Tr5

Quy chế sử dụng nhà chung cư làm “khó” người thực thi

Qua hơn 4 năm triển khai thực hiện, Quyết định số 08/2008 ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế sử dụng nhà chung cư đang lộ ra nhiều bất cập, nhất là việc giao và quản lý phí bảo trì tại các chung cư, thực sự đã “làm khó” cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư.

Qua hơn 4 năm triển khai thực hiện, Quyết định số 08/2008 ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế sử dụng nhà chung cư đang lộ ra nhiều bất cập, nhất là việc giao và quản lý phí bảo trì tại các chung cư, thực sự đã “làm khó” cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư.

Nhiều bất cập…

Theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, công bằng mà nói, QĐ 08/2008 đã góp phần nâng cao điều kiện sống, tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong khu nhà chung cư cũng như quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan.

QĐ 08 quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (điểm c, khoản 1, điều 27) song giá dịch vụ nhà chung cư thuộc quan hệ dân sự do bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ tự thỏa thuận với nhau trên cơ sở hợp đồng dân sự, được điều tiết theo quy luật thị trường. Tại TP.Hồ Chí Minh, nếu ban hành quyết định công bố giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thì khi có tranh chấp về mức giá này, thay vì phải giải quyết tranh chấp theo hợp đồng, các bên sẽ khiếu nại hoặc khiếu kiện quyết định công bố giá này.

Thực tế, một trong những bất cập lớn nhất chính là quy định về việc bàn giao quỹ bảo trì. Theo khoản 1, Điều 20 của QĐ 08, Cty cần làm việc với ngân hàng nơi Cty đã mở tài khoản quản lý quỹ bảo trì để bàn giao lại tài khoản này cho đại diện Ban Quản trị (BQT). Việc bàn giao tài khoản là điều trước nay chưa xảy ra vì tài khoản là công cụ của ngân hàng và khách hàng để thực hiện các giao dịch của khách hàng với các khách hàng khác, ngân hàng, kho bạc, thuế …mà không phải sử dụng tiền mặt.

Như vậy, chủ đầu tư không thể bàn giao tài khoản của chủ đầu tư đã mở tại ngân hàng cho BQT, mà BQT phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó. Nhưng, BQT là một tổ chức tự quản, không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân nên BQT buộc phải “xoay sở” bằng cách mở tài khoản cá nhân với hình thức 2 cá nhân là thành viên BQT sẽ là chủ tài khoản. Việc đồng chủ tài khoản là phù hợp với Quyết định 08/2008 nhưng đồng chủ tài khoản cá nhân để quản lý khối tài sản chung của tập thể cư dân thì lại… không hề được nêu trong Quyết định 08/2008.

Chính từ những điều này đang nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT. Điển hình, mới đây đã xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với BQT chung cư E Home Đông Sài Gòn 2 tại phường Phước Long B, quận 9, TP.Hồ Chí Minh. Trong khi chuẩn bị chuyển toàn bộ số tiền quỹ bảo trì theo yêu cầu của BQT thì chủ đầu tư phát hiện số tài khoản chuyển đến là tài khoản mang tính chất cá nhân. Cảm thấy “thiếu an toàn” với số tiền gần 10 tỷ đồng trong quỹ, chủ đầu tư đã tạm ngưng chuyển tiền nhưng loay hoay mãi mà đến nay vẫn chưa có phương cách nào để thực hiện. Đây cũng đang là hiện trạng chung của nhiều chung cư trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.     

Một góc chung cư E Home2
Một góc chung cư E Home2

Điều chỉnh để sát luật

Phân tích về nội dung QĐ số 08, luật sư Thái Văn Chung, Đoàn luật sư TP.Hồ Chí Minh cho rằng: Việc mở tài khoản cá nhân để quản lý toàn bộ số tiền của tập thể cư dân khi chưa có sự đồng ý của tập thể cá nhân là hoàn toàn sai với quy định của Luật Dân sự, Luật Ngân hàng nên dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và BQT, vì BQT có thể yêu cầu thực  hiện việc chuyển giao quỹ bảo trì này theo huớng dẫn của QĐ 08 mặc dù điều này là không khả thi vì vướng các luật nêu trên.

