Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng chu kỳ mới

Chiều nay (29/8), Hội thảo “Bất động sản Việt Nam 2020 - 2021: Sẵn sàng chu kỳ mới”, đã được BizLIVE và FLC tổ chức tại Thanh Hoá với sự tham dự của nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản; lãnh đạo doanh nghiệp, hiệp hội và các đơn vị tư vấn hàng đầu Việt Nam như Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia Kinh tế; TS. Nguyễn Đức Hưởng, Nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank; TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng; Bà Bùi Kim Thùy, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Cố vấn Harvard-Asia Pacific, đại diện tại Việt Nam của Hội đồng Kinh doanh Mỹ-ASEAN (USABC); Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC; Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam; Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Think Big Group...

Hội thảo gồm hai phiên, trong đó phiên 1 có chủ đề “Tái cấu trúc thị trường mở ra cơ hội”

Các tham luận tại Hội thảo cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 10 năm thăng trầm với nhiều khó khăn và cũng không ít thành tựu, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 và chững lại trong 2019 - 2020 với những ảnh hưởng khó lường từ Covid-19.

Tuy nhiên, cùng lúc đó, thị trường cũng chứng kiến những điểm sáng tích cực đến từ nỗ lực thúc đẩy đầu tư công, các chính sách tháo gỡ pháp lý, tình hình kiểm soát dịch tích cực, và trên hết là nguồn cầu dồi dào đến từ một trong những thị trường được đánh giá là tiềm năng nhất trong khu vực.

Theo khảo sát do một đơn vị truyền thông uy tín thực hiện trung tuần tháng 8, bất chấp thách thức từ Covid-19, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn (tương đương gần 42.900 phiếu bầu tính đến 17/8). Các kênh đầu tư được ưu tiên sau đó lần lượt là gửi tiết kiệm (27%), chứng khoán (12%), vàng (17%) và cuối cùng là USD (6%).

Trong các giai đoạn trước, giá bất động sản có thể tăng giảm đan xen trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn luôn tăng mạnh theo thời gian, đặc biệt tại các mốc “lập đỉnh” như 1994, 2001, 2008, 2014.

Chu kỳ mới của thị trường (2021- 2030) không nằm ngoài xu hướng này, nhưng câu hỏi đặt ra là sự tăng giảm sẽ diễn ra ra sao, tại những khu vực nào, và những phân khúc nào?

Trong trạng thái bình thường mới, bức tranh bất động sản sẽ có những thay đổi gì đáng chú ý? Các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư cần làm gì để tận dụng cơ hội phục hồi và đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường?

Hội thảo gồm hai phiên, trong đó phiên 1 có chủ đề “Tái cấu trúc thị trường mở ra cơ hội” sẽ phân tích, đánh giá chung về bức tranh toàn cảnh của bất động sản ở thời điểm hiện tại, đặc biệt là các điểm sáng được dự báo thúc đẩy thị trường. Bên cạnh đó là câu chuyện kinh doanh và trải nghiệm thực tế của các doanh nhân trong nỗ lực tái cấu trúc và thích nghi trong giai đoạn bình thường mới.

Tại phiên 2, các diễn giả cùng phân tích diễn biến các phân khúc cụ thể, tiềm năng, nguồn cung, cơ hội đầu tư và thị hiếu tại mỗi phân khúc trong ngắn và dài hạn, đồng thời đưa ra những tư vấn, khuyến nghị cần thiết cho doanh nghiệp, nhà đầu tư trong thời gian tới.

Bà Bùi Kim Thùy, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Cố vấn Harvard-Asia Pacific, đại diện tại Việt Nam của Hội đồng Kinh doanh Mỹ-ASEAN (USABC)

Mở đầu hội thảo, bà Bùi Kim Thùy đặt vấn đề: Các chuyên gia nhận xét gì về tình hình kinh tế vĩ mô 8 tháng đầu năm và ảnh hưởng lên thị trường bất động sản?

Ông Võ Trí Thành nhìn lại, tác động của đại dịch Covid-19 như một cơn bão, sức tàn phá mạnh với kinh tế thế giới cũng như Việt Nam.

Đến thời điểm hiện tại, tình hình với kinh tế Việt Nam khó khăn hơn. Tuy nhiên, đã có một số tín hiệu tích cực về vắc xin, sự lây nhiễm chậm lại.

