Quyền biểu quyết nhà chung cư tính theo m2: Lo ngại chủ đầu tư áp đảo cư dân

Theo Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, vừa được Bộ Xây dựng ban hành mới đây, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020, quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết (quy định trước đây là mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết).

Chia sẻ quan điểm về quy định này, Luật sư Trương Anh Tú nhận định: “Về mặt kỹ thuật, quyền biểu quyết nhà chung cư tính theo m2 đang khiến mọi thứ phức tạp hơn”. 

LS. Trương Anh Tú phân tích, trước đây, quyền biểu quyết nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ thì chủ hộ phát biểu ý kiến và biểu quyết rất đơn giản. Tuy nhiên, với quy định mới, phải mất nhiều thời gian để tính toán, thậm chí cần phải thuê đơn vị IT viết phần mềm quản trị riêng cho từng khu dân cư để tính tỉ lệ biểu quyết cho hàng trăm, ngàn căn hộ. “Tóm lại việc xây dựng quy chế này là hướng đến đối nhân (con người) chứ không phải đối vật (những căn hộ), nên việc lấy diện tích làm căn cứ biểu quyết là sai lầm” – LS Tú nói.

LS Tú cũng bày tỏ lo ngại khi xác định quyền biểu quyết nhà chung cư tính theo m2, rất có thể chủ đầu tư sẽ áp đảo cư dân. “Theo Luật Nhà ở năm 2014, những phần không có trong hợp đồng bán cho cư dân thì được hiểu là phần diện tích của chủ đầu tư, nên họ sẽ có phần diện tích rất lớn để có thể thao túng các chính sách trong tòa nhà, gây bất cập và có nguy cơ hình thành những xung đột mới” – ông Tú nói.

Nhà chung cư đang phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao. Tuy nhiên, kéo theo đó là các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến chung cư cũng liên tục xảy ra, chủ yếu do chuyển giao quỹ bảo trì chung cư, diện tích căn hộ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ, sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ.... 

Theo Thông tư 06/2019/TT-BXD, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua).

Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao. Khi Ban quản trị (BQT) chung cư có quyết định công nhận của UBND cấp xã hoặc huyện thì BQT có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định.

Thông tư 06/2019/TT-BXD cũng quy định chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một hoặc nhiều thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản. Với nhà chung cư sử dụng hỗn hợp, chủ tài khoản tối thiểu là 3 thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 1 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định: Trường hợp BQT tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên BQT đồng ý.