Lời đề dẫn:
Khi tung ra thị trường các sản phẩm BĐSDL các nhà đầu tư kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp bằng cam kết hấp dẫn nhất: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (đất ở tại nông thôn hoặc đô thị) ổn định và lâu dài. Nhưng thực tế thì ngoại trừ một số dự án hoàn thành rất sớm, nhiều dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng vẫn chưa có “danh phận”, nhà đầu tư thứ cấp vẫn “mòn mỏi” chờ đợi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mấu chốt của điểm nghẽn này là quy định của luật pháp chưa “gọi tên” loại hình BĐSDL trong các văn bản luật.
Một số địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào BĐSDL trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm BĐSDL được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.
Tuy nhiên, do cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào nên hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường BĐSDL tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Tranh chấp kéo dài giữa các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư dự án vì cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, nhưng các chủ đầu tư dự án cũng bất lực, phải chờ vào quyết định của chính quyền địa phương.
Khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào thì nhà quản lý lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, sau khi bị thanh tra, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.
Hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư thiệt hại lớn, nhà đầu tư bức xúc.
Giải quyết câu chuyện này thế nào? Mời độc giả lắng nghe các chuyên gia hiến kế:
GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển”
Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của BĐSDL trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.
Khi cuộc sống ngày càng hiện đại, chúng ta đừng bám lấy tư duy cũ. Hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng mang tính gây khó khăn cho người tham gia, làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư, người thì bị kẹt tiền trong các dự án đất nhà ở, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ… Đáng lẽ ra chúng ta phải tạo điều kiện dễ chịu nhất cho các nhà đầu tư. Họ đã chịu khó bỏ tiền, nhưng sau đó thì vốn bị “mắc” tại các dự án, không cách nào giải quyết nổi. Vậy thì khi ngân sách không đủ để phát triển, ai sẽ chịu bỏ tiền để đầu tư, để triển khai những dự án lớn?
 |
GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Tâm lý của các nhà quản lý là lo ngại đứng trước vành móng ngựa, không biết số phận quản lý của mình sẽ ra sao.
Như vậy, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Đó mới là luật pháp thực sự. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.
Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển BĐS DL, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, điều đầu tiên, tôi cho rằng, Chính phủ nên cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho đất phát triển BĐSDL để thu hút được dòng tiền đầu tư thứ cấp.
Về lâu dài, để khơi thông thị trường BĐSDL, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐSDL được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, cần dưa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở.”
Trần Kim Chung- Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương: “Ta đã có sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng, sao không thể có thêm… sổ tím?
Để giải quyết vướng mắc về khung pháp lý, đầu tiên, Bộ Xây dựng - cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản phải cho BĐSDL một cái tên, từ đó mới có thể đưa ra những quy định cụ thể liên quan đến quản lý, sử dụng, giao dịch.
Về mặt đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường - cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (nếu có) cần phải nghiên cứu cấp cho BĐSDL một loại sổ.
Theo nghị định mới đây, đất lấn chiếm nếu không tranh chấp, đã sử dụng ổn định còn được cấp sổ đỏ; tại sao một sản phẩm bất động sản lại không có một loại sổ riêng? Ta đã có sổ hồng, sổ đỏ, sổ trắng (hợp đồng mua bán căn hộ chung cư)… nay có thể cấp cho BĐSDL một loại sổ như sổ tím chẳng hạn. Loại sổ này không phải là sử dụng đất mà là sở hữu tài sản. Về phía cơ quan tư pháp, cũng cần phải cho loại hình này một cái quyền với những điều luật cụ thể về tài sản đối với tài sản BĐSDL. Ngân hàng cũng nên nghiên cứu xem BĐSDL có giá trị như thế nào? Có thể chấp nhận cho thế chấp không? Ngành Tài chính thì nên đưa ra những hướng dẫn về quỹ đầu tư, trái phiếu… để có thể tạo dòng tiền cho giao dịch sản phẩm BĐSDL, cũng như định giá, áp giá, thuế đối với sản phẩm này…Không thể để BĐSDL tồn tại hiện hữu nhưng không thuộc về riêng một cơ quan quản lý nào. Một sản phẩm đã ra đời trên thực tế, mặc dù có rất nhiều vấn đề cần phải làm. Dù làm một cái gì đó, rất nhỏ, còn hơn không làm gì cả. Một cây cổ thụ cũng bắt đầu từ một mầm cây rất nhỏ.
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - GVCC Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội : “Cấp sổ hay không thì bản chất sử dụng của BĐSDL là không thay đổi”
Vướng mắc “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Khánh Hòa dẫn đến những lúng túng trong quản lý, gây thiệt hại và ảnh hưởng đến niềm tin của các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp cho thấy “chiếc áo” pháp luật đang quá chật với sự chuyển động của thị trường.
