Quy định chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, đất vườn

- Luật sư Phạm Xuân Nghĩa (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, vấn đề này được Luật Đất đai 2013 quy định khá rõ. Theo đó, Điều 10 Luật Đất đai 2013 về phân loại đất thì đất nuôi trồng thủy sản, đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. 

Trong khi căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 và Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các trường hợp: Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác (gồmĐất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; Nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm); Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, trường hợp của ông chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi thủy sản sang đất vườn không phải xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền. Tuy nhiên, khi chuyển mục đích sử dụng đất gia đình phải đăng ký biến động đất đai.

Đối với trường hợp gia đình muốn chuyển đổi 900m2 đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở thì cần được sự đồng ý của cơ quan chức năng. Theo đó, tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định. 

Mặt khác, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, để chuyển được từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, mảnh đất này phải đảm bảo phù hợp với: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: 

Bước 1: Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT).

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý. Phòng TN&MT tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Nếu hồ sơ đủ, Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Thẩm tra hồ sơ; Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; Thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền; Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả. Phòng TN&MT trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.

Lưu ý, gia đình sẽ phải nộp một khoản tiền khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.