Thực hiện nộp tiền sử dụng đất sát giá thị trường: Còn nhiều ách tắc

“...Cơ quan chức năng cần lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp địa ốc và đề xuất tháo gỡ những vướng mắc trong cách tính về việc nộp tiền sử dụng đất sát giá thị trường vì tầm ảnh hưởng không chỉ dừng lại ở cá nhân doanh nghiệp mà có thể lan rộng tới thị trường bất động sản”. Đó là ý kiến của ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố chung quanh những vướng mắc khi thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Dự án đường Hồ Sen- Cầu Rào 2 mới thi công được một phần do việc đền bù các hộ dân chưa hoàn tất Ảnh: Khánh Linh

Một điểm đáng chú ý của Nghị định là quy định việc xác định giá đất theo giá thị trường. Cụ thể, tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... mà giá đất do UBND cấp tỉnh (thành phố) quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND cấp tỉnh (thành phố) căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Tuy nhiên, đây cũng là điều khiến khá nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản băn khoăn. Bởi trước đây, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện dự án, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất và tiền này được doanh nghiệp đóng vào ngân sách dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành hàng năm. Còn theo Nghị định 69/CP, doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất theo giá trị trường dẫn đến tình trạng doanh nghiệp phải mua đất… 2 lần. Lần 1, mua đất của người có quyền sử dụng theo giá thoả thuận. Lần 2, nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Cũng đại diện doanh nghiệp cho biết, để có một dự án, doanh nghiệp phải làm các thủ tục hành chính nhiều năm, thực hiện san lấp, làm hạ tầng ...Các công trình này phải có thiết kế của công ty chuyên ngành và được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đóng tiền sử dụng đất, cùng lãi suất vay vốn ngân hàng, lương công nhân và những chi phí không tên và có tên khác. Tất cả khoản chi phí đó cộng lại tạo thành giá vốn.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Thành cho rằng, giá thị trường được hình thành sau đầu tư và các tác động của thị trường luôn biến động, trong khi theo quy định của Nghị định 69/CP thời điểm xác định giá đất trước đầu tư. Như vậy, doanh nghiệp phải chịu 2 lần đầu tư, gồm giá Nhà nước tính và chi phí mà doanh nghiệp đầu tư, khiến giá thành bị đội lên cao một cách bất hợp lý. Các nhà đầu tư không còn cơ hội kinh doanh, còn nếu tiếp tục theo đuổi, giá tính trên sẽ thổi giá thị trường lên cao, tạo ra những tác động đối với thị trường chung quanh và góp phần làm biến dạng thị trường. Nguyên nhân của tình trạng trên là do nghị định không quy định rõ “xác định giá đất theo giá thị trường” là như thế nào, dẫn đến vận dụng vào thực tế bị lệch hướng, mà lẽ ra nên quy định “xác định giá đất theo giá thị trường” nhưng dựa trên cơ sở khung giá đất các khu vực chung quanh.

Bên cạnh đó, Nghị định 69/CP cũng quy định, đối với các dự án, cơ quan tài chính yêu cầu doanh nghiệp mời tư vấn độc lập định giá khu đất theo sát giá thị trường và lấy đó là căn cứ để thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, cách làm này theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp dễ dẫn đến tình trạng “xin-cho”. Một số doanh nghiệp cho biết, các doanh nghiệp ủng hộ việc xác định giá đất theo sát giá thực tế thị trường trong điều kiện bình thường để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất không nên cứ mỗi trường hợp nộp tiền sử dụng đất lại mời tư vấn định giá mà thống nhất định ra giá đất hàng năm cho từng khu vực, tuyến đường… như cách làm lâu nay.

Những ách tắc trong quá trình thực hiện quy định trên của các doanh nghiệp cần được các cơ quan chức năng xem xét và tháo gỡ kịp thời để người tiêu dùng được sử dụng đúng giá trị của sản phẩm bất động sản, vì tính ổn định của thị trường này.

Quốc Minh