Quy định giá đất sát giá thị trường- Hoạt động định giá bất động sản đi trước một bước
Theo khung giá đất quy định của thành phố, năm 2008 giá đất ở tuyến đường Lê Quốc Uy (Kiến An) là 4 triệu đồng/m2, nhưng tại thời điểm này giá chuyển nhượng thực tế của người dân vào khoảng hơn 10 triệu đồng/m2. Tình trạng giá đất khung quy định thấp hơn giá đất giao dịch thực tế thường thấy ở nhiều địa phương khác.
Giá đất quy định trên đoạn từ Đài tưởng niệm Lương Khánh Thiện đến UBND thị trấn Trường Sơn là 1 triệu đồng/m2, nhưng tại đây giá giao dịch thực tế 3-5 triệu đồng/m2; đoạn từ ngã 3 An Tràng đến sân bay Kiến An giá quy định 1,8 triệu đồng/m2, nhưng giá thực tế 6 triệu đồng/m2. Giá đất còn bị phụ thuộc yếu tố địa phương, sự phát triển cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường tại khu vực. Cùng với quyết định lên quận, dự án đầu tư xây dựng, hoạt động giao dịch nhà đất và giá đất ở Dương Kinh sôi động hơn và giá đất ở khu vực này tăng gấp 2-3 lần so với trước khi có quy định, nhưng khung giá đất được điều chỉnh không đáng kể.
Khung giá đất quy định chưa sát giá trị trường, làm phát sinh phức tạp trong đền bù. Công tác giải phóng mặt bằng dự án đường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng trên địa bàn huyện An Lão đang vào giai đoạn khẩn trương, gấp rút. Song vấn đề giá đền bù vẫn khiến chính quyền địa phương băn khoăn, không ít người dân bức xúc. Giá đền bù đất thổ cư trên địa bàn huyện được tính 1,3 triệu đồng/m2. Với giá này những hộ dân nằm trong diện thu hồi, giải toả thuộc xã Tân Viên, Quang Trung… đồng tình, ủng hộ. Bởi giá đất thực tế thấp hơn giá đền bù. Ngược lại, với những hộ dân ở khu vực Quán Rẽ (Mỹ Đức) thì giá đền bù này là “thiệt thòi”. Bởi giá đền bù này chỉ bằng 1/2–1/3 so với giá đất thực tế. Với giá đất quy định, một bộ phận giới đầu tư chỉ phải bỏ ra ít tiền đền bù cho Nhà nước và người dân bị mất đất, nhưng sau đó lại bỏ túi những khoản siêu lợi nhuận khi xây dựng dự án kinh doanh. Đáng chú ý là khu vực từ trạm xá An Tiến đến thị trấn Trường Sơn, giá đất ở 500 nghìn đồng/m2, giá đất phi nông nghiệp 250 nghìn đồng/m2. Nhưng thực tế cùng với sự phát triển công nghiệp, giá đất trên trục đường này gấp 4-5 lần giá quy định. Với giá đất này, nhà đầu tư đền bù, san lấp thu được lợi nhuận cao nhiều lần.
Theo nhiều chuyên gia, việc có quá nhiều đơn thư khiếu kiện về đất đai liên quan đến đền bù đất như trên là do người có đất và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung. Người dân đòi đền bù theo giá của thị trường thứ cấp, trong khi chủ đầu tư lại không chịu thị trường hóa khung giá đất đã được quy định.
|
Theo Bộ Tài nguyên-Môi trường, trong giai đoạn từ năm 2005 - 2007, mỗi năm bộ này tiếp nhận gần 10.000 lượt đơn khiếu nại. Trong đó 98,9% là đơn thư khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. |
Từ thực trạng này, việc thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập khảo sát và đưa ra mức giá khách quan là cần thiết và hợp lý. Để thị trường nhà đất phát triển chuyên nghiệp hơn, nhiều dịch vụ liên quan cần sớm được cải thiện như tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản, đấu giá, quảng cáo...Trong đó, hoạt động định giá bất động sản đi trước một bước để tác động đúng vào sự hình thành mặt bằng giá chuẩn chung cho thị trường. Đây cũng là mục tiêu của việc hoàn thiện chính sách tài chính về đất trong Luật Đất đai sửa đổi lần này.
Nguyên Mai