Tích tụ ruộng đất tại LB Nga: hướng đến một thị trường bất động sản
Theo Luật đất đai của liên bang Nga có 03 cơ sở chính để hình thành sự tích tụ đất đai, đó chính là dự án, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất và bản đồ địa chính. Quy hoạch sử dụng đất là công việc do Nhà nước xây dựng trong một thời gian dài và xem xét phê duyệt đối với một đơn vị hành chính, còn bản đồ địa chính thì do một số chủ thể khác nhau xây dựng trên một thửa đất cụ thể. Các cá nhân có quyền sáp nhập hoặc chia tách các mảnh đất theo trình tự luật định nhưng phải đảm bảo yếu tố ranh giới rõ ràng để hình thành nên mảnh đất mới. Trong trường hợp sáp nhập (gom các mảnh đất lại), điều kiện đặt ra là các mảnh đất phải nằm gần nhau, có cùng mục đích sử dụng, đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu/tối đa (hạn điền) do chính quyền cấp địa phương (bang, vùng lãnh thổ…) quy định. Với mỗi địa phương khác nhau thì mức hạn điền cũng khác nhau tùy vị trí địa lý và yêu cầu quản lý đất đai (có nơi 1000 mét vuông, có nơi 1500 mét vuông, mức hạn điền áp dụng đối với mọi loại đất chứ không chỉ bó hẹp trong đất nông nghiệp). Trong trường hợp chia tách, quyền của chủ sở hữu hoặc người sử dụng sẽ được chuyển giao (ví dụ mảnh đất đang là đất thuê thì chủ thể mới vẫn có quyền thuê mảnh đất đó). Liên bang Nga thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Một trong những thành tựu nổi bật tại Liên bang Nga trong công tác quản lý đất đai đó là đã hình thành được một bản đồ địa chính thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Đây có thể coi là một cơ sỡ dữ liệu về đất đai với đầy đủ các thông tin về thửa đất cũng như chủ thể sở hữu hoặc sử dụng thửa đất đó. Trong khi thông tin về thửa đất là công khai, mọi người đều có quyền tra cứu, tiếp cận, thì đối với thông tin về chủ thể sở hữu/sử dụng, chỉ có một số đối tượng cụ thể được quyền tiếp cận (cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan điều tra, tòa án khi xét xử các vụ tranh chấp đất đai). Khi tra cứu, nếu là cá nhân phải trả phí theo quy định, còn cơ quan nhà nước thì không phải trả phí.
Về nguyên tắc, việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá công khai, trừ một số ngoại lệ do luật đất đai quy định (ví dụ trường hợp giao đất để cho thuê; giao đất không phải bồi hoàn cho các gia đình đông con thuộc diện ưu tiên; giao đất sử dụng thường xuyên, lâu dài không qua đấu giá). Người được giao đất có quyền tài sản gắn liền với đất.
Về cách xác định giá đất, luật đất đai của Nga quy định đối với đất thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước là người định giá mảnh đất. Cơ quan có thẩm quyền định giá đất trong trường hợp này là chính quyền địa phương. Mọi giao dịch không được vượt mức giá tối đa do nhà nước quy định. Còn đối với đất thuộc sở hữu tư nhân thì giá đất do các bên thỏa thuận căn cứ vào giá thị trường. Khi chuyển nhượng, các cá nhân phải nộp thuế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chủ sở hữu trên 03 năm đối với một thửa đất thì không phải nộp thuế chuyển nhượng.
Về các trường hợp thu hồi đất, mặc dù Nga thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, song luật đất đai quy định quyền sở hữu đất đai không phải là quyền tuyệt đối. Các chủ thể có thể bị thu hồi đất trong các trường hợp sau: (i) được giao đất nông trường mà không sử dụng trong thời hạn quá 03 năm; (ii) sử dụng đất sai mục đích được giao (trong trường hợp này ngoài việc thu hồi thì tổ chức/cá nhân còn bị phạt tiền); (iii) vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích chung của quốc gia (trong trường hợp này nhà nước sẽ đền bù theo giá thị trường).
