Tòa án nhân dân tối cao công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa
0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) - Trong thực tế, nhiều giao dịch dân sự được các bên giao kết nhưng chưa tuân thủ đầy đủ về điều kiện có hiệu lực, về hình thức của giao dịch. Tuy nhiên, các bên vẫn tuân thủ các nghĩa vụ theo thỏa thuận và thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Từ đó, có nhiều cách hiểu khác nhau về việc công nhận hoặc không công nhận đối với loại giao dịch đó. Vì vậy, TAND Tối cao đã công bố án lệ về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức để áp dụng thống nhất trong hệ thống TAND.

Theo đó, Án lệ số 55/2022/AL được lựa chọn dựa trên Bản án dân sự phúc thẩm số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” được HĐTP TAND Tối cao lựa chọn và Chánh án TAND Tối cao công bố cuối năm 2022.

Tình huống tranh chấp: Nguyên đơn ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N trình bày:

Giữa nguyên đơn và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng H) với giá 90 triệu đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90 triệu đồng cho bị đơn.

Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30 triệu đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20 triệu đồng, còn 10 triệu đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn.

Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, thì vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị M1, địa chỉ: Thôn V, xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.

Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp GCNQSDĐ cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa GCNQSDĐ thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã P cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, ông Trương Quang T trình bày:

Bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như nguyên đơn trình bày (khi lập hợp đồng bị đơn chưa được Nhà nước cấp đất), bị đơn đã nhận đủ 90 triệu đồng và sau đó có nhận thêm số tiền 20 triệu đồng, đây là tiền mà nguyên đơn nói đưa để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Sau khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình bị đơn thì có nghe Nhà nước sẽ cấp cho gia đình bị đơn 03 lô đất, trong đó có 02 lô B và 01 lô A, trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ghi rõ lô B tự chọn. Khi lập hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên không có đất để giao cho nguyên đơn. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật. Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm:

Tòa án cấp sơ thẩm: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 10/8/2009. Buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 10/8/2009.

Tòa án cấp phúc thẩm: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Ngày 19/9/2018, Chánh án TAND Cấp cao tại Đà Nẵng có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018: Đề nghị hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của TAND tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.

Quyết định của Tòa án cấp giám đốc thẩm:

Quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND Cấp cao tại Đà Nẵng; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm của TAND tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

Nhận định của Tòa án trở thành án lệ:

“[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong GCNQSDĐ cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của BLDS 2015 nên áp dụng BLDS 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng QSDĐ thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao GCNQSDĐ, thời điểm giao GCNQSDĐ đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao QSDĐ cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực...”.

Như vậy, tình huống án lệ đề cập là: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình. Do đó, giải pháp pháp lý đưa ra là: Trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Đọc thêm

Băn khoăn về đề xuất hậu kiểm nội dung quảng cáo thuốc

Ảnh minh họa.
(PLVN) - Dự thảo sửa đổi Luật Dược vừa được trình Quốc hội, trong đó đề xuất bỏ quy định phải có xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước khi quảng cáo thuốc nhằm tạo cơ chế thông thoáng cho DN. Chính phủ sẽ quy định chi tiết yêu cầu đối với nội dung này.

Loạt bài Báo Pháp luật Việt Nam vào vòng Chung khảo Giải Báo chí Quốc gia

Nhóm tác giả Báo Pháp luật Việt Nam (Ảnh: Quang Vinh)
(PLVN) - Tối 21/6, Lễ trao Giải Báo chí Quốc gia lần thứ XVIII - năm 2023 đã được tổ chức trọng thể tại Cung Văn hóa Lao động Hữu nghị Việt Xô, đúng vào dịp kỷ niệm 99 năm Ngày Báo chí cách mạng Việt Nam (21/6/1925-21/6/2024). Báo Pháp luật Việt Nam vinh dự có tác phẩm được lựa chọn vào vòng Chung khảo Giải báo chí Quốc gia lần thứ XVIII.

Khiếu nại liên quan dự án tuyến đường Nam Định - Lạc Quần - Đường bộ ven biển: Trả lời của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Xuân Trường

Một đoạn dự án đang thực hiện. (Ảnh: Gia Hải)
(PLVN) - Mới đây, Báo Pháp luật Việt Nam (PLVN) nhận được đơn của một số hộ dân tại xóm 6, xã Xuân Kiên, huyện Xuân Trường, tỉnh Nam Định cho rằng UBND huyện ban hành phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) và bố trí tái định cư (TĐC) chưa phù hợp pháp luật khi thực hiện dự án tuyến đường bộ mới Nam Định - Lạc Quần - Đường bộ ven biển.

Sự việc cán bộ địa phương ra văn bản “tạm cấp đất” tại Đồng Nai: Công an tỉnh xác định thuộc thẩm quyền huyện Long Thành giải quyết

Mảnh đất gia đình ông Thành mua và sử dụng ổn định hàng chục năm nay.
(PLVN) - Trước sự việc một số cán bộ xã ra các văn bản “giấy xác nhận tạm cấp đất cho Nhân dân xây dựng nhà ở”, Ban Tiếp công dân tỉnh, Thanh tra tỉnh và Phòng Cảnh sát Kinh tế Công an tỉnh Đồng Nai đều xác định thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện Long Thành.

