Thế khó của cơ quan xây dựng bảng giá đất

Bảng giá đất mới đã tăng 4 - 38 lần so với Quyết định 02, mức thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 thuộc một khu dân cư ở huyện Cần Giờ; mức cao nhất 687,2 triệu đồng ở một số tuyến đường trung tâm quận 1.

Bảng giá đất mới được đánh giá có nhiều tác động tích cực, từng bước minh bạch thị trường bất động sản. Các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất sẽ được công khai, minh bạch, công bằng. Các khoản xử phạt vi phạm về đất đai cũng tăng lên, góp phần răn đe, làm trong sạch, lành mạnh thị trường bất động sản.

Bảng giá đất mới còn giúp xác định giá khởi điểm để đấu giá sử dụng đất. Với người có đất bị thu hồi, việc xác định giá đền bù, tái định cư sẽ đảm bảo công bằng, có tác động tích cực đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh tác động tích cực, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới này vẫn bị một số ý kiến đánh giá là “chưa sát với thị trường”. Một số ý kiến “khảo sát”, “tìm hiểu” đưa ra ví dụ cho rằng như trên tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), thì giá nhà đất “theo thị trường” được bán từ 1,2 - 2 tỷ đồng/m2; nghĩa là cao hơn từ 2 đến hơn 3 lần so với bảng giá đất mới.

Vậy bảng giá đất đã bám sát thị trường chưa? Giá “khảo sát”, “tìm hiểu” có thực tế không, hay chỉ là con số mà các “cò” đất, hay những người “nói cho vui” đưa ra, hay còn lý do gì khác? Đây là vấn đề cần minh định rõ ràng nhất có thể.

Trước tiên, phải khẳng định, ghi nhận là TP HCM đã rất kỳ công khi xây dựng bảng giá đất mới, lấy ý kiến trong 3 tháng, thậm chí chấp nhận trễ hơn 80 ngày so với kế hoạch trước đó; chấp nhận chậm 3 tháng so với Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024). "Ba tháng xây dựng, lấy ý kiến là hết sức thận trọng và lắng nghe toàn diện ý kiến người dân, doanh nghiệp, các tổ chức, địa phương", đại diện UBND TP phát biểu tại cuộc họp báo.

Theo báo cáo của Sở TN&MT, bảng giá đất mới được xây dựng từ dữ liệu của 133 quyết định phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư, với 1.293 khu vực, vị trí đất đã được phê duyệt giá đất; 96.330 giao dịch thành công theo dữ liệu liên thông của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để phân vùng giá trị.

Quá trình ban hành bảng giá đất mới đã tuân thủ các quy định. TP đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng; soạn thảo, lấy ý kiến rộng rãi và thẩm định dự thảo quyết định. Các ý kiến góp ý đã được Sở TN&MT tiếp thu đầy đủ vào dự thảo.

Đưa ra số liệu rõ ràng như vậy, để có thể khẳng định những con số tiền tỷ cho mỗi m2 đất chỉ là “nói cho vui”, là “thổi giá”; hoặc có thể có không ít giao dịch như vậy, nhưng các bên đã kê khai thấp hơn thực tế để trốn thuế. Thế khó của cơ quan xây dựng bảng giá đất là chỉ có thể dựa vào những văn bản giấy trắng mực đen, các chứng cứ thực tế; chứ không thể dựa vào những tin đồn, “nghe nói”…

Tuy nhiên, cơ quan chức năng cũng đã nắm chắc được vấn đề vẫn có không ít giao dịch nhà đất trên thị trường khai gian, khai thấp hơn thực tế để trốn thuế. Vì vậy, đại diện UBND TP đánh giá tinh thần của bảng giá đất này là “từng bước tiếp cận với thị trường”. Bảng giá này có hiệu lực đến hết 2025 và sẽ được đánh giá toàn diện; mới chỉ là bước chuyển tiếp trong lộ trình để xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 phải thực sự "sòng phẳng với thị trường".