Ngôi nhà được giao dịch mua bán nhiều lần hợp pháp
Nguồn cơn sự việc bắt đầu từ cuối năm 2017, ông Nguyễn Thành Công (ngụ tại quận 10, TP HCM) khởi kiện bà Trịnh Tú Toàn (ngụ tại quận 5, TP HCM) để đòi lại căn nhà số 317 Trần Bình Trọng, quận 5, TP HCM. Sau hơn 2 năm thụ lý vụ kiện “Tranh chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất”, tháng 2/2020, TAND TP HCM đã đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.
Theo bản án sơ thẩm, căn nhà và đất tại số 317 Trần Bình Trọng có diện tích 1.200m2 của ông Công mua lại năm 1989. Năm 1990, ông Công lập doanh nghiệp và hợp tác làm ăn với HTX tín dụng Bưu Điện (nay thuộc Tập đoàn Bưu chính Viễn thông). Doanh nghiệp của ông Công đã ký khế ước vay tiền của HTX tín dụng Bưu Điện.
Các tài liệu thể hiện, đến năm 1991, do liên quan đến việc thiếu nợ, vay nợ, ông Công đã ký văn bản tự chuyển nhượng nhà căn nhà trên cho bà Toàn (về việc này, ông Công cho rằng mình bị HTX tín dụng Bưu Điện ép ký chuyển nhượng). Đồng thời, tài liệu cho thấy, trước đó với lý do ông Công thiếu nợ phía HTX tín dụng Bưu Điện không trả được nên HTX báo cáo với UBND quận 5 và xin ý kiến UBND TP HCM phát mãi căn nhà nhằm trả nợ. Đồng thời, gần thời điểm đó căn nhà này cũng được ông Công thế chấp cho Sài Gòn Công Thương Ngân hàng - Chi nhánh Tân Bình để vay tiền và không trả được nợ. Đầu năm 1991, Sài Gòn Công Thương Ngân hàng - Chi nhánh Tân Bình đã thông báo cho Ban chỉ đạo chấn chỉnh tín dụng TP HCM lúc bấy giờ và Ban thu hồi nợ quận 5 về việc tài sản 317 Trần Bình Trọng đã được thế chấp cho ngân hàng và đề nghị hỗ trợ thu hồi nợ vay, khi phát mãi nhà.
Việc này được UBND TP đồng ý, giao quận 5 xử lý. Căn nhà được chuyển dịch sang cho bà Toàn, ông Công khiếu nại.
Ngay sau đó, ông Công bị khởi tố với 2 tội danh “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản công dân” và “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản XHCN”, sau đó bị TAND TP HCM xử phạt 6 năm tù. Sau khi thụ án xong, đến năm 1996, ông Công gửi đơn kêu oan và khiếu nại nhiều nơi.
Đến năm 2008, căn nhà được cấp Giấy CNQSDĐ và QSHN (sổ hồng) cho bà Toàn. Sau đó, bà chuyển nhượng cho Công ty TNHH Hải Đường. Công ty Hải Đường chuyển nhượng cho ông Quách Chánh Sang. Ông Sang chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu Đặng vào gần giữa năm 2019.
Như vậy, trong suốt khoảng thời gian dài, căn nhà - đất số 317 Trần Bình Trọng được giao dịch chuyển nhượng và thế chấp cho rất nhiều chủ thể, không có bất cứ văn bản ngăn chặn nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đến khi vụ kiện xảy ra vào đầu năm 2018, vì căn nhà không bị ngăn chặn nên UBND quận 5 vẫn cập nhật chuyển nhượng cho ông Đặng vào giữa năm 2019.
Lúc này do tòa đã thụ lý vụ kiện giữa ông Công bà Toàn liên quan đến căn nhà số 317 Trần Bình Trọng nên ông Đặng tham gia vụ kiện với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ông Đặng có yêu cầu độc lập, đề nghị tòa công nhận căn nhà thuộc sở hữu của ông vì ông mua bán hợp pháp, ngay tình.
Đầu năm 2020, bản án sơ thẩm đã tuyên công nhận căn nhà là tài sản hợp pháp của ông Công, buộc ông Đặng giao trả lại nhà, đồng thời hủy toàn bộ các hợp đồng chuyển nhượng và các sổ hồng trước đây liên quan đến căn nhà.
