Sửa Thông tư 36: HoREA đề nghị có lộ trình

Thị trường có dấu hiệu chững lại

Báo cáo mới nhất của HoREA cho biết, năm 2015 và quý I/2016, thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các phân khúc, trên địa bàn các quận, huyện; quy mô thị trường tăng gần gấp đôi so với năm 2014.

Cụ thể năm 2015 đã bán được 26.500 căn trong tổng số 50.000 căn chào bán so với 16.955 căn đã bán được trong năm 2014. Tuy nhiên, giao dịch trong quý I/2016 có dấu hiệu chững lại so với quý IV/2015. Cả quý I/2016 chỉ đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016.

Theo HoREA, tháng 01/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường BĐS, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Thực tế cho thấy, giữa tháng 02/2016, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng lên đến hơn 8%/năm dẫn đến lãi suất cho vay có thể tăng thêm khoảng 1-2% trong năm 2016. Từ giữa tháng 03/2016 đã xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tăng giá sắt thép đã tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, tạo thêm áp lực và gánh nặng cho DN, nhà đầu tư và cả người tiêu dùng.

Quý I/2016, tăng trưởng kinh tế (GDP) chỉ đạt 5,46% thấp hơn so với mức 6,03% của quý I/2015; lạm phát (CPI) tăng 1,25% cao hơn so với mức 0,74% của quý I/2015; trong cả nước đã có đến 2.919 DN giải thể tăng 13,8% và 20.044 DN tạm ngừng hoạt động tăng 23,9%. “Sức khỏe” của các DN BĐS vẫn còn rất yếu, vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Báo cáo của HoREA cũng cho biết, quy mô tín dụng vào thị trường BĐS TP HCM năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, cao hơn so với mức 10,3% của cả nước. Năm 2015, lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỷ USD, quý I/2016 đạt 1,15 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 21,6%. Thành phố đã thu hút được nguồn vốn FDI khoảng 1,3 tỷ USD vào lĩnh vực BĐS (đứng thứ 2 cả nước).

Cần có lộ trình

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sửa đổi khoản 5 Điều 17 như sau: “5. Tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau:a) Ngân hàng thương mại: 40%; b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 40%”(...), và tại khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư, xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%”.

Theo Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội hoàn toàn nhất trí về sự cần thiết sửa đổi Thông tư 36 để phù hợp với diễn biến tình hình của nền kinh tế và của thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc sửa đổi Thông tư này cần theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh tại Thông báo 215/TB-VPCP ngày 07/07/2015. Tại Thông báo này, Phó Thủ tướng đã yêu cầu thực hiện “theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, hợp với thông lệ quốc tế, bảo đảm an toàn hệ thống các TCTD”,

HoREA đề nghị NHNN thận trọng khi xem xét sửa đổi khoản 5 Điều 17, với đề xuất: “5. TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn phù vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: a) Ngân hàng thương mại: 50%; b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%;”(...), và tại khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư, đề nghị vẫn xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%” như hiện nay; và quy định thời điểm có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/01/2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình...

Tại Diễn dàn Thủ tướng với DN diễn ra hôm 29/4 vừa qua, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam (BIDV), ông Trần Bắc Hà cũng cho rằng Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 40% cần lộ trình triển khai. Ông Hà đề nghị sau 12 tháng thì đưa về mức 50%, và sau 24 tháng thì đưa về mức 40% theo Dự thảo Thông tư.

Trước đó, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh cũng cho rằng, siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như Luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, giả sử muốn “cảnh báo” ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên 200% để sau này còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được…