TP HCM “điểm danh” lỗ hổng pháp lý trong kinh doanh BĐS: Đề xuất có hướng xử lý các “hợp đồng” biến tướng

(PLVN) - Như đã đề cập trên số báo trước, trong báo cáo vừa gửi Thủ tướng, UBND TP HCM cho biết, quy định pháp luật hiện hành về giao dịch bất động sản (BĐS) đã phát sinh nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc. TP HCM cũng đề xuất một số giải pháp để chấn chỉnh loại giao dịch này.  
Khách hàng tại TP Hồ Chí Minh căng băng rôn phản đối dấu hiệu vi phạm của một dự án bất động sản
Khách hàng tại TP Hồ Chí Minh căng băng rôn phản đối dấu hiệu vi phạm của một dự án bất động sản

Một dự án, thế chấp nhiều lần

UBND TP HCM cho hay, theo Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. 

Thực tế nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án. Điều này có nghĩa là dự án thế chấp QSDĐ hai lần, gồm QSDĐ dự án xây dựng chung cư và tỷ lệ phần QSDĐ được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong chung cư.

Cũng theo báo cáo, việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của Nghị định số 102/2017 và Thông tư liên tịch số 09/2016. Thế nhưng trong quá trình triển khai thực hiện, các quy định về đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã phát sinh một số bất cập, khó khăn, vướng mắc. Cụ thể:

Về hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của bên mua nhà ở trong dự án, thành phần hồ sơ khiến cơ quan chức năng khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp gặp khó khăn trong việc kiểm tra thông tin thế chấp của dự án; khó khăn trong việc chứng nhận đăng ký do không có cơ sở để xác định nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Về quy định từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm thì có một số trường hợp, Văn phòng Đăng ký đất đai không nhận được thông báo thụ lý vụ án của Tòa án hoặc thông báo thụ lý không nêu rõ vụ án đang giải quyết là tranh chấp nhà, đất liên quan; hoặc không nhận được thông báo thụ lý giải quyết đơn tranh chấp, khiếu nại của các cơ quan có chức năng giải quyết tranh chấp, khiếu nại.

Bên cạnh đó, văn bản ngăn chặn cũng là một trong những cơ sở pháp lý để hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai xem xét, từ chối tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên, việc ban hành văn bản của các cơ quan như cảnh sát điều tra, thanh tra... chưa được quy định cụ thể.  

Một số đề xuất chấn chỉnh  

Từ những khó khăn, vướng mắc đã phân tích từ số báo trước, UBND TP HCM kiến nghị với Thủ tướng giao Bộ Tư pháp xem xét, đề xuất sửa đổi quy định với giao dịch BĐS hình thành trong tương lai của chủ đầu tư (là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS) với tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức; theo hướng phải công chứng để đảm bảo tính chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và phòng ngừa vi phạm của DN.

Bổ sung quy định về thành phần hồ sơ với trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của bên mua, bao gồm: Bản sao Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư.

Quy định bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê căn hộ chung cư: Bên cạnh việc xóa thế chấp căn hộ, chủ đầu tư phải đồng thời xóa đăng ký thế chấp QSDĐ xây chung cư đó.

TP HCM đề nghị Chính phủ giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp các bộ, ngành xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực liên thông, tiến tới kết nối, chia sẻ dữ liệu công chứng, chứng thực với cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai của Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm của Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp). 

TP HCM còn cho biết hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS giao kết với khách hàng dưới các hình thức “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS”, “Hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “Hợp đồng đặt cọc”, “Giữ chỗ”...  Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức nêu trên, trong khi không có chế tài xử lý. Dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn thành phố.

Về vấn đề này, TP HCM kiến nghị Thủ tướng giao Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chính phủ quy định cụ thể hoặc có hướng xử lý các hình thức “hợp đồng” này.

Ảnh minh hoạ.

‘Bài toán’ 15 năm chưa lời giải

(PLVN) -  Với lĩnh vực nhà đất, một số năm qua tình trạng “người ăn không hết, kẻ lần không ra” ngày càng xuất hiện rõ nét trong xã hội. Một số người có rất nhiều nhà đất; và tất nhiên đây là điều đáng ủng hộ, hoan nghênh, là quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ, Nhà nước bảo hộ. Tuy nhiên, một số người dù có cố gắng gần cả đời, vẫn chưa có được một mái nhà.
Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

(PLVN) - Theo bảng giá đất mới, đất tại các tuyến đường trên địa bàn quận 1 tăng 3 - 5 lần. Trong đó giá đất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi có mức cao nhất TP HCM, với 687,2 triệu đồng/m2. Còn trên địa bàn quận 3, giá đất cao nhất là 305 triệu đồng/m2...
Hiện nay cả nước đang trong chiến dịch 450 ngày đêm cao điểm để xóa nhà tạm, nhà dột nát trong năm 2025. (Ảnh trong bài: Thành Đạt)

Bộ Xây dựng hướng dẫn kỹ thuật khi xóa nhà tạm, nhà dột nát cho người nghèo

(PLVN) - Bộ Xây dựng đang tập trung phổ biến, hướng dẫn các địa phương về yêu cầu, tiêu chuẩn kỹ thuật các mẫu nhà, kèm theo dự toán kinh phí dự trù vật liệu để người dân tham khảo, lựa chọn phù hợp với thực tế, góp phần thực hiện hiệu quả phong trào thi đua "Chung tay xóa nhà tạm, nhà dột nát trên phạm vi cả nước trong năm 2025" do Thủ tướng Chính phủ phát động.
Ảnh minh họa

Bộ TN&MT giải đáp những kiến nghị của doanh nghiệp đang thực hiện dự án lĩnh vực ý tế, giáo dục

(PLVN) - Tại buổi gặp mặt của Thường trực Chính phủ với đại diện doanh nhân, nhân ngày Doanh nhân Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì vừa diễn ra đầu tháng 10, có một số doanh nghiệp đang thực hiện dự án cung cấp dịch vụ lĩnh vực y tế, giáo dục kiến nghị tháo gỡ, vướng mắc… Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân có cuộc trao đổi với PV xung quanh vấn đề này.
Ảnh minh hoạ.

Nhiệm vụ cấp bách liên quan Luật Đất đai

(PLVN) -  Sớm ban hành văn bản quy định chi tiết các Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15), Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15), Kinh doanh bất động sản (Luật số 29/2023/QH15) là yêu cầu đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; tổ chức mới đây.
Toàn cảnh Hội nghị. (Ảnh trong bài: Minh Trang)

Hội nghị tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn TP Đà Nẵng

(PLVN) - Tại Đà Nẵng, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và cho thuê quỹ đất ngắn hạn của TP chưa được triển khai mạnh mẽ để quản lý tốt đất đai trong thời gian chưa kêu gọi được nhà đầu tư. Vẫn còn tình trạng lấn, chiếm đất, cho thuê, cho thuê lại trái pháp luật, một số khu đất trở thành vị trí tập kết rác thải tự phát của các hộ dân lân cận gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường.
Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Xây dựng bảng giá đất cần đánh giá tác động tới người dân, doanh nghiệp

(PLVN) - Việc triển khai Luật Đất đai 2024 trong thời gian qua khiến không ít địa phương lúng túng khi thực hiện các nội dung, thẩm quyền được giao, đặc biệt là vấn đề điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất. Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân đã có trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam xung quanh vấn đề này.