Sau phán quyết của tòa sơ thẩm, các bên kháng cáo và Viện Kiểm sát TP HCM kháng nghị. Giữa năm 2020, TAND Cấp cao tại TP HCM đưa vụ kiện ra xét xử phúc thẩm. Bản án phúc thẩm số 242/2020/DS-PT đã tuyên sửa một phần án sơ thẩm. Đáng chú ý là việc tuyên không chấp nhận nội dung khởi kiện của ông Công, chấp nhận toàn bộ nội dung yêu cầu độc lập của ông Đặng (căn nhà - đất số 317 Trần Bình Trọng thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của ông Đặng).
Bên thứ ba bị đẩy vào.... "đáo tụng đình"
Vụ việc đến đây tưởng chừng chấm dứt, tháng 9/2020 sau khi có bản án phúc thẩm, ông Đặng bán căn nhà cho ông Trương Công Minh (ngụ tại TP Long Xuyên, tỉnh An Giang) với giá 220 tỷ đồng.
Trong đơn cứu xét gửi nhiều cơ quan chức năng trung ương, ông Minh cho biết, ông Đặng cho ông xem giấy tờ sở hữu liên quan đến căn nhà. Đồng thời, ông Đặng cũng cung cấp bản sao của bản án phúc thẩm, trong đó có nội dung “Công nhận nhà, đất tọa lạc tại 317 Trần Bình Trọng, phường 4, quận 5, TP HCM thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Hữu Đặng… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH00424 do UBND quận 5, TP HCM đã cập nhật chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu Đặng ngày 02 tháng 5 năm 2019…”.
Theo ông Minh, trên cơ sở các tài liệu do ông Đặng cung cấp, ông đã ký kết hợp đồng mua bán nhà với ông Đặng với mức giá 220 tỷ đồng, tại văn phòng công chứng. Việc mua bán thực hiện theo đúng quy định của nhà nước về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó, tên ông Minh được cập nhật trên sổ hồng và trực tiếp quản lý, trông coi ngôi nhà trên.
Để mua căn nhà, ông Minh đã vay 140 tỷ đồng của một ngân hàng lớn tại TP HCM để thanh toán cho ông Đặng. Việc vay mượn ngân hàng cũng hoàn tất với quy trình cho vay là công khai, có thẩm định tài sản bảo đảm đầy đủ.
Trở lại vụ kiện đã tưởng chừng kết thúc, sau phiên phúc thẩm, ông Công làm đơn gửi các cơ quan chức năng đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm. Hơn một năm sau, VKS Tối cao có kháng nghị, đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND tối cao xét xử giám đốc thẩm để hủy hai bản án trước, trả hồ sơ để tòa sơ thẩm giải quyết lại.
Cuối tháng 4/2022, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao quyết định xét xử giám đốc thẩm, tuyên hủy bản án phúc thẩm của TAND Cấp cao tại TP HCM và giao vụ án để cấp này xét xử phúc thẩm lại.
Như vậy, sau ba bản án, quyết định của các cấp tòa, vụ kiện dự kiến sẽ được đưa ra xét xử phúc thẩm (lần 2) TAND Cấp cao tại TP HCM vào ngày 28/5 tới đây. Bên cạnh người chủ sở hữu mới của căn nhà số 317 Trần Bình Trọng là ông Trương Công Minh (người mua năm 2019) còn có sự xuất hiện của đại diện của ngân hàng đã cho ông Minh vay 140 tỷ đồng. Cả hai được mời tham dự phiên tòa trong vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất”, đồng thời đã nộp đơn yêu cầu độc lập đến tòa án cấp phúc thẩm nhưng chưa được tòa án thụ lý.
Trong đơn của mình, ông Minh yêu cầu công nhận ông là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà số 317 Trần Bình Trọng bởi ông là người mua bán hợp pháp, ngay tình. Đồng thời phía ngân hàng cũng có đơn yêu cầu độc lập gửi tòa. Theo đại diện ngân hàng, việc cấp tín dụng cho ông Minh, nhận thế chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của ông Minh và thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp bảo đảm đúng quy định pháp luật. Tại thời điểm nhận thế chấp, ngân hàng hoàn toàn không biết có tranh chấp, không có cơ sở để biết, không có bất kỳ văn bản nào ngăn chặn hay cảnh báo nào về việc hạn chế giao dịch đối với tài sản này của bất kỳ cơ quan quản lý nhà nước.
Cũng theo đơn, ngân hàng xác định là bên thứ 3 ngay tình trong giao dịch dân sự có liên quan đến căn nhà. Do vậy, đề nghị tòa khi giải quyết tranh chấp nhà đất tại số 317 Trần Bình Trọng, xem xét ngân hàng là bên thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
