Theo Bộ Tư pháp, hiện nay Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định về các trường hợp từ chối đăng ký còn chưa bao quát hết được các trường hợp cần từ chối hoặc nội dung quy định còn chưa rõ ràng dẫn đến việc áp dụng không thống nhất khi từ chối đăng ký, như việc từ chối đăng ký theo nội dung của bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc theo nội dung văn bản đề nghị của cơ quan, người có thẩm quyền tiến hành tố tụng; Việc từ chối đăng ký do phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin lưu giữ tại cơ quan đăng ký, chưa có cơ chế pháp lý cụ thể về việc khắc phục thông tin không phù hợp, dẫn tới còn có trường hợp từ chối đăng ký dựa trên căn cứ có thể khắc phục được…
Do đó, dự thảo Nghị định mới bổ sung quy định về trường hợp từ chối đăng ký theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng, người có thẩm quyền tiến hành tố tụng, của cơ quan có thẩm quyền khác hoặc người có thẩm quyền khác; trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác liên quan quy định cơ quan đăng ký không thực hiện việc đăng ký; không từ chối đăng ký đối với trường hợp thông tin mô tả tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không phù hợp thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chung của vợ chồng, ghi tên doanh nghiệp tư nhân nhưng thông tin về bên bảo đảm là họ, tên của chủ doanh nghiệp tư nhân.
Về các trường hợp đăng ký thay đổi Bộ Tư pháp nhìn nhận, quy định hiện hành chưa bao quát được các trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi do thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm do mua bán, chuyển giao quyền đòi nợ, chuyển giao nghĩa vụ; chưa có cơ chế pháp lý cụ thể về thủ tục, hồ sơ trong giải quyết một số trường hợp thay đổi thông tin liên quan đến bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, người đại diện của bên bảo đảm, của bên nhận bảo đảm; trường hợp bảo đảm bằng nhiều tài sản mà cơ quan có thẩm quyền kê biên hoặc các bên xử lý một hoặc một số tài sản; trường hợp thay đổi các nội dung khác mà người yêu cầu đăng ký đã kê khai trên Phiếu yêu cầu đăng ký; Chưa đồng bộ nội dung quy định về đăng ký thay đổi do rút bớt tài sản bảo đảm với quy định về xóa đăng ký biện pháp bảo đảm tại Điều 21 của Nghị định…
Do đó, Bộ Tư pháp đề xuất đối với đăng ký thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bổ sung quy định Văn phòng Đăng ký đất đai không yêu cầu thực hiện việc đăng ký thay đổi hoặc xóa đăng ký đối với trường hợp có sự thay đổi thông tin về bên bảo đảm mà không phải thay đổi tên của bên bảo đảm; về thửa đất, về tài sản gắn liền với đất do bị dồn điền, đổi thửa, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập mà không làm thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của bên bảo đảm….
Bên cạnh đó, do chưa quy định cụ thể về xóa đăng ký đối với một số trường hợp nên Bộ Tư pháp đề nghị bổ sung quy định xóa đăng ký đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm đang là tài sản bảo đảm nhưng Nhà nước thu hồi đất dẫn đến tài sản gắn liền với đất không còn mà không có tài sản thay thế; tài sản bảo đảm là tàu bay không còn đăng ký quốc tịch Việt Nam; tài sản bảo đảm là cây hằng năm được thu hoạch, là công trình tạm bị phá dỡ mà nội dung đã được đăng ký không bao gồm hoa lợi hoặc tài sản khác có được từ việc thu hoạch cây hằng năm hoặc có được từ phá dỡ công trình tạm; bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài; bên nhận bảo đảm là pháp nhân bị giải thể theo quy định của pháp luật; cơ quan đăng ký chủ động xóa đăng ký khi nhận được bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án có nội dung về việc yêu cầu cơ quan đăng ký xóa đăng ký.
Sau gần 04 năm thực hiện, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP đã có nhiều tác động tích cực, hiệu quả đối với đời sống kinh tế - xã hội nói chung và công tác đăng ký biện pháp bảo đảm nói riêng, trong đó, góp phần bảo đảm tính khả thi trong quy định của BLDS năm 2015, luật khác liên quan; Tạo khuôn khổ pháp lý đồng bộ hơn cho sự vận hành của thiết chế đăng ký biện pháp bảo đảm, tăng cường khả năng và cơ hội tiếp cận vốn cho người dân, doanh nghiệp; phát huy vai trò của đăng ký biện pháp bảo đảm là một trong những công cụ pháp lý để đảm bảo an toàn, phòng ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp phát sinh trong giao dịch và đảm bảo hơn về sự phát triển, ổn định của kinh tế - xã hội; Giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thông tin đầy đủ hơn về tài sản, giao dịch trong lĩnh vực bảo đảm thực hiện nghĩa vụ....