Trong trường hợp chủ đầu tư cứ chuyển quỹ bảo trì cho BQT theo hình thức tài khoản cá nhân của thành viên BQT thì khi xảy ra mất mát, lạm quyền trong việc sử dụng, chủ đầu tư phải đối mặt với rủi ro là cộng đồng cư dân sẽ khởi kiện về việc vi phạm luật dân sự trong việc uỷ thác, quản lý tài sản dân sự do tiến hành bàn giao tài sản của cộng đồng cư dân (quỹ bảo trì) cho cá nhân mà chưa có sự uỷ thác theo luật dân sự hiện hành, mà về tính pháp lý thì Luật Nhà ở cao hơn QĐ 08.

Luật sư Thái Văn Chung cho rằng, cần phải điều chỉnh QĐ 08 cho phù hợp với thực tế tồn tại của chung cư; đồng thời, phải sát luật hơn. Trong đó, cần phải tập trung vào các giải pháp như: Đại diện chủ đầu tư cùng đứng tên đồng chủ tài khoản với Trưởng BQT; tuy vẫn là tài khoản cá nhân nhưng được thông qua tại Hội nghị cụm nhà chung cư. Hai cá nhân được đứng tên đồng chủ tài khoản đồng thời thực hiện cam kết với chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp và với chủ đầu tư về việc không thuộc quyền sở hữu, không tranh chấp tài khoản này. Thông qua Hội nghị nhà chung cư, chủ sở hữu và người đang sử dụng hợp pháp ủy quyền cho chủ đầu tư tiếp tục quản lý tài khoản dưới hình thức thu hộ và chi hộ dưới sự giám sát của BQT.

Đây là cách làm tốt nhất hiện nay vì hạn chế  sự lạm quyền của BQT, đồng thời BQT phát huy tốt vai trò giám sát, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các cư dân. Ngoài ra, vì thương hiệu, uy tín DN, chủ đầu tư càng phát huy vai trò của mình hướng đến sự tín nhiệm của các khách hàng  cho các dự án tiếp theo. Còn về lâu dài, cần có sự thay đổi, bổ sung toàn diện QĐ 08 nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn…

Cư dân góp tiền vào để bảo trì nhằm duy trì hoạt động của cơ sở vật chất chung lại không có quyền với số tiền của chính mình và không thể kiểm soát được hoạt động của tài khoản cá nhân bởi sự bất cập trong cách hiểu hiện nay là chủ đầu tư phải bàn giao tài sản của cộng đồng cư dân cho một vài cá nhân định đoạt. Ngoài ra, quy định về trách nhiệm của BQT nhà chung cư rất lớn nhưng các thành viên này chỉ hoạt động khi có thời gian rảnh rỗi sau giờ làm việc; thù lao cũng không cao vì cư dân không thể trả nhiều chi phí khi các thành viên này hoạt động không chuyên. Do đó, BQT hiện nay cũng không thể giải quyết được các bức xúc trong việc quản lý khu chung cư cũng như không phát huy được tính tự quản.

Đoàn Vũ

Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Chủ tịch Hà Nội Nguyễn Đức Chung công khai số điện thoại cá nhân

Chủ tịch UBND TP Hà Nội đối thoại công nhân tại Khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội.
(PLO)  "Số điện thoại của tôi là 0903407319, bất cứ nội dung bức xúc gì, công nhân có thể nhắn tin cho tôi qua số này để tôi có chỉ đạo và phối hợp với các cơ quan liên quan giải đáp thỏa đáng", Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung cho biết tại Hội nghị tiếp xúc công nhân lao động KCN&CX TP Hà Nội, sáng nay.

Không được giữ 'ghế' Trưởng phòng, giám đốc DN Nhà nước quá 10 năm

Công tác tổ chức cán bộ ở tỉnh Quảng Bình đạt nhiều bước tiến mới sau Đại hội Đảng bộ tỉnh này lần thứ XVI. Ảnh: T.N.Phong
(PLO) - Mục đích của việc cơ cấu nhân sự này hướng đến mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy hành chính Nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp (DN) Nhà nước và tạo bước tiến mới của chiến lược xây dựng đội ngũ cán bộ lãnh đạo, quản lý ở tỉnh Quảng Bình.

