Thi hành Luật đất đai: Người dân và Nhà nước đều thiệt

Đã có nhiều bất cập sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1-7-2004. Đây là đánh giá của ngành TAND thành phố tại Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai tổ chức vào sáng ngày 8-11. Bất cập của Luật Đất đai (LĐĐ) bộc lộ trong thực tiễn chính sách quản lý, sử dụng đất và sự mâu thuẫn với các luật khác có liên quan được ban hành sau đó.

Bất cập của Luật Đất đai gây thiệt thòi cho người dân và làm thất thu ngân sách Nhà nước. Trong ảnh: Một khu tái định cư ven sông Cẩm Lệ.

Thiệt vì giá Nhà nước không theo thị trường

Báo cáo của TAND thành phố đánh giá: Việc thực hiện LĐĐ đã phát huy vai trò tích cực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, bảo đảm vai trò quản lý và đại diện sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng LĐĐ đã bộc lộ một số hạn chế. Theo luật (Điều 55 và 56), UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được quy định giá đất từ ngày 1-1 hằng năm để tính thuế sử dụng đất và áp giá đền bù khi thu hồi đất. Thực tế giá thị trường luôn cao hơn nhiều so với giá Nhà nước, nên khi thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư thì áp giá đền bù theo giá Nhà nước gây thiệt thòi cho người sử dụng đất, đặc biệt là giá bồi thường đất nông nghiệp. Mặt khác, việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá thị trường biến đổi hằng ngày theo hướng ngày càng tăng gây thiệt cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm.

Việc quy định giá đất thấp hơn thị trường làm thất thu rất lớn nguồn thu ngân sách Nhà nước do căn cứ vào giá đất Nhà nước để  tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Tham nhũng, thất thoát trong quá trình giao đất, cho thuê đất cũng nảy sinh từ quy định này. Với quy định này chỉ có lợi cho nhà đầu tư bởi hiện nay phần lớn tại các dự án đầu tư, nhà đầu tư là doanh nghiệp đứng ra bồi thường cho người bị thu hồi đất. LĐĐ quy định hạn chế đối tượng người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên giao dịch ngầm vẫn diễn ra dưới hình thức nhờ người khác đứng tên. Khi phát sinh tranh chấp, nhiều chủ sở hữu thực sự không được bảo vệ quyền lợi vì không có căn cứ, không được pháp luật thừa nhận.

LĐĐ cũng mâu thuẫn với nhiều luật: Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Khiếu nại, tố cáo; Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính.

Hoàn thiện các quy định và linh hoạt về giá đất

Hội nghị đã thảo luận đưa ra các kiến nghị: Cần quy định cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất của Nhà nước. Cần sửa đổi LĐĐ theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng QSDĐ thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng và tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Việc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều khiếu kiện liên quan đến đất đai. Cần xóa bỏ phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất, đồng thời mở rộng quyền của các chủ thể sử dụng đất trong các giao dịch: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh QSDĐ. Đề nghị hoàn thiện thống nhất các văn bản pháp luật về đất đai, tránh chồng chéo, mâu thuẫn.

Bài và ảnh: Hoàng Anh