TP Hồ Chí Minh trước nguy cơ bị “băm nát” bởi các “tiểu dự án”

Quá lãng phí và nhiều rủi ro

Như loạt bài đã phản ánh, vì hiểu theo cách cần phải có nhà mới tách được diện tích nhỏ nên chủ đầu tư sẵn sàng bỏ ra hàng chục, thậm chí có những “tiểu dự án” lên tới hàng trăm triệu để xây “nhà lách luật”. Tuy nhiên, do là nhà tạm nên sau khi được tách sổ thì tất cả đều bị đập bỏ.

Theo quan sát của chúng tôi, trên địa bàn quận Thủ Đức có những “tiểu dự án” xây tới cả chục căn nhà tạm, với giá khoảng vài chục triệu mỗi căn. Hay như ở quận 12 có những “tiểu dự án” người dân xây theo hình thức nhà trọ bao trùm cả thửa đất lớn cả ngàn mét vuông, tốn cả trăm triệu để xin tách và kết cục cũng phải đập bỏ sau khi được tách.

Hiện trên địa bàn toàn TP có tới hàng trăm “tiểu dự án” và số căn nhà tạm này cũng lên tới con số ngàn thì quả là một số tiền khổng lồ bị đốt bỏ. Nhà đầu tư không mấy lo lắng sự lãng phí đó bởi tất cả đều được tính vào giá thành và khách hàng là người phải gánh chịu những căn nhà xây đối phó đó.

Không chỉ lãng phí mà khách hàng giao dịch tại các “tiểu dự án” này còn chịu rất nhiều rủi ro. Cụ thể, sau khi đo đạc, làm bản vẽ phân lô, cùng cơ sở hạ tầng theo quy định, chủ đầu tư  bắt đầu cho đội quân môi giới tiếp thị ì xèo khắp cả trên mạng lẫn trên đường. Họ rao bán ngay khi đất chưa hề có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà hứa sẽ ra sổ trong vòng vài tháng, nửa năm, thậm chí có nơi còn hứa tới 2 năm.

Cần làm sáng tỏ vấn đề

Việc tách nền đất nhỏ, giá rẻ thời gian gần đây đã tạo điều kiện cho rất nhiều người có thu nhập thấp có cơ hội mua đất cất nhà, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, cũng chính vì nhu cầu lớn nên các “đầu nậu” đã đẩy giá lên rất cao. Cụ thể khoảng cuối năm 2014, giá mỗi mét vuông tại các “tiểu dự án” này chỉ khoảng 8-10 triệu đồng 1m2. Đến giữa năm 2015 là khoảng 12- 14 triệu mỗi mét vuông. Tuy nhiên đến đầu năm nay có nơi đã lên 18 triệu 1m2. Sự thổi giá chóng mặt đó khiến người dân thu nhập thấp chưa có nhà hết sức lo lắng. 

Bên cạnh mặt tích cực từ sự phân lô bán nền thì hệ lụy của việc này không hề nhỏ bởi các “tiểu dự án” này đều tự phát, manh mún, khiến TP như bị “băm nát”. 

Thấy được mặt bất hợp lý của tình trạng phân lô bán nền tràn lan, đầu năm 2016, Sở TN&MT TP HCM đã ký Công văn 142 nhắc nhở các quận, huyện tuân thủ nghiêm Quyết định 33 của UBND TP. Thế nhưng có một số quận, huyện chưa hiểu đúng hoặc cố tình hiểu sai nên cho nhiều trường hợp được tách thửa, chuyển mục đích nhằm chuyển nhượng không đúng quy định. Tuy nhiên từ sau Công văn đó một số quận, huyện vẫn chưa có động thái nào chuyển biến đáng kể.

Nói về hệ quả lâu dài từ các “tiểu dự án” tự phát này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM lo lắng, dù việc đầu tư các “tiểu dự án” có nhiều lợi thế như thời gian nhanh, diện tích nhỏ, đầu tư ít, hệ số sử dụng đất cao, thu hồi vốn nhanh, hợp túi tiền của người thu nhập thấp. Tuy nhiên, nếu tình trạng phân lô bán nền với diện tích nhỏ, chắp vá tiếp tục diễn ra ồ ạt như thời gian qua sẽ khiến cho quy hoạch TP bị phá vỡ, áp lực cơ sở hạ tầng lớn, có nguy cơ tạo ra các khu nhà ổ chuột vì không có quy hoạch cụ thể…

Giám đốc Sở TN&MT TP HCM Nguyễn Toàn Thắng thì khẳng định, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo đúng tinh thần của Quyết định 33/2014. Tuy nhiên do vẫn còn một số nơi chưa hiểu đúng về Quyết định này nên Sở mới có Công văn 142 nhằm nhắc nhở các địa phương chấn chỉnh tình hình. 

Trao đổi về quy định này, nhiều luật sư cho rằng Quyết định 33 của UBND TP quy định rất rõ ràng. Nếu cho rằng trên một thửa đất rộng hàng ngàn mét vuông chỉ cần xây 1 căn nhà rồi lấy đó làm căn cứ để tách cho hàng chục, hàng trăm nền còn lại là cố tình hiểu sai, chứ không thể nói là quy định thiếu rõ ràng. 

Luật sư Nguyễn Hồng Cơ (Đoàn Luật sư TP HCM) nhấn mạnh, Quyết định 33/2014 ngày 15/10/2014 của UBND TP HCM căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là Điều 143 -144 về việc tách thửa đất ở nông thôn và đô thị nhằm bảo đảm kiến trúc đô thị TP không bị “xé lẻ”, chia nhỏ manh mún. Như vậy, Quyết định 33 đã nêu rõ diện tích tối thiểu để tách thửa, các quận, huyện cần thực hiện nghiêm túc, không cố ý làm sai quyết định và hiểu theo hướng “mở rộng vấn đề” để làm sai. Nếu để xảy ra tình trạng xây dựng không phép, lấy cớ có nhà trên đất để tách thửa thì Chủ tịch UBND quận/huyện, xã/ phường và người đứng đầu các phòng, ban chuyên môn liên quan phải chịu trách nhiệm và bị xử lý theo pháp luật.

Tuy nhiên cũng có luật sư cho rằng, TP cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hơn việc tách thửa nêu trên để hướng dẫn Quyết định 33/2014/QĐ-UBND nhằm tạo cách hiểu và thực hiện thống nhất.

Để chấn chỉnh tình hình bát nháo và cố tình hiểu sai quy định, thiết nghĩ các cơ quan như Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở TN&MT cũng như lãnh đạo TP cần sớm phải vào cuộc để làm sáng tỏ vấn đề. Nếu thấy cán bộ có dấu hiệu cố tình vi phạm, bao che cho các “đầu nậu” tự tung tự tác thì xử lý nghiêm minh./.