Sửa Luật Nhà ở: 'Khơi thông nguồn lực, mở rộng thị trường cho thuê'
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tập trung hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, tháo gỡ khó khăn trong cải tạo chung cư và đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Những điều chỉnh này được kỳ vọng tạo thêm dư địa huy động nguồn lực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê dài hạn
Thông tin từ Bộ Xây dựng ngày 28/10, Chính phủ đã có Tờ trình số 923/TTr-CP ngày 16/10/2026 báo cáo Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thay thế Luật Nhà ở năm 2023.
Việc sửa đổi luật nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đồng thời khắc phục những bất cập phát sinh trong quá trình triển khai chính sách nhà ở.
Một trong những điểm mới đáng chú ý là dự thảo dành riêng một chương quy định về phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước, các nguồn vốn khác và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
Chính sách tập trung hoàn thiện cơ chế về quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi đầu tư, xác định giá thuê và quản lý vận hành. Trong đó, ưu tiên phát triển chung cư cho thuê dài hạn tại đô thị, khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao.
Đáng chú ý, UBND cấp tỉnh được đề xuất trao thẩm quyền quyết định nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại. Chủ đầu tư có thể bố trí quỹ đất trong dự án, tại vị trí khác hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính tương đương theo quy định.
Địa phương cũng được chủ động xác định đối tượng ưu tiên, loại hình nhà ở, giá thuê đối với nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước và cơ chế hỗ trợ phù hợp thực tiễn.
Định hướng này phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, hướng tới mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở có mức giá phù hợp, đặc biệt đối với người lao động và nhóm dân cư chưa đủ khả năng sở hữu nhà.
Khơi thông nguồn lực, tháo gỡ vướng mắc thị trường
Đối với nhà ở xã hội, dự thảo tiếp tục hoàn thiện chính sách về đối tượng thụ hưởng, điều kiện mua, thuê mua, xác định giá và lựa chọn chủ đầu tư.
Đáng chú ý, một số cơ chế tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 được đề xuất luật hóa, tập trung vào quy hoạch, tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và rút ngắn quy trình triển khai dự án.
Dự thảo đồng thời kế thừa một số nội dung của Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP liên quan đến các trường hợp được mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm hoặc không phải đáp ứng một số điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định.
Với lĩnh vực cải tạo, xây dựng lại chung cư, dự thảo làm rõ trách nhiệm của chủ sở hữu, cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư và phương án đóng góp kinh phí xây dựng lại. Việc bổ sung hình thức hợp đồng BT được kỳ vọng đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, góp phần đẩy nhanh quá trình chỉnh trang đô thị.
Các quy định về quản lý chung cư cũng được cập nhật, bao gồm bố trí khu vực sạc, đổi pin xe điện, tổ chức hội nghị nhà chung cư trực tuyến và thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ hoạt động quản trị. Bên cạnh đó, dự thảo tiếp tục hoàn thiện quy định về thế chấp nhà ở, quản lý tài sản công, phân cấp thẩm quyền và cắt giảm thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội khóa XVI xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai năm 2026.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tập trung vào 4 nhóm chính sách lớn: phát triển nhà ở cho thuê dài hạn; hoàn thiện cơ chế nhà ở xã hội; tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư; phân cấp quản lý và đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Trọng tâm là nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời tạo điều kiện thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển thị trường.