Nghị định 71 đã có hiệu lực thi hành, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có thông tư hướng dẫn thi hành đối với các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đã ký trước ngày 8.8.2010 (ngày nghị định 71 có hiệu lực). Do đó, việc xử lý các hợp đồng này như thế nào đang là một khó khăn.
Xử lý chuyển tiếp như thế nào?
Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, theo quy định thông tư số 2 ngày 11.1.2010 hướng dẫn bổ sung thông tư 84 ngày 30.9.2008 về thuế thu nhập cá nhân, cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ phải thực hiện việc kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân. Các chủ đầu tư chỉ thực hiện thủ tục cho chuyển tên hợp đồng khi bên chuyển nhượng đã thực hiện kê khai, nộp thuế. Tuy nhiên, kể từ sau ngày 8.8.2010, việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác được phân chia sản phẩm nhà ở sẽ được xử lý chuyển tiếp như thế nào vẫn còn là nỗi băn khoăn hiện nay của các chủ đầu tư.
 |
| Các dự án nhà ở đang được xây dựng ở TP.HCM. Ảnh: Bảo Chương |
Hiện nay, mặc dù chưa có thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành, nhưng việc ký thêm các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác được phân chia sản phẩm nhà ở phải đảm bảo việc huy động vốn (bao gồm: hợp đồng đã ký và hợp đồng ký mới) không vượt quá 20% tổng số nhà ở trong dự án và cơ quan nhà nước chỉ kiểm soát được dựa trên báo cáo thống kê của chủ đầu tư. Ngoài ra, nghị định 71 quy định không cho phép chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác. Do vậy, các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đã ký trước ngày 8.8.2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng cho người khác đến khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
| Giảm bớt cơ hội đầu cơ lướt sóng bất động sản Từ các quy định rất chặt chẽ về huy động vốn của chủ đầu tư cấp 1, cấp 2, quy định về giao dịch bất động sản qua sàn và không qua sàn của nghị định 71, nó sẽ có tác động lớn đến thị trường thứ cấp, mà chủ yếu là từ giao dịch, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn qua uỷ quyền công chứng ngay giai đoạn đầu của dự án. Trước đây, việc đầu cơ tìm kiếm cơ hội siêu lợi nhuận thông qua những giao dịch này rất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, với các quy định mới trên, việc đầu cơ lướt sóng bất động sản trong ngắn hạn sẽ không còn cánh cửa rộng lớn nữa. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, nghị định 71 sẽ tác động mạnh đến thị trường thứ cấp và gây nên hiện tượng trầm lắng như hiện nay – giao dịch ảm đạm. |
Thị trường thứ cấp gặp nhiều khó khăn
Theo quy định của nghị định 71, đối với hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng uỷ quyền khi nhà ở đã được xây dựng xong. Điều đó có nghĩa là sẽ không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó, phải chuyển sang hợp đồng mua bán. Trên thực tế, hiện nay các phòng công chứng đã bắt đầu không tiếp nhận các hồ sơ về uỷ quyền công chứng đối với hợp đồng góp vốn đầu tư. Điều này sẽ có tác động ngay đến thị trường bất động sản, vì sẽ rất khó khăn để tạo ra những đợt “sóng”, đối tượng đầu cơ sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi từ khoản chênh lệch.
Bên cạnh đó, nghị định 71 cho phép chủ đầu tư cấp 1 được huy động vốn của chủ đầu tư cấp 2 ngay sau khi giải phóng xong mặt bằng và khởi công dự án. Thực chất của việc này là cho phép chuyển nhượng một phần dự án sau khi đền bù, giải phóng mặt bằng và với các chủ đầu tư cấp 1, đây là một quy định thuận lợi cho họ, bởi vì, thực tế cho thấy, nhiều chủ dự án thực hiện xong khâu đền bù, giải toả mặt bằng là đã đuối vốn, trong khi khoản đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật của dự án không hề nhỏ.
Tuy nhiên, những thuận lợi của chủ đầu tư cấp 1 lại là mối e ngại đối với các chủ đầu tư thứ cấp và các đối tác hợp tác kinh doanh với họ. Bởi vì, từ lúc góp vốn vào dự án cho đến trước khi ký được hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư cấp 1, các chủ đầu tư thứ cấp không được phép huy động vốn, trừ trường hợp được chủ đầu tư cấp 1 đồng ý bằng văn bản. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư thứ cấp bị giam vốn trong giai đoạn dự án thi công hạ tầng kỹ thuật. Và ngay cả khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư cấp 2 chỉ được huy động vốn khi trong hợp đồng có thoả thuận.
Tùng Quang – Bảo Chương