Cho đến cuối năm 2019, trước Covid-19, nhiều người tin rằng tăng trưởng kinh tế thế giới dù chững lại nhưng vẫn 3%, sau đó giảm dần còn từ 0-1% và đến giờ âm khoảng 5%, còn nhóm các nền kinh tế phát triển âm 10%.

Cách đây vài tháng, Chính phủ còn nói chúng ta phấn đấu tăng trưởng trên dưới 5%. Cách đây 2 tháng chúng ta kỳ vọng tăng trưởng khoảng 4%. Và mới nhất ngày hôm qua (28/8), người ta nói về con số 2-3%, con số này vẫn còn vô cùng tích cực so với bối cảnh thế giới.

Tăng trưởng còn tùy thuộc vào diễn biến khống chế dịch, chiều hướng có vẻ tốt hơn. Theo cá nhân tôi, khả năng 2-3% là cao nhất.

Trong bộn bề khó khăn như vậy, có điểm gì mà ta thấy rằng từ nay đến giữa năm sau, hoặc đầu năm sau có thể coi là tích cực?

TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia Kinh tế

Theo TS. Võ Trí Thành, đối với Việt Nam, bên cạnh hệ thống FTA, hệ thống vĩ mô vẫn ổn định dù ta phải chấp nhận thâm hụt ngân sách cao hơn, trần nợ công phải tăng hơn. Việt Nam vẫn giữ được cân đối vĩ mô, ổn định vĩ mô. Khả năng chống đỡ của hệ thống ngân hàng đã tốt hơn nhiều so với cách đây 5-7 năm. Từ đầu năm đến tháng 8 này vẫn tăng lên mạnh mẽ. Dự trữ ngoại tệ đã đạt khoảng 90 tỷ USD.

So sánh với Singapore, Singapore hiện nay đã phải dành ra 55 tỷ đôla Singapore tức khoảng hơn 40 tỷ USD để hỗ trợ nền kinh tế, tổng mức hỗ trợ từ đầu dịch đến nay của Singapore ước khoảng hơn 110 tỷ đôla Singapore.

Với riêng Việt Nam, tăng trưởng của Việt Nam thấp nhất trong 30 năm qua, dù có 2, 3 tháng phục hồi sau đại dịch nhưng tổng lại rất nhiều con số vẫn âm.

Việt Nam có 3 nhân tố đặc trưng: khu vực dịch vụ Việt Nam chưa lớn như các nước phát triển; thứ hai, khu vực nông nghiệp bệ đỡ tương đối tốt cho lao động tự do; cuối cùng, chúng ta có tầng lớp trung lưu, không phải ngẫu nhiễn người ta dùng tiền để đi du lịch.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC nhận định thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục

Chúng ta nhìn vào khu vực bất động sản, cơ hội tiếp cận vốn hiện nay, dù ngân hàng dư tiền cho vay, nhưng phải đánh giá và đảm bảo tiêu chuẩn. Và hiện tại, chủ đầu tư vẫn tìm cơ hội của huy động vốn. 8 tháng đầu năm nay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn lớn hơn so với cùng kỳ của năm 2019. Từ 1/9/2020, có thể tiêu chuẩn phát hành riêng lẻ bị thắt chặt nhưng vẫn còn nhiều cơ hội.

Tình hình hiện tại rất tùy thuộc vào tình hình dịch bệnh. Có hai nhóm mà ta khai thác rất tốt, nhóm giàu và trung lưu trước đây đi du lịch nước ngoài giờ họ sẽ đi trong nước. Và nhóm những người nước ngoài đang còn ở Việt Nam. Nếu ta thu hút tốt nhóm này cũng sẽ làm ăn được.

Bất động sản không tránh khỏi nằm trong cơn bão khó khăn chung. Tuy nhiên vẫn có những điểm các chủ đầu tư kinh doanh vẫn nên lưu ý và quan tâm.

