Tham gia buổi Tọa đàm có Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC); Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Luật sư Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật dân sự Kinh tế (Bộ Tư pháp), Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thái Bình Dương.
Trước khi nghe ý kiến thảo luận của các chuyên gia về những vấn đề mà bạn đọc quan tâm, Báo Pháp luật Việt Nam tóm tắt diễn biến chính liên quan đến dự án condotel do Công ty Thành Đô làm chủ đầu tư, Cocobay Đà Nẵng.
Theo đó, dự án Cocobay Đà Nẵng trước đây do một số doanh nghiệp nước ngoài đầu tư, sau đó chuyển nhượng lại cho Công ty Thành Đô. Dự án được chia thành nhiều giai đoạn. Giai đoạn 1, từ năm 2011 đến năm 2015 thì hoàn thành và đưa vào khai thác. Giai đoạn 2, từ được thực hiện trong năm 2016 và 2017, chủ đầu tư đã xây dựng được 8 tòa Boutique, xây thô tòa Cổ cò 1 và Cổ cò 2, các tòa nhà Garden Bay, Tòa nhà Coco Entainterment.
Bước vào giai đoạn 3, Công ty Thành Đô triển khai tiếp các hạng mục của dự án thì bắt đầu gặp những khó khăn khách quan khiến việc thực hiện dự án không thực hiện được theo tiến độ đề ra, đặc biệt là những vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan đến quyền sử dụng đất của TP Đà Nẵng.
Trước những khó khăn xuất hiện, Công ty Thành Đô thực hiện việc tái cấu trúc lại toàn bộ dự án, trong đó có vấn đề quản trị, điều hành, vấn đề thực hiện các hạng mục thi công của các nhà thầu.
Đối với việc thực hiện trả thu nhập cam kết với các khách hàng, những nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ nghỉ dưỡng, tháng 11/2019, Công ty Thành Đô đã gặp gỡ và thông báo về việc phải điều chỉnh phương án kinh doanh so với hợp đồng đã ký kết.
 |
| Dự án Cocobay Đà Nẵng |
Công ty đề xuất 3 phương án cơ bản đối với các nhà đầu tư. Để giải quyết những vướng mắc trong thực hiện dự án, Công ty đưa ra Phương án 1 là chuyển đổi căn hộ condotel thành căn hộ chung cư (để ở) cho các khách hàng mong muốn chuyển đổi căn hộ nghỉ dưỡng sang căn hộ để ở, khách hàng phải trả thêm 15% giá gốc của căn hộ để xây dựng hạ tầng. TP Đà Nẵng cho phép chuyển đổi sang 1.016 căn hộ chung cư trong tổng số 1.856 căn condotel. Khách hàng được sở hữu căn hộ để kinh doanh hoặc bán theo quy định của pháp luật.
Phương án 2, đối với các khách hàng mua căn hộ khách sạn tại các tòa nhà Cổ cò 1, 2, 3 nếu không đồng ý chuyển đổi căn hộ nghỉ dưỡng sang căn hộ chung cư thì tiếp tục duy trì hợp đồng mua bán căn hộ condotel nhưng sẽ phải thỏa thuận điều chỉnh lợi nhuận cam kết xuống còn 5%/năm, thay vì 12%/năm như thỏa thuận trong hợp đồng.
Đối với nhóm khách hàng không đồng ý với hai phương án trên thì thực hiện theo Phương án 3 là thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ. Công ty Thành Đô trả lại tiền mua căn hộ sau khi trừ một số chi phí mà khách hàng không được hưởng khi thanh lý hợp đồng.
Ngoài ra, để lắng nghe ý kiến của khách hàng, Công ty Thành Đô cũng đề xuất Phương án 4 là khách hàng thảo luận và đề xuất phương án hợp lý.
Trước một sự việc được coi là “khủng hoảng” condotel, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đã đưa ra nhiều giải pháp, phương án để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, các nhà đầu tư thứ cấp.