Ngày mai, TP HCM dự kiến công bố kết quả bầu cử

Toàn cảnh buổi họp đánh giá sơ bộ công tác bầu cử đại biểu Quốc hội khóa XIV và Đại biểu HĐND các cấp nhiệm kỳ 2016-2021 sáng 26/5
(PLO) - TP HCM hôm nay đối chiếu lần cuối các biên bản, số liệu để chốt danh sách và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu các bước tiếp theo đã hoàn tất, dự kiến ngày mai, 27/5, Ủy ban bầu cử TP công bố chính thức kết quả bầu cử.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc trả lời phỏng vấn báo chí Nhật

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc trả lời phỏng vấn báo chí Nhật
(PLO) - Trả lời phỏng vấn báo chí Nhật, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cho biết, Việt Nam sẽ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới; xây dựng Chính phủ liêm chính, kiến tạo và phát triển, gắn bó và phục vụ nhân dân; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp (DN)...

'Vũ khí' chống luận điệu xuyên tạc

Bộ trưởng Bộ Thông tin và Truyền thông Trương Minh Tuấn.
(PLO) - "Xây" dẫn chứng để chống luận điệu xuyên tạc là khẳng định của Bộ trưởng Bộ Thông tin và Truyền thông Trương Minh Tuấn tại hội nghị “Cung cấp thông tin về công tác nhân quyền cho báo chí” do Bộ Thông tin và Truyền thông, Ban Chỉ đạo về Nhân quyền của Chính phủ tổ chức hôm qua (25/5).

'Bật mí' cuốn sổ gối đầu giường của người lính

Cán bộ, chiến sỹ Đại đội 2, Tiểu đoàn 16 phòng không, Sư đoàn 324 đang tìm hiểu cuốn Sổ tay “Cẩm nang quân nhân”
(PLO) - Thời gian qua Sư đoàn 324 (Quân khu 4) biên soạn và phát hành Sổ tay “Cẩm nang quân nhân”, nhằm hệ thống hóa và cung cấp cho cán bộ, chiến sỹ những kiến thức cơ bản trên các lĩnh vực đời sống xã hội và trong Quân đội, bảo đảm tốt hơn đời sống văn hoá, tinh thần cho bộ đội.

Sản phẩm của sự buông lỏng giám sát, bất tuân pháp luật

Sản phẩm của sự buông lỏng giám sát, bất tuân pháp luật
(PLO) - Trong bài phát biểu của mình với giới trí thức trẻ Việt Nam, ông B.Obama cho rằng: “Nền kinh tế sẽ phát triển, đặc biệt ở các nước có pháp quyền và có hành lang pháp lý đúng đắn. Nền kinh tế tri thức sẽ đổ vào các quốc gia ưu tiên cho giáo dục”.

Những người lính “luyện voi”

Các khẩu đội pháo tích cực luyện tập
(PLO) - Đầu giờ sáng, trên thao trường huấn luyện của Đại đội 2, Tiểu đoàn 10, Lữ đoàn Pháo binh 368 (Quân khu 5) khí thế rất sôi động, khẩn trương. Sau khẩu lệnh “Các Trung đội bắt đầu tập”, các khẩu đội nhanh chóng triển khai đội hình luyện tập. Những khẩu lệnh ngắn gọn, chính xác vang vọng cả một góc đồi.

Chi phí thuê luật sư cũng được tính bồi thường?

Chi phí thuê luật sư trong suốt hành trình đi tìm công lý của người bị oan sẽ được bồi thường.
(PLO) - Thiệt hại được bồi thường là một trong những vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm đối với các trường hợp bị oan sai. Tuy nhiên, Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước hiện hành lại chưa dự liệu hết các khoản thiệt hại được bồi thường có khả năng phát sinh trên thực tế mà người bị thiệt hại phải gánh chịu. 

Việt Nam - Mỹ ra tuyên bố chung

Chủ tịch nước Trần Đại Quang và Tổng thống Barack Obama đồng chủ trì họp báo quốc tế thông báo về kết quả hội đàm giữa hai bên - Ảnh: VGP
(PLO) - Hai bên tái khẳng định cam kết trong việc tuân thủ Hiến chương Liên Hợp Quốc, tôn trọng luật pháp quốc tế, tôn trọng thể chế chính trị, độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ của mỗi nước. Hai bên nhất trí trong thời gian tới sẽ tích cực phối hợp để tăng cường quan hệ Đối tác Toàn diện...