Các cơ quan quản lý nhà nước chưa thật sự sát sao, nhanh nhạy trong việc bám sát thực tế thị trường để đưa ra những chính sách điều chỉnh và biện pháp kịp thời.
Ở thời điểm hiện nay, để có thể tháo gỡ vướng mắc cần thực hiện theo hướng: Những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
 |
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - GVCC Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội |
Đây là giải pháp khôn ngoan để gỡ khó cho cơ quan quản lý. Mặt khác việc thực thi này cũng giúp cho cả khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng đầu tư bao lâu nay có được sự an tâm khi đầu tư trên đất. Tuy nhiên, với điều kiện là các nhà đầu tư phải cho chủ đầu tư, đơn vị vận hành dự án thuê lại để phục vụ mục đích kinh doanh, du lịch và sử dụng làm căn nhà thứ hai, không được làm nhà ở lâu dài.
Nói cách khác, về bản chất, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng có sổ đỏ lâu dài hay không có sổ đỏ lâu dài bản chất không thay đổi là không vào đó ở được mà nhà đó, căn hộ đó vẫn phải phục vụ mục đích kinh doanh. Chính vì vậy, việc cấp sổ cho đất kinh doanh thương mại là cần thiết cho hoạt động quản lý và tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư.
Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Điều này sẽ kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Nếu được gỡ vướng về pháp lý, chắc chắn các sản phẩm bất động sản du lịch sẽ còn phát triển rực rỡ.
Ông Bùi Văn Doanh -Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam: “Cần thay đổi tư duy quản lý”
Để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý đối với BĐSDL, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì.
Thứ nhất, ngay kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã khẳng định: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tang tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phẩn giải quyết việc làm, tăng thu NSNN…”.
 |
Ông Bùi Văn Doanh -Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam |
Thứ hai, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.
Thứ ba, việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý.
Thứ tư, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẻ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư (doanh nghiệp), khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng.
Thứ năm, gián tiếp tác động tích cực đến hoạt động du lịch bởi sẽ cung cấp thêm cơ sở lưu trú cho hoạt động du lịch, thậm chí là loại cao cấp, từ đó góp phần thúc đẩy du lịch, nhất là trong bối cảnh Chính phủ cho phép mở cửa du lịch trở lại từ 15/3 và thị trường du lịch đang trên đà tăng trở lại một cách mạnh mẽ.
Thứ sáu, tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch Covid-19 suốt hơn hai năm qua.
Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại.
TS. Nguyễn Minh Phong -Chuyên gia kinh tế: “Đất ở không hình thành đơn vị ở - một kiểu “khoán chui nông nghiệp” trước đổi mới
Một số địa phương đã chủ động xác định các BĐSDL là loại BĐS thuộc đất dự án xây dựng “nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở” như một sáng tạo “ngầm”, phù hợp thực tế địa phương, như kiểu “khoán chui nông nghiệp” trong những năm đầu của công cuộc Đổi mới ở nước ta. Hơn nữa, cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được dẫn chiếu phía sau cụm từ “đất ở tại nông thôn” thực chất là thỏa thuận giữa lãnh đạo địa phương và nhà đầu tư, phù hợp với tình hình thực tế trong việc phát triển bất động sản du lịch tại địa phương.
Cụm từ này nhằm hạn chế một số quyền với nhà đầu tư thứ cấp chứ không làm thay đổi bản chất “đất ở tại nông thôn” theo Luật Đất đai, tránh gây áp lực lên hạ tầng quy hoạch, mâu thuẫn với mục đích đầu tư ban đầu của các dự án là khu du lịch, nghỉ dưỡng.
 |
TS. Nguyễn Minh Phong -Chuyên gia kinh tế |
Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy, thuật ngữ chưa được quy định trong pháp luật hiện hành này đã và đang gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương
Để tạo nền tảng vững chắc và động lực mới thúc đẩy tốc độ phát triển của các sản phẩm mới, củng cố niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đối với phân khúc thị trường này, Nhà nước cần sớm hoàn thiện sửa đổi, bổ sung cơ sở pháp lý của bất động sản du lịch trong Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản…
Theo đó cần chú ý ưu tiên thực hiện xử lý về pháp lý và thực tiễn theo các hướng sau:
Thứ nhất, nên bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; cơ chế quản lý, sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản cho người mua; các hình thức và điều kiện huy động vốn đầu tư… dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam. Thứ hai, những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng được phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Thứ ba, đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng). Đồng thời, cơ quan chức năng theo thẩm quyền thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương.
Các dự án và sản phẩm BĐS được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hằng năm do địa phương ban hành.
Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật khác và thống nhất quản lý của nhà nước có liên quan về đất đai, kinh doanh bất động sản và thủ tục đầu tư trong các luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm hài hòa lợi ích các bên, vừa giảm thời gian, giảm chi phí và gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch trong đầu tư phát triển BĐS nghỉ dưỡng…/.
