Thị trường mong manh, nhưng không dễ vỡ

Nhà đầu tư lao đao vì nợ

Kể từ khi đại dịch COVID-19 xuất hiện, nhiều tỉnh thành trên cả nước liên tục phải thực hiện giãn cách xã hội, khiến nhiều công trình xây dựng phải dừng hoặc giãn tiến độ. Điều này đã ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản nói chung.

Trong đó, nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng 70-80% đòn bẩy tài chính rơi vào trạng thái kiệt sức vì trả nợ do bị giảm thu nhập hoặc không thoát được hàng.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, bối cảnh thị trường hiện nay đang chia nhà đầu tư cá nhân thành 4 nhóm.

Nhóm thứ nhất là nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn, thường vay kịch khung của ngân hàng, 70-80% giá trị của bất động sản.

Nhóm thứ hai là nhà đầu tư dùng đòn bẩy ở mức trung bình, khoảng 30-50% số tiền đầu tư bất động sản.

Nhóm thứ ba là nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính, hoặc có dùng nhưng rất ít.

Cuối cùng là nhóm các nhà đầu tư đang giữ tiền hoặc các tài sản tương đương tiền, chờ đợi cơ hội thị trường suy thoái hoặc giảm giá như hiện tại để tham gia.

“Theo quan sát của tôi, nhóm nhà đầu tư vay ngân hàng rất lớn hoặc trung bình đang gặp rất nhiều khó khăn. Riêng nhóm không dùng đòn bẩy hoặc dùng đòn bẩy ít, đang nắm giữ tiền mặt có lợi thế rất lớn trong giai đoạn hiện nay”, ông Chánh nói.

Cũng theo ông Chánh, với nhà đầu tư cá nhân lâu năm mà ông từng tiếp xúc, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy của họ rất ít. Bởi họ cho rằng bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị lớn nên thường có chiến lược dài hơi.

Trong khi đó, một số nhà đầu tư cá nhân mới, có kinh nghiệm và nguồn lực tài chính khiêm tốn thường sẽ chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hơn.

Cấu trúc vốn như vậy gặp thường nhiều khó khăn khi thị trường có những thay đổi, hay khi đối mặt với những cú sốc như Covid-19 hiện nay.

Thị trường vẫn khó đổ vỡ

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, các nhà đầu tư Việt Nam thường tự tin rằng thị trường ít khi bị bong bóng bất động sản như các nước.

Trên thực tế, ngay cả giai đoạn khó khăn như 2010-2014, thị trường bất động sản cũng không đổ vỡ như ở các nước phát triển từng trải qua như Mỹ hay cơn bão tài chính các nước châu Á năm 1997-1998.

TS. Hiển giải thích điều này là do bất động sản Việt Nam dù có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy lên đến 70-80% nhưng không có những công cụ phái sinh trong đầu tư bất động sản. Hơn nữa, ngân hàng cũng thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay.

“Trong giai đoạn hiện nay, qua trao đổi với một số cán bộ ngân hàng cũng như những người vay, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp, tôi thấy bất động sản được thế chấp cho ngân hàng và sử dụng dòng vốn doanh nghiệp để trả nợ. Nhưng nguồn thu của các doanh nghiệp đang bị "tắc" khiến họ gặp khó khăn”, ông Hiển cho biết.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản lớn, ví dụ như khách sạn hoặc nhà phố lớn cũng vậy, số tiền phải trả hàng tháng, một phần từ thu nhập của họ và một phần đến từ việc cho thuê của bất động sản đó.

Hiện nay, các nguồn thu này đang gặp khó khăn và họ có thể đối mặt với nguy cơ không trả được nợ ngân hàng.

“Nếu như ở Mỹ, chỉ cần một tháng không trả được nợ, tài sản đó nhanh chóng bị đưa vào diện quản lý và phát mãi. Nhưng ở Việt Nam, quy trình nhanh lắm cũng phải vài tháng”, ông Hiển cho biết.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh đến sự thất thường về tính thanh khoản của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông, thanh khoản ở Việt Nam rất kỳ lạ. Có lúc rất nóng, có lúc lại trầm lắng. Khi nhà đầu tư thấy thị trường có cơ hội thì họ mua bán ào ào và tìm mọi cách để mua bán. Nhưng khi thấy có vẻ phân vân thì họ không mua.

Bất động sản không rớt giá nhưng mua bán lại rất khó. Ngân hàng cũng biết điều đó, do vậy nếu làm quyết liệt trong vấn đề xử lý nợ để bán thì cũng rất khó bán, ngay cả khi đã chấp nhận giảm giá”, ông Hiển cho hay.

Phương án xử lý thông thường là ngân hàng sẽ làm việc lại với chủ đầu tư, tức người vay vốn, để hai bên cùng tìm cách bán, nên không có chuyện đem đấu giá hàng loạt như các nước phát triển.

“Đó là những lý do mà cho dù tình hình hiện tại đã xuất hiện những khó khăn trong vấn đề trả nợ nhưng vẫn không có sự đổ vỡ trên thị trường bất động sản”, ông Hiển cho biết.