Bạn đọc Tuấn Lê là người được thi hành án cho biết, tình huống bạn gặp là người phải thi hành án có tài sản đang thế chấp tại ngân hàng gồm: Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được cấp cho cá nhân với mục đích sử dụng đất để sản xuất kinh doanh (nguồn gốc đất: Nhà nước giao đất; thời hạn sử dụng đất đến tháng 08/2015) và các tài sản khác gắn liền trên đất.
Quá trình thi hành án, Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) huyện A ra thông báo đề nghị chủ sử dụng đất (người phải thi hành án) phải liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để gia hạn thời hạn sử dụng đất. Trường hợp không gia hạn thì Chi cục THADS sẽ chỉ tiến hành xử lý tài sản trên đất. Tuy nhiên, do chủ sử dụng đất chống đối không tự nguyện thi hành án nên không đề nghị cơ quan có thẩm quyền gia hạn thời hạn sử dụng đất. Hiện UBND cũng không có quyết định thu hồi với diện tích đất nêu trên.
Bạn Tuấn Lê có đề nghị chấp hành viên Chi cục THADS kê biên, bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật THADS nhưng đến nay vụ việc vẫn không được giải quyết. Vậy theo quy định pháp luật, chấp hành viên Chi cục THADS huyện A có được kê biên, bán đấu giá tài sản là QSDĐ đã hết thời hạn sử dụng đất không?
Do không có hồ sơ thi hành án nên không thể phân tích cụ thể tình huống của bạn Tuấn Lê, nhưng về quy định pháp luật, Bộ Tư pháp cho biết, về QSDĐ được kê biên, bán đấu giá để thi hành án, theo quy định tại khoản 1 Điều 110 Luật THADS 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định pháp luật về đất đai.
Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ như sau: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, theo nội dung bạn Tuấn Lê cung cấp thì người phải thi hành án có tài sản là đất thuê và các tài sản khác gắn liền với đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, QSDĐ thuê đã hết hạn thuê từ tháng 08/2015. Do đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai nêu trên thì QSDĐ của người phải thi hành án không đủ điều kiện được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy, chấp hành viên không được kê biên, bán đấu giá đối với QSDĐ đã hết hạn thuê đất.
Trường hợp này hết hạn thuê đất người phải thi hành án không đề nghị cơ quan có thẩm quyền gia hạn thuê đất (không có nhu cầu thuê đất) nên Nhà nước sẽ thu hồi đất theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai. Do đó, không thuộc trường hợp được kê biên, xử lý theo khoản 2 Điều 110 Luật THADS.
Còn liên quan đến việc xử lý tài sản trên đất đã hết hạn thuê đất đang thế chấp tại ngân hàng, theo quy định tại Điều 90 Luật THADS thì trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.
Như vậy, theo quy định này tài sản trên đất của người phải thi hành án được chấp hành viên kê biên, xử lý nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.