Cùng đánh giá về tình hình vĩ mô hiện nay, TS. Cấn Văn Lực gắn với thời điểm hiện tại khi Việt Nam đã xuất hiện làn sóng Covid-19 thứ 2. Theo đó ông thiên về tình huống xấu nhất, với dự báo tăng trưởng GDP sẽ chỉ đạt 1,5%-2%.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng

“Thủ Tướng trong cuộc họp ngày hôm qua (28/8) cũng nói phấn đấu năm nay tăng trưởng dương. Chúng tôi cho rằng điều này là hoàn toàn khả thi trong bối cảnh chúng ta có thể kiểm soát lạm phát tương đối tốt, từ 3,5-3,8%”, ông Lực cho biết.

Thủ tướng cũng đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch 2020-2025. Theo đó, trong giai đoạn 2020-2021, chúng ta chủ yếu tập trung phục hồi kinh tế sau đại dịch. Giai đoạn 2022- 2025 sẽ là giai đoạn bứt phát để phát triển mạnh mẽ hơn.

Về thị trường bất động sản (BĐS), riêng lĩnh vực kinh doanh BĐS năm ngoái đóng góp 4,5% GDP, thêm lưu trú thì cộng thêm 3,8% GDP, cộng xây dựng thêm 5,84% GDP. Tính chung lại, BĐS và các ngành nghề liên quan đóng góp khoảng 17% GDP.

Đặc biệt, BĐS có tính lan tỏa rất lớn, có liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế, bao gồm du lịch, xây dựng, lưu trú và tài chính ngân hàng.

Liên quan đến tác động của Covid-19, chúng tôi đánh giá tác động này là rất lớn. Mỗi khi nền kinh tế khó khăn thì hai lĩnh vực sẽ bị ảnh hưởng lớn nhất là chứng khoán và BĐS.

Bản đánh giá 15 lĩnh vực chính, đóng góp tới 80% GDP mà chúng tôi đã thực hiện cho thấy, BĐS là 1 trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nhất do Covid-19.

Theo đó, trong đề xuất với Chính phủ, chúng tôi đã đề nghị cần hỗ trợ mạnh thị trường BĐS.

Về cơ hội và thách thức với thị trường BĐS, chúng tôi luôn cho rằng, trong nguy có cơ. Chúng tôi thấy có ba điểm sáng với thị trường BĐS bao gồm thị trường BĐS công nghiệp, BĐS nhà ở và logistics.

Hiện Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, BĐS sẽ là một trong những ngành được hưởng lợi nhiều nhất.

Cũng cần phải nhấn mạnh, trong và sau đại dịch Covid-19, hành vi của các nhà đầu tư đã và đang thay đổi rất lớn, do vậy, cấu trúc BĐS cũng sẽ thay đổi rất nhiều để thích nghi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng khó khăn thị trường BĐS Việt Nam hiện nay không phải đến từ nội tại mà đến từ các yếu tố khác.

Vào những năm 2017-2018, thị trường BĐS Việt Nam rất mạnh. Sang năm 2019 có khựng lại đôi chút, các chỉ số của thị trường ngay lập tức giảm hơn 2018. Theo đó, năm 2017, có 130 nghìn sản phẩm được hấp thụ, đến năm 2018 vọt lên 180 nghìn sản phẩm nhưng đến năm 2019 còn 110 - 120 nghìn sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường có sự sụt giảm nhưng xuất phát từ nguyên nhân là do tác động của tình hình vĩ mô.

Khi thị trường BĐS gặp khó khăn mọi nguồn lực đều khuyến khích phát triển, khi thị trường phát triển mạnh thì lại bộc lộ những yếu điểm của chính sách, pháp luật. Nhiều dự án ở các đô thị lớn phải dừng lại để thanh kiểm tra, cũng như hạn chế phát triển các dự án ở các địa phương. Mỗi địa phương có khoảng 20-30 dự án bị dừng triển khai, còn các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM còn tới cả trăm dự án.

Việc các dự án bị dừng triển khai dẫn đến nguồn cung thiếu, trong khi lực cầu vẫn mạnh. Theo ghi nhận của Hiệp hội, có những dự án được hấp thụ lên tới 90%. Cụ thể, tại TP.HCM có những dự án giá bán lên tới 40 triệu đồng/m2 nhưng trong vòng hai ba tháng đã tiêu thụ tới 95%.

“Do đó, theo tôi đây không phải khủng hoảng do thị trường BĐS bởi nhu cầu vẫn rất mạnh, rất lớn”- ông Đính khẳng định

Quang Minh