Minh bạch sàn giao dịch BĐS
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, sau gần 2 năm thực hiện Luật Kinh doanh BĐS, hiện cả nước có hơn 500 sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động. Ngoài một số sàn có quy mô lớn và hoạt động rất hiệu quả, được người dân tín nhiệm và các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá cao thì vẫn còn những sàn giao dịch BĐS hoạt động kém hiệu quả.
 |
Đánh giá hoạt động tại các sàn giao dịch BĐS, ông Nguyễn Văn Hiệp - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện TP có gần 150 sàn, chiếm hơn 50% của cả nước. Điều đó cho thấy thị trường BĐS tại TP đang rất đông đảo. Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động quy mô nhỏ chưa đáp ứng được tiêu chuẩn lập sàn như quy định. Việc giao dịch BĐS đều phải thông qua sàn giao dịch sẽ tạo nên sự minh bạch, đưa thị trường vào hoạt động quy củ.
Theo nhận định ưu điểm Nghị định 71 là quy định, mọi hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở thương mại của DN kinh doanh BĐS, trừ trường hợp 20% số lượng nhà ở được phân chia theo các hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư/góp vốn đầu tư/ hợp tác kinh doanh không phải thực hiện thông qua sàn.
Theo quy định mới thì Sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác mà chỉ được tổ chức bán, cho thuê mua nhà ở theo ủy quyền của doanh nghiệp và thực hiện các dịch vụ kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Trường hợp sàn giao dịch BĐS không phải do chủ đầu tư thành lập thì phải thực hiện ký hợp đồng ủy quyền giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch. Sàn giao dịch BĐS phải công khai các loại giấy tờ: hợp đồng ủy quyền; giá bán sản phẩm; thông tin và hồ sơ pháp lý. Chỉ được bán sản phẩm sau khi dự án thực hiện xong phần móng.
Những nét mới về huy động vốn
Không còn cảnh nhà đầu tư “tay không bắt giặc” gây bất ổn thị trường, đặc biệt là những quy định rất chặt chẽ đối với các nhà đầu tư cấp 1 và thứ cấp về huy động vốn.
Cụ thể, đối với các chủ đầu tư cấp I thì có quyền vay vốn hoặc phát hành trái phiếu nhưng những đối tượng cho vay vốn hay mua trái phiếu thì không được quyền ưu tiên mua sản phẩm chứ không phải là không được quyền mua sản phẩm theo như cách hiểu của một số chủ đầu tư.
Còn đối với các trường hợp huy động góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh với DN kinh doanh BĐS sau khi đã giải phóng mặt bằng hay huy động vốn mua nhà ứng trước của khách thì có quyền ưu tiên mua nhà và chỉ được giao dịch tối đa 20% số lượng nhà ở của dự án không thông qua sàn.
Với việc quy định chi tiết về năm hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 1 và bốn hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 2, Nghị định 71 được đánh giá là thông thoáng và cụ thể hơn so với Nghị định 90.
Trước hết, việc huy động vốn cho dự án nhà ở bằng cách phát hành trái phiếu từng gây nhiều ý kiến tranh luận, nay đã được công nhận kèm theo các yêu cầu hạn chế quyền ưu tiên về nhà ở đối với người mua trái phiếu. Theo ông Nguyễn Văn Hiệp - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, việc hạn chế này nhằm khống chế khả năng lũng đoạn, nâng giá BĐS của một bộ phận được quyền nắm trong tay phần lớn sản phẩm nhà ở trong giai đoạn nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.
Nghị định 71 cũng cho phép chủ đầu tư cấp 1 được huy động vốn của chủ đầu tư cấp 2 ngay sau khi giải phóng xong mặt bằng và khởi công dự án.
Thực chất của việc này là cho phép chuyển nhượng một phần dự án sau khi đền bù, GPMB. Chuyển nhượng này sẽ chính thức được công nhận khi hai bên thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất phần diện tích được chuyển nhượng vào lúc dự án đã xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tương ứng và được nghiệm thu.
Thị trường sẽ đi vào quỹ đạo ổn định
Thời gian qua, việc mua đi bán lại các sản phẩm BĐS diễn ra khá sôi động. Nhiều nhà đầu tư đã thu lợi lớn khi giao dịch các loại hợp đồng góp vốn, vay vốn kèm quyền mua các loại hình BĐS trong tương lai. Đơn cử, người mua chỉ cần bỏ ra vài trăm triệu đồng góp vốn giai đoạn 1 mua căn hộ. Chỉ sau vài tuần, họ có thể bán lại hợp đồng này với mức chênh lệch cao tới cả tỉ đồng. Chính vì bỏ vốn ít nên việc lướt sóng loại hình này đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS và do vậy giá BĐS cũng phần nào được đẩy lên cao.
Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8, Nghị định 71/ NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Trong đó, tại điều 63, quy định khá chặt chẽ và cấm không cho công chứng các loại hợp đồng uỷ quyền định đoạt theo kiểu này nhằm siết chặt việc mua đi bán lại nhiều lần trên thị trường.
Riêng với các DN làm chủ đầu tư dự án, có một thực tế là thời gian qua nhiều DN đang lách luật để huy động vốn và gây nên những ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS. Bởi ai cũng biết, các DN hoạt động trong ngành này còn rất yếu về năng lực tài chính vì kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn lớn.
Với quy định mới của Nghị định 71, các chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án chứ không thể để đất nền rồi chuyển nhượng qua lại, và nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi đầu tư vào dự án ở xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh vì sẽ không khả thi nếu đầu tư vào dự án nhà ở mà không có người ở.
Bên cạnh đó, một điều dễ nhận thấy là với những quy định hiện hành trong Nghị định, chỉ những DN chứng minh được năng lực thực sự mới có thể đảm bảo sự cạnh tranh để tồn tại. Những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp sẽ bị loại khỏi cuộc chơi. Theo nhận định của các chuyên gia, việc Chính phủ ban hành Nghị định 71 do Bộ Xây dựng soạn thảo với những quy định rất chặt chẽ và rõ ràng sẽ là tiền đề cho thị trường nhà ở phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Những nhà đầu tư trường vốn sẽ ở lại thị trường còn những nhà đầu tư nhỏ manh mún sẽ bị loại. Điều này sẽ tạo ra một thị trường minh bạch hơn