Mục đích của việc tích tụ đất đai chính là từng bước hình thành một thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các giao dịch về đất đai phát triển, vì lợi ích của người dân nhưng đồng thời đảm bảo yêu cầu của quản lý nhà nước. Nhờ vậy, Nga đã được công nhận là nền kinh tế thị trường và trở thành thành viên của Tổ chức thương mại thế giới (WTO) vào năm 2012 sau 10 năm kiên trì đàm phán (bắt đầu từ 1993).
 |
| Thứ trưởng Phan Chí Hiếu (thứ 3 từ trái sang) cùng các thành viên Đoàn công tác tại Liên bang Nga |
Đăng ký bất động sản: Chuyển từ đăng ký giao dịch sang đăng ký quyền sở hữu
Liên bang Nga có Luật về đăng ký bất động sản từ năm 1998 (thay thế bằng Luật mới năm 2006). Với sự ra đời của Luật này, hệ thống đăng ký bất động sản ở Nga dần được hình thành nhằm quản lý thống nhất thông tin về quyền sở hữu bất động sản trên phạm vi toàn lãnh thổ Nga (không chỉ địa phương mà ở cấp toàn quốc), phục vụ yêu cầu tra cứu thông tin. Trải qua 20 năm xây dựng và vận hành, Liên bang Nga đã thiết lập một danh sách thống nhất về bất động sản, bất kỳ ai cũng có thể tra cứu thông tin về chủ quyền. Bạn cho biết cái khó nhất hiện nay chính là đảm bảo sự liên thông giữa các cơ quan quản lý nhằm thông nhất một cơ sở dữ liệu xác định rõ giá trị của từng mảnh đất để phục vụ công tác thu thuế; xác định rõ giới hạn của từng mảnh đất; ghi nhận thông tin về đơn vị hành chính nơi mảnh đất tọa lạc nhằm phục vụ công tác tra cứu cũng như nghiên cứu, phân tích. Giá trị của thửa đất ghi trong hệ thống danh bạ phản ánh giá thị trường, do các tổ chức thẩm định giá thực hiện theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên liên quan cũng có thể cung cấp thông tin về giá trị của thửa đất nhưng thông tin này chỉ mang tính tham khảo. Nếu có căn cứ cho rằng các bên kê khai giá trị mảnh đất thấp hơn giá thị trường để trốn thuế thì cơ quan thuế được quyền áp giá theo thị trường để tính thuế cho phù hợp.
Luật đăng ký bất động sản năm 1996 của Nga quy định đối với mọi bất động sản, khi tiến hành giao dịch (mua bán, cho thuê…) đều phải đăng ký quyền để tránh xung đột pháp lý. Tuy nhiên, luật đăng ký bất động sản mới năm 2006 không yêu cầu đăng ký đối với giao dịch nữa mà chỉ cần đăng ký quyền sở hữu. Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu nhằm công nhận tư cách chủ sở hữu đối với bất động sản, đồng thời tạo hiệu lực đối kháng đối với bên thứ 3. Các loại tài sản bắt buộc phải đăng ký bao gồm đất đai, nhà cửa, bất động sản gắn liền trên đất như đường ống nước, đường ống dẫn dầu. Các giao dịch không còn phải đăng ký quyền sở hữu như trước đây nữa, trừ các hợp đồng thế chấp, cho thuê. Quyền địa dịch (sử dụng hạn chế bất động sản liền kề) cũng phải đăng ký. Về nguyên tắc dân sự, các giao dịch liên quan đến bất động sản phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, quyền sở hữu chỉ được pháp luật công nhận và phát sinh quyền đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước. Quyền sở hữu bất động sản là quyền hiến định, được thừa nhận và bảo vệ bởi hiến pháp.
