Bên cho thuê bị Tòa xác định “vi phạm điều cấm”
Theo hồ sơ vụ án, tháng 10/2004, chi nhánh Hòa Bình của một DN thuộc Bộ được cơ quan chủ quản giao 63.290m2 đất tại hai xã Mông Hóa và Dân Hóa, huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình (nay là phường Kỳ Sơn, TP Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình).
Ngày 06/02/2007, Giám đốc Chi nhánh Hòa Bình là ông Nguyễn Tiến Xuân ký Hợp đồng kinh tế 01/HĐKT với Cty CP Thương mại & Dịch vụ Phú Bình, cho thuê đất tại lô 1b (hiện nay là thửa 256) và 1c (hiện nay là thửa 254, tờ bản đồ 25, xã Mông Hóa, TP Hòa Bình) cùng cơ sở hạ tầng có trên đất. Thời hạn cho thuê 10 năm, giá cho thuê 2 triệu/tháng, trả bằng tiền mặt mỗi quý 1 lần. Hết 10 năm, sẽ lập phụ lục hợp đồng để điều chỉnh giá cho thuê.
Năm 2013, phía cho thuê đề nghị chấm dứt hợp đồng, trả lại đất và tài sản trên đất; nhưng Cty Phú Bình không đồng ý.
Phía cho thuê khởi kiện, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng cho thuê vô hiệu; buộc Cty Phú Bình trả lại đất và tài sản trên đất.
Nguyên đơn trong vụ kiện cho biết có ký hợp đồng thuê 2 lô đất nêu trên. Nhưng trong thực tế, với lô 1c, thì bên thuê chưa sử dụng và đến năm 2013 thì bên cho thuê đã tự ý quản lý, trồng cây cho đến nay. Với lô 1b, bên thuê đã san lấp mặt bằng, cải tạo và xây dựng cơ sở vật chất phục vụ sản xuất. Năm 2013, bên cho thuê nhiều lần yêu cầu trả lại đất, trong khi chưa hết thời hạn cho thuê (10 năm kể từ năm 2007) nên đã vi phạm hợp đồng, dẫn đến thiệt hại cho Cty Phú Bình.
Bị đơn cho rằng việc thỏa thuận bồi thường do tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không thành; nhưng từ năm 2013 đến nay bên cho thuê có nhiều hoạt động cản trở, gây thiệt hại cho việc kinh doanh của Cty Phú Bình với số tiền 5 tỷ đồng.
Bị đơn đồng ý trả lại đất và tài sản trên đất, nhưng với điều kiện bên cho thuê phải bồi thường gần 13 tỷ đồng; trong đó 5 tỷ đồng thiệt hại; 7,2 tỷ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng; còn lại là tiền san lấp lô 1c.
Xét xử sơ thẩm, TAND TP Hòa Bình chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn; tuyên hợp đồng vô hiệu; buộc Cty Phú Bình trả lại đất, cùng tài sản trên đất.
Xử phúc thẩm ngày 10/4/2023, TAND tỉnh Hòa Bình cho rằng nguyên đơn đã vi phạm điều cấm khi cho thuê đất (không đúng mục đích sử dụng, không đúng chủ thể ký kết), dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
Với yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bồi thường 13 tỷ của bị đơn, Tòa cho rằng “hợp đồng vô hiệu không phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Hợp đồng vô hiệu ngay từ đầu và khi giải quyết vụ án, bị đơn đã có văn bản nêu: “Khi có quyết định của Tòa thì Cty Phú Bình không yêu cầu Tòa giải quyết phần tài sản Cty đã cải tạo, nâng cấp mới”. Do đó, cấp phúc thẩm cho rằng yêu cầu của bị đơn là không có cơ sở xem xét. Cấp phúc thẩm tuyên y án sơ thẩm.
 |
 |
Văn bản của Chi cục THADS TP Hòa Bình (trên) và bản án của TAND tỉnh Hòa Bình. |
Bản án bị đánh giá khó thi hành án
Trong quá trình thi hành bản án, ngày 21/6/2024, Chi cục THADS TP Hòa Bình đã có văn bản gửi đương sự, cho biết bản án có điểm chưa rõ, gây khó khăn; nên Chi cục đã có công văn gửi TAND tỉnh Hòa Bình đề nghị giải thích bản án, nhưng chưa nhận được trả lời.
Về phía bị đơn trong vụ án, cũng đã có đơn gửi TAND cấp cao tại Hà Nội và TAND tối cao, đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm vụ án. Bị đơn cho rằng quá trình giải quyết vụ án, hai cấp tòa đã có một số vi phạm thủ tục tố tụng, sai lầm trong áp dụng pháp luật.
Thứ nhất, quá trình giải quyết vụ án, Tòa không lập bản đồ, tiến hành đo, vẽ, xác định rõ ranh giới, mốc giới, vị trí tứ cận và diện tích thực tế với thửa đất tranh chấp.
Cụ thể, nguyên đơn không có giấy tờ về thửa đất nêu trên; nhưng khi xét xử, Tòa không xác minh hình thể, kích thước, vị trí kèm sơ đồ thửa đất, nên không có cơ sở để THA.
Thứ hai, Tòa buộc bên thuê trả lại cho nguyên đơn thửa 254, tờ bản đồ 25 là “không có căn cứ, không đúng với thực tế”. Vì như bị đơn đã trình bày suốt quá trình giải quyết vụ án, thửa 254 sau khi ký hợp đồng thuê, bên thuê chưa sử dụng và đến năm 2013 thì bên cho thuê tự ý lấy lại quản lý, sử dụng, trồng cây. “Cty Phú Bình không quản lý, không sử dụng thì không thể lấy đất đâu mà trả lại theo bản án”, bị đơn nêu trong đơn.
LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) đồng quan điểm với nhận định của Chi cục THADS TP Hòa Bình về việc bản án của TAND tỉnh Hòa Bình có điểm chưa rõ, gây khó khăn trong THA. “Chánh án TAND tối cao, Viện trưởng VKSND tối cao; Chánh án TAND cấp cao, Viện trưởng VKSND cấp cao tại Hà Nội; là những người có thẩm quyền kháng nghị giám đốc thẩm với bản án này”, LS Hiệp giải thích.
Nhận xét về nội dung bản án, LS Hiệp cũng cho rằng còn có một số điểm chưa phù hợp quy định pháp luật.
Cụ thể, bản án phúc thẩm cho rằng hợp đồng thuê đất giữa hai bên bị tuyên vô hiệu nên “không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. “Trong vụ án này, xác định như vậy là chưa phù hợp. Vì trên đất thuê hiện có tài sản là các công trình xây dựng, hay đất đá đã san lấp mặt bằng của Cty Phú Bình… Nhưng tài sản này không thể di dời được, nên khi THA, những tài sản này sẽ được xử lý như thế nào? Nếu đập bỏ, hoặc “cho không” cho bên cho thuê, thì vừa không phù hợp pháp luật, vừa gây thiệt hại cho Cty Phú Bình”.
“Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi xác định hợp đồng bị vô hiệu thì cần xác định hậu quả pháp lý và xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là của bên nào để yêu cầu bồi thường. Bản án xác định bên cho thuê đã vi phạm điều cấm khi cho thuê đất (không đúng mục đích sử dụng, không đúng chủ thể ký kết), dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu, là bên cho thuê có lỗi. Lẽ ra cần xác định trách nhiệm bồi thường của bên cho thuê, nhưng bản án phúc thẩm không xác định các vấn đề này là chưa phù hợp pháp luật, giải quyết chưa toàn diện vụ án”, LS Hiệp nói.
