐQ, đã triển khai các chương trình quảng bá sản phẩm, ký kết hợp đồng với khách hàng tiềm năng, tuyển dụng đào tạo đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp về tiếp thị và bán hàng; in ấn, phát hành ấn phẩm tiếp thị; đầu tư dựng bảng quảng cáo, chạy quảng cáo trên màn hình led; và nhiều hoạt động cho việc kinh doanh, tiếp thị dự án.

Tuy nhiên, ngày 4/8/2025, Setia Lái Thiêu có văn bản cho rằng DGJSC không thực hiện đúng cam kết. Setia Lái Thiêu cho rằng ngày 20/7/2025 đã yêu cầu cung cấp sơ yếu lý lịch và thông tin chuyên môn của nhân sự được liệt kê trong sơ đồ tổ chức của DGJSC; ngày 21/7/2025 có yêu cầu gỡ bỏ tất cả các trang web không được phép liên quan đến dự án và nhắc nhở việc chậm lắp đặt bảng quảng cáo dự án, không đúng thời hạn…

Ngày 5/8/2025, DGJSC có thư phản hồi, cho rằng việc nộp hồ sơ và thông tin chuyên môn của nhân viên DGJSC sẽ được gửi sau đó; việc lắp đặt bảng quảng cáo đã được lên kế hoạch đồng bộ với thời điểm ra mắt dự án, sẽ không ảnh hưởng đến việc bán hàng và các hoạt động tiếp thị. Việc lắp đặt bảng quảng cáo ở vòng xoay Hàng Xanh và cổng chào Bình Dương do có sự thay đổi về cán bộ phụ trách việc cấp phép nên sẽ hoàn thành vào ngày 6 - 7/8. Với các trang web, DGJSC khẳng định không liên quan.

Ngày 7/8/2025, Setia Lái Thiêu cho rằng về nhân sự ngoài thông tin họ tên, chức vụ, điện thoại, email, DGJSC phải cung cấp thêm báo cáo kê khai và nộp thuế, bảo hiểm xã hội (BHXH), báo cáo kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT). Setia Lái Thiêu đồng thời cho rằng có sự cố về màn hình của dự án nên yêu cầu giải quyết ngay; tờ rơi vẫn chưa được in đầy đủ; cả hai phải được giải quyết trước 12h ngày 9/8.

Ngày 8/8, DGJSC khẳng định định tờ rơi đã được in xong vào ngày 29/7. Về hiển thị màn hình, đơn vị lắp đặt nói sẽ sớm kiểm tra phản hồi. Với việc cung cấp thông tin về thuế, BHXH, thuế GTGT của nhân sự, thì các nhân sự không đồng ý do đây là thông tin về bí mật đời tư cá nhân được pháp luật bảo vệ.

Luật sư giải thích về khái niệm “vi phạm nghiêm trọng”

Ngày 20/8, Setia Lái Thiêu cho rằng DGJSC “có dấu hiệu vi phạm hợp đồng nên tạm ngưng hợp đồng từ 18h00 20/08 đến ngày 31/08. Sau ngày này, Setia Lái Thiêu sẽ có phản hồi tiếp tục hay chấm dứt hợp đồng”.

Cho rằng Setia Lái Thiêu không nêu cụ thể DGJSC có vi phạm gì, quy định tại điều khoản nào như hai bên đã giao kết; nên phản đối việc tạm ngưng hợp đồng, gây thiệt hại và ảnh hưởng uy tín của DGJSC.

Ngày 30/8, Setia Lái Thiêu đơn phương chấm dứt giao kết DGJSC đơn vị BHĐQ tại dự án. Lý do Setia đưa ra là: Không lắp đặt bảng quảng cáo trong thời hạn thỏa thuận; công bố ấn phẩm khi chưa được phê duyệt; các chi phí maketting không rõ ràng và không có hóa đơn kèm theo; tuyển dụng nhân sự chủ chốt có tai tiếng tiêu cực; việc không gia hạn tên miền dẫn đến sự xuất hiện của các trang web không được cấp phép đăng tin; không thực hiện các biện pháp chấn chỉnh với các trang web trái phép và không có văn phòng làm việc rõ ràng.

Setia Lái Thiêu sau đó ra thông báo DGJSC không còn được ủy quyền làm đại lý phân phối độc quyền cho dự án; có văn bản gửi đối tác, đại lý môi giới cho biết “DGJSC không phải là đơn vị độc quyền phân phối dự án”.

DGJSC cho rằng việc Setia Lái Thiêu đơn phương chấm dứt giao kết mà không đưa ra được lý do chính đáng là không đúng thỏa thuận giữa hai bên, không đúng quy định pháp luật. Việc Setia có thông báo gửi bên thứ ba là làm tổn hại đến uy tín của DGJSC. DGJSC đã thực hiện quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi và khi chưa có sự phân xử của cơ quan tài phán thì DGJSC vẫn là đơn vị BHĐQ cho dự án Setia Gardens Residences.

Luật sư (LS) Bùi Thị Lương (Đoàn LS TP Hà Nội) nhận định mâu thuẫn giữa hai bên trong sự việc là “Tranh chấp thương mại”: “Theo khoản 2 Điều 423 BLDS, thì vi phạm nghiêm trọng là không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Setia Lái Thiêu muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải chứng minh vi phạm của DGJSC là nghiêm trọng, khiến không thể bán được hàng, không thể thực hiện được dự án”.

Theo LS Lương, với lý do mà Setia Lái Thiêu nêu ra thì phải chứng minh các vấn đề này có khiến không bán hàng được hay không? Cần căn cứ Điều 404 BLDS về giải thích hợp đồng để giải thích ngôn từ, các điều khoản trong hợp đồng. “Đến thời điểm xảy ra mâu thuẫn, dự án chưa được mở bán nên không thể nói các vấn đề này ảnh hưởng đến việc bán hàng”, LS nói.

“Theo tôi, đây là dạng hợp đồng theo kiểu giao - nhận, nghĩa là bên nhận khó có quyền đề nghị sửa đổi từ ngữ, điều khoản hợp đồng; nên theo khoản 6 Điều 404 BLDS, việc giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên nhận hợp đồng”, LS nói.