Nói về các phương án mà Công ty Thành Đô đề xuất, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Thành Đô cho biết, sở dĩ Công ty Thành đô có thể đưa ra được nhiều phương án, nhất là phương án chuyển đổi căn hộ condotel sang căn hộ chung cư vì dự án của Công ty còn quỹ đất để xây dựng hạ tầng, có thể chuyển đổi sang dự án nhà ở nên mới có thể đề xuất phương án này với khách hàng.
Ở các dự án phát triển bất động sản du lịch khác, do quỹ đất hạn chế không thể xây dựng hạ tầng cho các đơn vị ở, không thể điều chỉnh quy hoạch nên nếu có muốn chuyển đổi từ căn hộ condotel sang căn hộ chung cư cũng không thể thực hiện được.
Đánh giá về điểm này, nhiều ý kiến của các chuyên gia pháp luật cũng cho rằng, do Cocobay Đà Nẵng có quỹ đất nên có thể điều chỉnh quy hoạch được nên đây là một dự án mà khả năng tìm giải pháp pháp lý cho nhà đầu tư. Vấn đề quan trọng là các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư cần đưa ra một quyết định chắc chắn, thỏa mãn cả về yêu cầu kinh doanh và yêu cầu pháp lý.
Liên quan đến các nội dung trên, tại Tọa đàm, Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Luật sư Trương Anh Tuấn và Trọng tài viên Trần Minh Sơn đã trao đổi về vấn đề cần được làm rõ là cơ sở pháp lý để tìm lối ra, giải pháp pháp lý cho vấn đề căn hộ nghỉ dưỡng như trường hợp dự án Cocobay Đà Nẵng hiện nay.
Chính sách và pháp luật về condotel đã có “Luật khung”
 |
| Luật sư Trương Anh Tuấn |
Trước hết, xin được hỏi luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam, với tư cách Luật sư, ông đánh giá như thế nào về hệ thống quy định của pháp luật đối với loại hình sản phẩm bất động sản condotel?
Theo ý kiến cá nhân tôi thì hệ thống quy định pháp luật hiện tại của chúng ta chưa đáp ứng được đầy đủ với loại hình phát triển bất động sản mới. Các sản phẩm bất động sản “phi truyền thống” như condotel (căn hộ nghỉ dưỡng), officetel (căn hộ văn phòng) hay là shophouse (nhà phố thương mại) là cái loại hình phát triển mới của thị trường bất động sản.
Hiện nay pháp luật chưa cập nhật được với sự phát triển của kinh tế xã hội. Đối với loại hình bất động sản này thì bản chất là nhu cầu sử dụng bất động sản của người dân khác nhau và hiện tại giờ pháp luật của chúng ta đang bó cứng trong các luật “khung” là các đạo luật lớn, điều chỉnh rộng hơn và chưa có quy định cụ thể về từng loại sản phẩm bất động sản.
Cũng câu hỏi này, xin hỏi ông Trần Minh Sơn, ông đánh giá như thế nào về việc xây dựng pháp luật và thực hiện quản lý nhà nước đối với loại hình bất động sản condotel?
Theo tôi được biết, các bộ ngành đang và đã thực hiện nghiên cứu việc xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động loại hình bất động sản condotel. Cuối năm 2018 thì Văn phòng Chính phủ có trường hợp thông báo ý kiến của Phó Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa Thông tin và Du lịch xây dựng quy chế quản lý loại hình bất động sản này.
Bộ văn hoá Thể thao và Du lịch chủ trì để xây dựng quy chế vận hành, sử dụng căn hộ nghỉ dưỡng; Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trong việc xây dựng, hoàn thiện các quy định về pháp luật về đất đai, tài nguyên môi trường.
Thực tiễn hoạt động này ở Việt Nam chúng ta đã có 5, 6 năm nay trở lại đây và sôi động nhất vào năm 2018. Từ Nha Trang, Đà Nẵng cho đến các địa phương khác như Quảng Ninh, Phú Quốc, theo thông tin, số liệu chúng tôi nắm được có khoảng hàng chục nghìn căn hộ condotel được bán và số lượng bán rất lớn đến 50-60 % đã được bán hết trong năm 2018.
