Một loại tài sản thời gian qua rất “nóng” trong thực hiện biện pháp thế chấp chính là nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở thì “nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, nếu nhà ở đã hình thành, đã được nghiệm thu mặc dù chưa có Giấy chứng nhận thì không được coi là nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, nhà ở này khi giao dịch phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 của Luật Nhà ở, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận và điều kiện về hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực (Điều 122).
Xuất phát từ quy định nêu trên, đối với trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành, khoản 2 Điều 46 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm đã quy định một trong các giấy tờ phải có trong hồ sơ chuyển tiếp là hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (các bên phải ký kết hợp đồng bảo đảm mới đối với nhà ở).
Để giúp việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp giữa Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm Đăng ký, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) đã hướng dẫn Trung tâm Đăng ký sẽ xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, theo Cục, sẽ không tồn tại 2 hợp đồng bảo đảm là hợp đồng bảo đảm đối với quyền tài sản và hợp đồng bảo đảm đối với nhà ở.
Đối với thế chấp nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở có các quyền như sau: “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…” (điểm d khoản 1 Điều 10).
Đồng thời, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định: “Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân” (khoản 4 Điều 62).
Khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định “người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Căn cứ vào các quy định nêu trên, Cục Đăng ký cho biết, nếu nhà ở xã hội đã được cấp Giấy chứng nhận và đáp ứng các điều kiện trên của pháp luật về nhà ở thì việc thế chấp nhà ở đó là phù hợp.