Nhờ có Luật đăng ký bất động sản và tiến bộ trong công tác đăng ký bất động sản, Ngân hàng thế giới (WB) đã nâng xếp hạng của Nga lên vị trí thứ 8 về hệ thống đăng ký tài sản. Đặc biệt, hệ thống danh bạ điện tử đối với bất động sản ở Nga với tính năng vượt trội về sự tiếp cận dễ dàng, nhanh chóng đã góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Nga. Ngoài ra, tính công khai, minh bạch của hệ thống danh bạ bất động sản cũng góp phần tích cực vào công tác đấu tranh phòng chống tham nhũng.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hệ thống danh bạ bất động sản trước đây là Bộ Tư pháp, hiện giờ do Bộ Phát triển kinh tế liên bang Nga thực hiện. Mọi thông tin về bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật về việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu bất động sản đều được phản ánh đầy đủ trong cơ sở dữ liệu. Ngược trở lại, khi có yêu cầu của tòa án, cơ quan đăng ký bất động sản có nghĩa vụ cung cấp thông tin về bất động sản và thông tin này được coi như chứng cứ gốc.
Về nghĩa vụ bồi hoàn của nhà nước, nếu cá nhân mất quyền sở hữu tài sản đối với nhà ở do bị nhà nước thu hồi thì cá nhân đó được nhà nước bồi thường vì quyền có nhà ở là một quyến hiến định. Đối với bất động sản phục vụ mục đích kinh doanh thì việc bồi hoàn hiện đang là chủ đề thảo luận Nga.
Về hành vi gian dối của cán bộ đăng ký, trong quá trình tiến hành việc đăng ký bất động sản mà công chức nhà nước có hành vi gian dối nhằm vụ lợi thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, mỗi năm nhà nước đăng ký hàng trăm triệu bất động sản nhưng chỉ có hãn hữu 1-2 trường hợp gian dối. Pháp luật Nga quy định Tòa án có quyền bác hồ sơ trong Danh bạ đăng ký bất động sản nếu có căn cứ rõ ràng. Bạn cho biết nhiều quốc gia khác như Úc, Áo…, tòa án không có thẩm quyền như vậy.
Theo dõi thi hành pháp luật: Tập trung thực hiện ở cấp vĩ mô
Vào năm 2011, xuất phát từ tình hình thực tiễn, Tổng thống Liên bang Nha ra Sắc lệnh thành lập một Phòng theo dõi thi hành pháp luật trực thuộc Bộ Tư pháp liên bang Nga. Hiện nay Phòng này có 04 nhân viên, làm nhiệm vụ theo dõi tình hình thi hành pháp luật ở cấp độ vĩ mô trong phạm vi toàn quốc, từ đó đưa ra các đề xuất, kiến nghị về kế hoạch lập pháp mới. Tại mỗi Bộ trong Chính phủ Nga có Vụ Pháp chế thực hiện chức năng theo dõi tình hình thi hành pháp luật thuộc Bộ, ngành mình quản lý. Bộ Tư pháp thực hiện công tác tổng hợp chung về công tác thi hành pháp luật trong phạm vi toàn quốc trên cơ sở (i) báo cáo về tình hình thi hành pháp luật của các Bộ, ngành; (ii) cập nhật các phán quyết của Tòa án nhân quyền châu Âu, đặc biệt là những phán quyết liên quan đến tính pháp lý của các đạo luật; (iii) cập nhật các phán quyết của Tòa án hiến pháp Liên bang Nga, đặc biệt các phán quyết liên quan đến tính hợp hiến của các đạo luật. Hiện nay, quá trình theo dõi tình hình thi hành pháp luật tại liên bang Nga đã được quy chuẩn hóa theo quy định của Chính phủ Nga. Nguồn thông tin đầu vào bao gồm báo cáo của các Bộ, ngành; thông tin từ thực tiễn xét xử của tòa án, thông tin từ các tổ chức xã hội dân sự, từ phản ánh/kiến nghị của công dân Nga, thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng và từ số liệu thống kê của các cơ quan nhà nước. Một báo cáo chuẩn hóa về công tác thi hành pháp luật tại Liên bang Nga bao gồm 02 phần (i) đánh giá về bản thân văn bản pháp luật; (ii) đánh giá về tình hình thực thi văn bản pháp luật đó.