Trong thực tiễn, khi các hoạt động sôi động thì các Bộ, ngành cũng đã vào cuộc tổ chức các tọa đàm nghiên cứu. Qua quá trình nghiên cứu thấy có nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng. Tôi được biết, hiện tại chúng ta có ít nhất 8 đạo luật liên quan đến hoạt động này từ luật và điều chỉnh các hoạt động condotel. Quan trọng nhất là Luật du lịch, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở.
 |
| Ông Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật Dân sự, Kinh tế (Bộ Tư pháp) |
Thưa ông Trần Minh Sơn, theo ông thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có quy định cơ chế bán rồi thuê lại để kinh doanh như hợp đồng mua bán căn hộ nghỉ dưỡng mà các doanh nghiệp bất động sản đã ký kết với khách hàng không?
Trong Luật Nhà ở, tại Điều 132 quy định rất rõ về việc kinh doanh bất động sản nhà ở. Việc mua, bán, cho thuê, cho thuê lại như thế nào hay là được yêu cầu sở tại Điều 10 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản ban hành, nhiều văn bản hướng dẫn đã được ban hành để triển khai như cho thuê lại nhà ở. Nhưng hiện tại trên thực tế thì hoạt động kinh doanh bất động sản theo dạng như thế này thì các doanh nghiệp đang áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015.
Trên thực tế, dự án ở Đà Nẵng mới đây và một số dự án khác thì hoạt động kinh doanh bất động sản theo hình thức condotel này đang được các nhà đầu tư áp dụng quy định của Luật Dân sự về mua bán nhà ở.
Luật sư Trương Anh Tuấn có đồng tình với ý kiến mà ông Trần Minh Sơn vừa nêu hay không?
Tôi cũng đồng ý với quan điểm của ông Trần Minh Sơn. Quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng của condotel gồm Bộ Luật dân sự, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Thương mại và cả Luật Du lịch.
Việc ký hợp đồng giữa chủ đầu tư đối với nhà đầu tư thứ cấp, những người mua condotel là dựa trên cơ sở những văn bản quy định như vậy.
Về vấn đề đang tiềm ẩn mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp là thỏa thuận thu nhập cam kết. Thỏa thuận về việc trả thu nhập cam kết được điều chỉnh bằng những quy định của pháp luật và pháp luật có khống chế mức thu nhập mà chủ đầu tư trả cho các nhà đầu tư thứ cấp hay không, xin hỏi ông Trần Minh Sơn?
Tôi cho rằng, quy định về mức điều chỉnh là cam kết trả được bao nhiêu tỷ lệ bao nhiêu 12% hay là 15% hay thấp hơn là 8 - 9% hiện tại do các bên thỏa thuận căn cứ vào quy định của pháp luật dân sự.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất rõ về những việc mà các bên thỏa thuận về vấn đề này. Những việc mà các bên thỏa thuận quy định mức tỷ lệ bao nhiêu là do giữa nhà đầu tư và người sở hữu căn hộ. Vấn đề này pháp luật không cấm, không quy định là các bên phải thoả thuận mức tối thiểu bao nhiêu hay mức tối đa bao nhiêu.
Tôi nghĩ việc thỏa thuận tỷ lệ % lợi nhuận cam kết thì Nhà nước không nên can thiệp. Bởi vì tùy từng dự án 1 có những vị trí có mặt bằng rất là tốt, tính khả thi rất cao và lợi nhuận rất lớn, không thể quy định mức tối đa là 12% hay kể cả là 15% nhưng có những dự án mức sản sinh ra lợi nhuận thấp hơn mức thỏa thuận thấp hơn do giữa các bên thỏa thuận với nhau.
