Thị trường cho thuê văn phòng ở Hải Phòng- Như cây lặng gió

Nguồn cung dư thừa

Tại trục đường Lê Hồng Phong, chỉ trong thời gian ngắn đã có hàng loạt dự án xây dựng văn phòng cho thuê được triển khai và gặt hái thành công. Bắt đầu là tòa nhà TD Plaza được Tập đoàn Parkson thuê gần hết. Tiếp đến một loạt khách sạn có văn phòng cho thuê gồm: Sao Biển (15 tầng), Khánh Hội (9 tầng), Ban quản lý Ngã Năm - Sân bay Cát Bi (18 tầng) đã và đang triển khai. Một trong những dự án quy mô lớn là Vincom Plaza được khởi công xây dựng trên đường Lê Thánh Tông, gần cảng Hải Phòng, với 28 tầng, diện tích sàn gần 140.000m^{2. .}Dự án đạt tiêu chuẩn quốc tế này sẽ đi vào hoạt động từ giữa năm 2010.  Sự phát triển có phần "nóng" trong lĩnh vực đầu tư các dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hiện nay trên địa bàn thành phố dẫn đến nguồn cung tăng mất cân đối so với nhu cầu, cộng với việc nhiều công ty tiết giảm chi phí phù hợp với xu thế khó khăn chung, trong đó có chi phí thuê văn phòng là những nguyên nhân để thị trường văn phòng cho thuê hiện nay như “cây lặng gió”.

Thị trường trầm lắng

Cách đây vài tháng, ông Phạm Văn Hùng - trưởng đại diện một công ty tại Hải Phòng cho biết: "Tôi đã tham khảo các khu văn phòng cao tầng tại đường Lê Hồng Phong, toà nhà số 22 Lý Tự Trọng, toà nhà Thành Đạt đường Lê Thánh Tông, nhưng mặt hàng công ty kinh doanh cần có diện tích phù hợp để trưng bày nên vẫn chưa quyết định thuê. Tìm được nơi ưng ý thật không đơn giản”. Lần gặp mới đây, ông Hùng hỉ hả: “Tôi đã tìm được một toà nhà 4 tầng, diện tích mặt sàn mỗi tầng gần 70m2 trên đường Trần Hưng Đạo mà giá cả thoả thuận khá hợp lý".

Thị trường cho thuê văn phòng hiện nay nguồn cung dồi dào, song giao dịch không mấy sôi động. Những cao ốc văn phòng như toà nhà DG Tower nằm trên đường Trần Phú có vị trí tuyệt đẹp, ở ngay dải trung tâm văn hoá, thương mại của thành phố với hệ thống văn phòng kiểu mẫu, linh hoạt, nhưng giá cả khá cao so với mặt bằng chung của thành phố: 24USD/1m2/tháng, lượng khách đến giao dịch hạn chế. Với mức giá 10USD/1m2/tháng cho toà nhà H Tower 195 Văn Cao, Công ty Cổ phần Xây dựng số 3 cũng chỉ phủ kín khoảng 60% trên tổng số gần 1.000m2 diện tích mặt sàn văn phòng cho thuê. Một nhân viên ở Phòng Kinh doanh cho biết, năm 2009, lượng khách thuê văn phòng tại đây giảm hẳn mặc dù Công ty xây dựng mức giá hợp lý và những tiện nghi kèm theo hệ thống văn phòng cho thuê khá thuận lợi.

Kích cầu bằng giảm giá

Sự gia tăng lượng cung và suy giảm về nhu cầu đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư bất động sản phải đưa ra những mức giá thuê thấp hơn, cùng những ưu đãi lớn hơn nhằm thu hút thêm khách thuê mới và giữ chân những khách thuê hiện tại. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công trong thời điểm này không nhiều. Ở những toà nhà mới đưa vào sử dụng, tỷ lệ trống cao hơn so với những toà nhà đã đi vào sử dụng do kiếm được hợp đồng dài hạn từ trước.

Hầu hết khách thuê văn phòng và chủ đầu tư đều nhận thức rõ xu hướng hiện tại của thị trường này. Các văn phòng mới đưa vào sử dụng ngày càng nhiều, người đi thuê có cơ hội lựa chọn và yêu cầu giá cho thuê cũng thấp hơn trước đây. Ngược lại, chủ đầu tư các toà nhà văn phòng mới đưa vào sử dụng lại đang đứng trước áp lực lấp kín diện tích cho thuê để thu hồi vốn đành phải giảm giá. Điều này đang đặt chủ đầu tư các toà nhà cho thuê văn phòng trước tình huống khó khăn, vừa phải cân đối giá để bảo đảm dòng tiền cho việc hoàn vốn và trả lãi vay ngân hàng, vừa phải nâng cấp dịch vụ lên mức chuyên nghiệp để thu hút khách hàng. Giải bài toán thu hút khách hàng bằng cách cạnh tranh quyết liệt với giá cho thuê thấp hơn để duy trì tỷ lệ trống thấp, hẳn không đơn giản. Song các nhà đầu tư trong thời điểm hiện tại chấp nhận điều chỉnh giá cho phù hợp với “cung-cầu”.

Hà Giang