Hệ thống chỉ số được sử dụng để đánh giá tình hình thực thi văn bản pháp luật bao gồm (i) văn bản có vi phạm quyền công dân, quyền con người hay không? (ii) đánh giá việc đăng ký văn bản pháp luật sau khi được ban hành (iii) văn bản đã quy định đầy đủ chưa hay cần phải hướng dẫn; (iv) văn bản có sự mâu thuẫn, chồng chéo không?; (v) văn bản có lỗi về kỹ thuật lập pháp không? (vi) đánh giá về tình hình sửa đổi, bổ sung văn bản pháp luật có liên quan trong quá trình thực hiện? (vii) đánh giá về tính đồng nhhất trong áp dụng pháp luật (viii) Văn bản dưới luật có được ban hành đầy đủ không, có cần nâng lên cấp thành luật không?
Về quy trình theo dõi, theo Sắc lệnh của Tổng thống, hàng năm, các Bộ, ngành có trách nhiệm phải xây dựng báo cáo về tình hình thực thi pháp luật thuộc lĩnh vực do Bộ mình quản lý, gửi về Bộ Tư pháp. Trên cơ sở báo cáo của các Bộ, ngành và các nguồn thông tin đầu vào như đã nói ở trên, Bộ Tư pháp tổng hợp, xây dựng báo cáo chung về tình hình thi hành pháp luật trong phạm vi toàn quốc, đệ trình lênChính phủ. Nội dung chính trong báo cáo bao gồm: (i) đánh giá về các lĩnh vực được theo dõi; (ii) đề xuất với Chính phủ về hệ thống các văn bản luật cần sửa đổi, bổ sung để Chính phủ trình lên Tổng thống. Đề xuất sửa đổi bổ sung cần nêu rõ tên văn bản cần sửa đổi, bổ sung; thời hạn sửa đổi, bổ sung và đề xuất cơ quan chủ trì tiến hành sửa đổi, bổ sung. Báo cáo này sau khi được đệ trình lên Tổng thống thì được đăng tải công khai trên cổng thông tin điện tử Phủ Tổng thống, Chính phủ, Bộ Tư pháp Liên bang Nga. Trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp LB Nga có hẳn 1 mục riêng về công tác theo dõi thi hành pháp luật. Phòng theo dõi thi hành pháp luật thuộc Bộ Tư pháp LB Nga có trách nhiệm hàng quý phải cập nhật tình hình sửa đổi, bổ sung các văn bản luật, kể cả cập nhật các quyết định của Tòa án hiến pháp và Tòa án nhân quyền châu Âu về việc kiến nghị sửa đổi luật. Theo quy định của Hiến pháp liên bang Nga, sau khi Tòa án hiến pháp ra phán quyết yêu cầu sửa đổi luật thì Nhà nước Nga (Chính phủ, Tổng thống, Nghị viện) có thời hạn nửa năm để thực hiện việc sửa đổi, bổ sung. Theo Sắc lệnh của Tổng thống Nga, Bộ Tư pháp Nga là cơ quan có trách nhiệm theo dõi toàn bộ quá trình từ khi xây dựng dự thảo luật, trình Chính phủ Tổng thống và trình Nghị viện thông qu.
Về mối quan hệ giữa Bộ Tư pháp với các Bộ, ngành trong công tác theo dõi thi hành pháp luật, theo Sắc lệnh của Tổng thống Nga, Bộ Tư pháp có trách nhiệm trực tiếp theo dõi tình hình thực thi pháp luật trong các lĩnh vực pháp luật ổn định hoặc theo chương trình, kế hoạch ; theo dõi, điều phối chung, cung cấp thông tin liên quan cho các bộ, ngành; phối hợp các Bộ, ngành xử lý các vấn đề còn thiếu sót. Còn các Bộ, ngành phải có trách nhiệm trực tiếp theo dõi tình hình thực thi pháp luật trong các lĩnh vực thuộc Bộ, ngành mình quản lý. Đối với các lĩnh vực thuộc Bộ, ngành theo dõi nhưng chưa làm tốt thì Bộ Tư pháp có quyền can thiệp, đề nghị các Bộ, ngành xử lý các vấn đề còn thiếu sót và có thể đưa vào báo cáo cuối năm trình Chính phủ.