Gỡ vướng về định mức kinh tế - kỹ thuật lĩnh vực báo chí

Phóng viên báo chí tác nghiệp tại Đại hội Đảng lần thứ XIII. (Ảnh: VGP)
(PLVN) - Bộ Thông tin và Truyền thông mới đây đã ban hành Thông tư số 05/2024/TT-BTTTT hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước trong lĩnh vực báo chí thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Thông tin và Truyền thông.

Các tội phạm về hối lộ trong Luật hình sự Việt Nam

Các tội phạm về hối lộ trong Luật hình sự Việt Nam
(PLVN) - Nhằm thực hiện chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước, đồng thời, phục vụ nhu cầu nghiên cứu, tìm hiểu của bạn đọc về vấn đề phòng ngừa, đấu tranh, đẩy lùi các tội phạm về tham nhũng, chức vụ nói chung, tội phạm hối lộ nói riêng, Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản cuốn chuyên khảo “Các tội phạm về hối lộ trong Luật hình sự Việt Nam”.

Có phải khai báo khi mang tiền mặt về Việt Nam?

Luật sư Phạm Minh Hoàng.
(PLVN) - Bạn Phạm Huyền (Sóc Trăng) hỏi: Tôi có một người bạn thân đang muốn mang tiền mặt là ngoại tệ về Việt Nam (khoảng 35.000 USD). Xin hỏi, đi qua hải quan có cần khai báo không? Nếu có thì thủ tục khai báo như thế nào?

Thời gian tạm giam có được trừ vào thời gian đang hưởng án treo?

Luật sư Bùi Đức Nhã.
(PLVN) - Bạn Lê Thảo (Thái Nguyên) hỏi: Cháu của tôi bị tuyên án phạt tù 2 năm 9 tháng về tội trộm cắp tài sản, tuy nhiên Tòa án cho hưởng án treo. Trước khi tuyên án, cháu của tôi đã bị tạm giam khoảng 6 tháng. Vậy xin hỏi, thời gian tạm giam có được trừ vào thời hạn chấp hành hình phạt tù nhưng hưởng án treo không?

Diễn biến vụ 'lùm xùm' giữa một số người mua đất và Công ty Phúc Thanh Vinh: Cơ quan CSĐT - Công an Cần Thơ có văn bản trả lời

Một góc dự án do Công ty Phúc Thanh Vinh thực hiện. (Ảnh: Trần Tiến)
(PLVN) - Từ nhiều năm nay, Cty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vinh (trụ sở TP Cần Thơ; do ông Nguyễn Thanh Vinh làm Giám đốc) nhiều lần bị khách hàng có đơn phản ánh cho rằng đã lấy nhà đất tại Khu tái định cư Phú An (khu vực Thạnh Thuận, phường Phú Thứ, quận Cái Răng) từng bán cho người trước, tiếp tục bán cho người sau. Mới đây, Cơ quan CSĐT Công an TP Cần Thơ đã có văn bản trả lời người có đơn tố cáo.

Sẽ quy định 3 chế độ quản lý với ‘dao có tính sát thương cao’

Dao có tính sát thương tới đây sẽ được quản lý. (Ảnh minh họa vietnam.vn)
(PLVN) - Nhất trí với việc bổ sung dao có tính sát thương cao vào dự thảo Luật Quản lý, sử dụng vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ (sửa đổi), Thường trực Ủy ban Quốc phòng và An ninh đề nghị quy định 3 chế độ quản lý “dao có tính sát thương cao” gắn với mục đích sử dụng.

Diễn biến vụ Công ty Nhựt Phát khiếu nại kết luận 'trốn thuế' của tỉnh Tây Ninh: Chuyên gia cho rằng có dấu hiệu vi phạm thẩm quyền thanh tra

Nhà máy Nhựt Phát tại huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh, chuyên sản xuất tinh bột, sản phẩm từ tinh bột. (Ảnh: Huỳnh Hiếu)
(PLVN) - Mới đây, PLVN có bài viết phản ánh sự việc sau khi UBND tỉnh Tây Ninh ra Kết luận thanh tra 987/KL-UBND (KLTT) ngày 3/4/2024, đại diện Cty Nhựt Phát - Chi nhánh Tây Ninh có đơn gửi cơ quan chức năng, cho rằng một số nhận định, kết luận trong KLTT chưa có chứng cứ chứng minh vững chắc, cần xem xét lại.

Có được cấp lại giấy khai sinh cho trẻ đã khai sinh ở nước ngoài?

Luật sư Nguyễn Hồng Tâm.
(PLVN) - Bạn Bùi Nhị (Thành phố Hồ Chí Minh) hỏi: Con tôi sinh ra tại Nhật Bản, đã làm giấy khai sinh ở bên Nhật Bản. Gia đình tôi hiện đã về Việt Nam. Con tôi chuẩn bị vào lớp 1, cần giấy khai sinh để làm thủ tục nhập học. Tuy nhiên, tôi phát hiện giấy khai sinh bị mất. Xin hỏi, tôi có thể xin cấp lại giấy khai sinh cho con được không? Nếu được thì cơ quan nào có thẩm quyền cấp lại trong trường hợp này? Thủ tục xin cấp lại?