Thời gian qua cùng với quá trình đô thị hoá ở nước ta, loại hình nhà chung cư (NCC) phát triển mạnh. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy của Nhà nước lại ra đời chậm và không đồng bộ, dẫn đến công tác quản lý, khai thác và sử dụng NCC thời gian qua có nhiều bất cập, gây mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cộng đồng cư dân NCC.
 Nếu có những mô hình hợp lý quản lý chung cư, nhà cao tầng thì sẽ không xảy ra những tranh chấp như một số tòa nhà chung cư tại HN, TP HCM vừa qua. |
Mâu thuẫn chủ yếu là việc tranh chấp về lợi ích tầng 1, về giá dịch vụ, chất lượng công trình.
Những bất cập cơ bản
Đó là những vướng mắc liên quan đến tranh chấp về quyền sở hữu, khai thác, sử dụng... Phải khẳng định NCC là tài sản thuộc cộng đồng chủ sở hữu bao gồm phần sở hữu riêng là các căn hộ và phần sở hữu chung trong NCC theo quy định của pháp luật. Như vậy, chủ sở hữu NCC phải quản lý ngôi nhà của mình. Thời gian qua không ít chủ đầu tư và kể cả một số người dân mua căn hộ cứ nghĩ rằng, NCC là của chủ đầu tư nên có những hành xử không đúng trong quá trình quản lý và sử dụng.
Về vấn đề khai thác và vận hành NCC cũng đã có những quy định cụ thể quy định tầng 1 dành làm kinh doanh phục vụ khu dân cư. Tuy nhiên, hiện nay các diện tích tầng 1 NCC đều do các chủ đầu tư khai thác và một số chủ đầu tư đã trích một phần lợi nhuận trong việc khai thác kinh doanh tầng 1 để hỗ trợ giảm phí dịch vụ cho người dân. Song không ít chủ đầu tư giành phần hưởng toàn bộ lợi nhuận của hoạt động kinh doanh này; thậm chí có chủ đầu tư đã bán diện tích tầng 1 cho cá nhân.
Mối quan hệ giữa DN vận hành NCC và Ban quản trị là mối quan hệ hợp đồng cung ứng dịch vụ. Thời gian qua, không ít chủ đầu tư tự xem mình như chủ sở hữu NCC nên không thực hiện việc tổ chức hội nghị NCC để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư kiêm luôn việc cung ứng dịch vụ. Đội ngũ cán bộ nhân viên lại chưa qua đào tạo nên chất lượng cung ứng dịch vụ kém, nhất là công tác bảo vệ và vệ sinh môi trường. Trong quá trình phục vụ, chủ đầu tư với thái độ cửa quyền, tự áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu; nếu không thì áp dụng biện pháp cưỡng chế. Một số chủ đầu tư lại cho rằng, tầng hầm và tầng 1, nơi để xe của người dân trong NCC là thuộc sở hữu của mình. Do vậy không thực hiện việc công khai tài chính về hoạt động dịch vụ trông giữ xe tại khu vực này.
Việc sử dụng NCC bao gồm cả phần diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng kể cả trước và sau khi có Luật Nhà ở đều xảy ra tình trạng vi phạm những điều cấm mà luật định. Hiện tượng phổ biến nhất là cứ mỗi lần thay chủ sở hữu hoặc người sử dụng thì diễn ra việc cải tạo căn hộ. Việc cải tạo ở không ít nơi được thực hiện tuỳ tiện. Tình trạng sử dụng căn hộ không đúng mục đích cũng diễn ra phổ biến như cho thuê làm văn phòng và địa điểm kinh doanh, làm bếp ăn tập thể cho cơ quan; thậm chí có chủ đầu tư giữ lại một số căn hộ làm trụ sở cho các Cty thành viên... Người dân mua NCC không chỉ mua chỗ ở mà điều quan trọng nhất là “mua” môi trường sống. Khi chào bán căn hộ, chủ đầu tư nào cũng đưa ra một viễn cảnh hấp dẫn của NCC. Song không ít nơi khi người dân về ở từ chỗ kỳ vọng đã chuyển sang thất vọng.
Tìm giải pháp
Đề nghị Bộ Xây dựng sửa khoản 4, Điều 12 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc giao cho UBND cấp phường công nhận Ban quản trị NCC. Ban quản trị là người đại diện cho cộng đồng chủ sở hữu NCC có đủ tư cách như một thể nhân để ký kết hợp đồng với các đợn vị cung ứng dịch vụ. Trong trường hợp cần thiết NCC có thể thành lập CTCP hoặc hợp tác xã cung ứng dịch vụ NCC theo Luật DN và luật HTX. BXD cũng cần hướng dẫn việc thực hiện khoản b mục 2 Điều 54 của NĐ 90/2006/NĐ - CP về khoản 30% phí bảo trì do ngân sách địa phương hỗ trợ đối với những NCC bán trước khi có Luật Nhà ở. Các khu NCC này hiện nay đang do chủ đầu tư quản lý chưa được triển khai thành lập quỹ bảo trì nên việc bảo trì, sửa chữa những hư hỏng gặp nhiều khó khăn. Vấn đề này nếu không được giải quyết kịp thời sẽ ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình.
Đối với NCC phục vụ tái định cư đề nghị TP giao cho đại diện là Ban quản trị tự quản, kể cả việc khai thác tầng 1 để phục vụ cho việc bảo trì ngôi nhà. Kinh nghiệm ở một số nơi cho thấy, kể từ khi dân tự quản thì ngôi nhà đựợc duy tu bảo dưỡng tốt, phí dịch vụ ổn định, phù hợp. Theo quyết định 76/2004/QĐ - UB nêu trên thì diện tích tầng 1, tầng hầm nhà chung cư là thuộc sở hữu nhà nước.
Đối với dự án triển khai trước khi có QĐ trên thì đề nghị TP cho kiểm toán nguồn vốn xây dựng và việc thực hiện dự án cấp thẩm quyền phê duyệt của chủ đầu tư. Những nơi đã được kiểm toán kết luận tầng 1 thuộc sở hữu nhà nước thì yêu cầu chủ đầu tư bàn giao lại cho TP. Những nơi đã đưa giá trị tầng 1 vào CPH, đề nghị TP khôi phục lại quyền sở hữu nhà nước như đã quy định ban đầu. Thành phố cần yêu cầu các chủ đầu tư bàn giao các dự án đã đưa vào sử dụng quá 5 năm để các ngành chức năng của TP quản lý như tất cả các khu dân cư khác trong thành phố; tránh biến các khu đô thị mới là lãnh địa riêng của chủ đầu tư (trừ một số dự án đặc thù theo luật đầu tư nước ngoài).
Hệ thống văn bản pháp quy liên quan hoạt động quản lý NCC
Quyết định số 10/2003/ QĐ-BXD ngày 3/4/2003 của BXD ban hành Quy chế quản lý sử dụng NCC, nay đã được thay bằng Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về Quy chế quản lý sử dụng NCC ngày 28/5/2008.
Ngày 19/5/2004, UBND TP ban hành Quyết định 76/2004/QĐ-UB quy định quản lý thực hiện đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên địa bàn thành phố HN.
Ngày 26/5/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 126/2004/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà.
Ngày 21/1/2005, BXD ban hành thông tư số 01/2005/ TT-BXD.
Tiếp theo là các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều Nghị định 126/2004/NĐ-CP gồm: Ngày 7/5/2004, UBND TP ban hành Quyết định số 65/2004/QĐ-UB quy định tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, NCC cao tầng trên địa bàn thành phố; Luật Nhà ở 2005; có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2006; Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 29/11/2005 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở...