Bạn cho biết khó khăn lớn nhất trong công tác theo dõi thi hành pháp luật ở Nga hiện nay chính là công tác thu thập thông tin đầu vào. Chính vì vậy, Bộ Tư pháp LB Nga có thỏa thuận với một số hãng luật lớn, trường đại học danh tiếng ở Nga để thu thập các thông tin, phản ánh về tình hình thực thi pháp luật. Sự chuyên nghiệp của cán bộ theo dõi, tính hệ thống, toàn diện trong công tác theo dõi hiện cũng đang là những thách thức lớn nhằm đưa công tác này ngày một nền nếp, hiệu quả hơn.
Hiệp định tương trợ tư pháp và pháp lý về các vấn đề dân sự, gia đình và hình sự năm 1981 được thực thi tốt song vẫn còn một số bất cập
Bạn cho biết Hiệp định tương trợ tư pháp mà hai bên đã ký năm 1981 là một Hiệp định mang tính khuôn mẫu, bao quát một cách toàn diện các lĩnh vực như dân sự, hôn nhân gia đình, hình sự. Ngoài ra, nhân chuyến thăm chính thức cấp Nhà nước tại Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Đoàn đại biểu cấp cao Liên bang Nga do Tổng thống Vladimir Putin dẫn đầu, ngày 12/11/2013 tại Hà Nội, thừa ủy quyền của Chính phủ, thay mặt nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Thượng tướng, TS Lê Quý Vương Thứ trưởng Bộ Công an và ngài Travnhikov Maksim Alexandrovich, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Liên bang Nga đã ký chính thức Hiệp định giữa Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Liên bang Nga về chuyển giao người bị kết án phạt tù. Như vậy, cơ sở pháp lý về tương trợ tư pháp giữa hai Bên đã hoàn toàn đầy đủ. Hơn nữa, từ 1/10/2016, Việt Nam đã chính thức gia nhập công ước La Hay năm 1965 về tống đạt ra nước ngoài giấy tờ tư pháp và ngoài tư pháp trong lĩnh vực dân sự hoặc thương mại mà LB Nga cũng đã là thành viên. Nhìn chung, công tác thực thi Hiệp định nói trên được thực hiện khá tốt, số lượng các ủy thác tư pháp dân sự hàng năm trung bình khoảng 10 trường hợp và tỷ lệ có kết quả khá cao. Duy nhất chỉ còn tồn tại vấn đề một số cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam chưa hiểu đúng và thực thi đầy đủ Điều 15 của Hiệp định về miễn hợp pháp hóa giấy tờ. Phía Việt Nam ghi nhận vấn đề do phía Nga nêu và cam kết sẽ thực thi nghiêm chỉnh Hiệp định theo đúng nguyên tắc Pacta sunt servanda.
Tóm lại, chuyến thăm và làm việc của Đoàn công tác Bộ Tư pháp Việt Nam tại Liên bang Nga đã thành công tốt đẹp, đáp ứng được các mục tiêu đề ra cho chuyến công tác. Phía Bạn đã đón tiếp và làm việc với đoàn trên tinh thần trọng thị, chu đáo, thiết thực, hiệu quả. Hy vọng rằng, chuyến thăm và làm việc lần này sẽ góp phần củng cố, làm sâu sắc hơn quan hệ hợp tác pháp luật và tư pháp giữa hai nước trong bối cảnh hai Bên đã nâng cấp quan hệ hợp tác song phương từ Đối tác chiến lược thành Đối tác chiến lược toàn diện.