Chủ đầu tư dự án có sẵn sàng đưa ra mức lợi nhuận rất lớn do quản trị doanh nghiệp tốt nhưng có những dự án kể cả những dự án lớn nhưng nhà đầu tư không tham gia đầu tư bởi vì nhận thấy rủi ro vấn đề pháp lý lớn hoặclợi nhuận có thể không được như thế. Vì vậy, việc mà thoả thuận là do cam kết 2 bên và được qui định trong hợp đồng khi hai bên ký với nhau.
Xin hỏi Luật sư Trương Anh Tuấn, nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước cần can thiệp bằng việc quy định khung tỷ lệ phần trăm của mức thu nhập cam kết về giao kết hợp đồng với quy định hiện nay thì có thể và có nên làm hay không?
Theo quan điểm của tôi, việc mà các bên thỏa thuận về mức tỷ lệ đầu tư tỷ lệ hưởng giữa nhà đầu tư cái gốc của nhà đầu tư chính như thế nào đấy là quyền của các bên.
Vì vậy, Nhà nước không nên theo quan điểm của cá nhân tôi, không nên can thiệp sâu về vấn đề mà đưa ra tỷ lệ mà các bên phải thực hiện, lý do các bên thỏa thuận vì tùy từng dự án có những dự án.
Tôi thấy rằng trong việc này thì nhà Nước không nên can thiệp vào trong thỏa thuận này. Bởi vì bản chất của nó đấy chính là sự vận động của kinh tế. Trong trường hợp kinh tế phát triển tốt cụ thể là gì liên quan đến kinh tế du lịch phát triển tốt thì lãi suất mà Cocobay trong trường hợp này là 12 % tôi tin rằng có thể đáp ứng được. Nhưng nếu kinh tế không tốt thì có thể thấp hơn, thậm chí là 5% như đề xuất của Công ty Thành Đô đối với các trường hợp tiếp tục thực hiện hợp đồng mua căn hộ condotel trong dự án Cocobay.
Như vậy, việc Công ty Thành Đô đề nghị khách hàng điều chỉnh hợp đồng theo các phương án mà Công ty đưa ra hoặc khách hàng đề xuất là có cơ sở pháp lý, thưa Luật sư Trương Anh Tuấn?
Do pháp luật không can thiệp vào việc thỏa thuận thu nhập cam kết giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ nên việc thỏa thuận thu nhập cam kết do các bên tự điều chỉnh theo thực tế kinh doanh, và tôi cho rằng quan trọng nhất là tính khả thi của thỏa thuận. Do đây là quan hệ pháp luật được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự nên các bên tự do thỏa thuận và không gặp cản trở gì.
Phương án nào khả thi để trở thành giải pháp cho nhà đầu tư?
Thưa luật sư Trần Hữu Huỳnh, như trường hợp của Công ty Thành Đô thông báo không thể trả được lợi nhuận cam kết nên đã phải đề nghị sửa đổi hợp đồng mua bán căn hộ. Vậy theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư có thể đề nghị điều chỉnh nội dung hợp đồng theo phương án mới hay bắt buộc phải thực hiện hợp đồng đã ký kết?
Theo tôi, tình tình thế hiện nay là lúc hai bên đang thực hiện hợp đồng. Do có những khó khăn phát sinh và mức sinh lời không được như cam kết nên chủ đầu tư buộc phải đề nghị điều chỉnh hợp đồng. Theo quy định của pháp luật, trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên có quyền đề nghị sửa đổi, bổ sung các điều khoản của hợp đồng.
Do đó, công ty Thành Đô có quyền đề nghị nhưng hợp đồng là sự hợp nhất về ý chí, về sự thỏa thuận tự nguyện của hai bên nên cần có sự đồng ý của khách hàng.
Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định, khi có hoàn cảnh khó khăn, nghĩa là hoàn cảnh mà tại thời điểm ký kết hợp đồng hai bên đều không nghĩ đến và cũng không nghĩ rằng là nó sẽ có hoàn cảnh đó thì các bên có thể thỏa thuận lại hợp đồng.
 |
| Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam. |
Trong trường hợp người mua nhà không đồng ý với đề nghị của chủ đầu tư hợp đồng có thể chấm dứt thì theo ông, cơ chế giải quyết tranh chấp nào có lợi cho cả đôi bên?
Cũng như bất kỳ một giao dịch dân sự thương mại nào khác thì các phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến vẫn là một là thương lượng thương lượng với nhau. Hai bên ngồi lại với nhau để thương lượng rằng là tình hình khó khăn như vậy, bây giờ chúng ta mỗi bên lùi một bước để chúng ta tìm giải thoát.
Đấy là cách tốt nhất phổ biến nhất hiệu quả nhất và êm thấm nhất.
Là một chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp kinh doanh thương mại, ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư?
Theo tôi, điều thứ nhất là để giải quyết ngay từ xa thì cố gắng để làm sao đó hạn chế đến mức rủi ro trong tương lai. Cái này nhìn từ hai giác độ, một là tự giác độ kinh tế. Bất kỳ một người nào muốn mua nhà để định dự định đầu tư và kinh doanh, như trong trường hợp Cocobay Đà Nẵng, thì họ phải luôn luôn nhìn ở góc độ kinh tế.
Những cam kết mà phía chủ đầu tư đưa ra có thực hiện được không và đầu tư cũng luôn tiềm ẩn rủi ro.Với 12% để gọi là lợi nhuận hằng năm thì thời điểm đó là hầu như rất khó. Lợi nhuận càng cao cam kết lợi nhuận càng cao thì khả năng rủi ro càng lớn.
Tôi thấy giải pháp lý có người cho rằng đề nghị giải pháp đó có thể là chuyển các loại condotel thành nhà ở. Nếu mà nếu mà chỉ là một giải pháp đơn thuần trong trường hợp cụ như thế này thì không có vấn đề, vì dự án có thể được chuyển đổi, được điều chỉnh quy hoạch nên đó cũng là giải pháp tốt.
Nhưng, trên bình diện toàn ngành thì không phải dự án nào cũng có thể làm được nên tôi đánh giá đây là giải pháp cho trường hợp cụ thể, còn trên bình diện toàn ngành thì cần phải xem xét lại,
Thưa Luật sư Trương Anh Tuấn, với kinh nghiệm giải quyết các tranh chấp kinh doanh thương mại, theo ông thì các nhà đầu tư nên lựa chọn phương án nào cho hoạt động kinh doanh liên quan đến condotel?
Qua sự việc ở Cocobay Đà Nẵng cũng chưa thể nói hết được việc đầu tư vào condotel là khả thi hay không khả thi và chưa có đánh giá toàn diện về tiềm năng và rủi ro của thị trường này. Tuy nhiên, qua sự việc này thì các nhà đầu tư cũng cần phải kỹ hơn khi quyết định đầu tư.
Đối với các nhà đầu tư sở hữu condotel ở Cocobay Đà Nẵng, họ cũng cần tính đến phương án khả thi cho khoản đầu tư của mình.
Kinh nghiệm của tôi thì tốt nhất là tránh các tranh chấp và việc đưa nhau ra tòa án để giải quyết vì xét cho cùng, nguyên nhân phải điều chỉnh kế hoạch của chủ đầu tư là do khách quan, do thị trường chứ không phải do chủ đầu tư cố tình làm vậy hoặc do yếu về năng lực.
Khi lợi nhuận không đạt con số để trả thu nhập cam kết thì việc thỏa thuận giảm tỷ lệ trả lợi nhuận cam kết là không thể tránh được. Do đó, việc chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cùng thỏa thuận để tìm hướng đi hợp lý là việc nên làm lúc này.
 |
| TS Đào Văn Hội, TBT Báo Pháp luật Việt Nam và các khách mời tham gia buổi Tọa đàm |
