Qua vụ tranh chấp hợp đồng thuê đất tại khu công nghiệp Đồ Sơn- Không thể đại khái khi ký kết hợp đồng với đối tác nước ngoài

Hợp đồng thuê đất

Ngày 20-10-2006, Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn và Công ty Fong Ho ký hợp đồng thuê đất. Theo đó Công ty Fong Ho thuê 10 nghìn m2 đất, với thời gian 42 năm, giá thuê đất 30 đô-la/m2, tổng giá trị hợp đồng là 300 nghìn đô-la Mỹ. Hai bên cam kết, trong vòng 10 ngày, sau khi ký hợp đồng, Công ty Fong Ho nộp số tiền đặt cọc tương đương 10% tổng giá trị hợp đồng. Sau khi Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn bàn giao đất, trong thời gian 10 ngày, Công ty Fong Ho tiếp tục trả tiền thuê đất đợt 1, bằng 30% tổng giá trị hợp đồng. Từ năm thứ hai đến năm thứ ba, trước ngày 30-11 mỗi năm, Công ty Fong Ho thanh toán cho Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn 30% tổng giá trị hợp đồng. Nếu Công ty Fong Ho không thực hiện đúng tiến độ chuyển trả tiền thuê đất các đợt tiếp theo, quá thời hạn trả mỗi tháng sẽ phải chịu phạt trả chậm 5%/tháng trên tổng số tiền còn thiếu. Phí quản lý mỗi năm thanh toán một lần trước 10 ngày của tháng đầu năm. Tại phụ lục C hợp đồng quy định bổ sung giá trị phụ lục hơn 74 nghìn đô-la Mỹ, tương đương diện tích đất thuê gần 2,5 nghìn m2. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký thỏa thuận, Công ty Fong Ho trả Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn số tiền thuê đất đợt 1 tương đương 40% tổng giá trị phụ lục. Khoản tiền còn lại được trả trong 2 năm… Thỏa thuận thuê đất quy định, nếu Ban quản lý Khu chế xuất và công nghiệp Hải Phòng cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Fong Ho, tiền đặt cọc sẽ là tiền thuê đất trả Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn.

Thực hiện hợp đồng, ngày 2-11-2006, Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn bàn giao hơn 12 nghìn m2 đất cho Công ty Fong Ho, vượt diện tích đất thuê trong hợp đồng (sau đó hai bên đã ký phụ lục hợp đồng về diện tích đất thuê quá quy định trong hợp đồng).

Và tranh chấp do có điều khoản không đúng thẩm quyền

 Sau khi nhận được đất, Công ty Fong Ho không thanh toán như cam kết. Các đợt thanh toán đều chậm, riêng đợt thanh toán cuối cùng là ngày 29-11-2008, nhưng đến tháng 5-2009, Công ty Fong Ho vẫn chưa thanh toán tiền thuê đất cho Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn, nên bị khởi kiện đến TAND thành phố Hải Phòng với các khoản như tiền thuê đất đợt 4, phí quản lý năm 2009, tiền phạt và lãi do chậm thanh toán tiền thuê đất các đợt 2,3,4; tiền lãi do chậm thanh toán của phí quản lý năm 2009 và phí đấu nối.

Tại phiên tòa, qua xem xét, Hội đồng xét xử nhận định, hợp đồng thuê đất và phụ lục hợp đồng được thể hiện bằng tiếng Việt và tiếng Trung là hợp pháp. Tuy nhiên, trong hợp đồng có điều khoản Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B là không đúng thẩm quyền, ảnh hưởng đến các nội dung khác của hợp đồng. Mặt khác, về nội dung phạt chậm trả tiền giữa hai bản tiếng Việt và tiếng Trung không thống nhất, nên khi có tranh chấp, các bên đều viện dẫn nội dung hợp đồng có lợi nhất. Cụ thể, Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ bản hợp đồng tiếng Việt, còn bị đơn mong muốn được áp dụng bản tiếng Trung.

Dù hợp đồng thuê đất chưa được Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp (nay là Ban quản lý khu kinh tế Hải Phòng) xác nhận, nhưng trên các giấy tờ có liên quan và thực tế xác định, Công ty Fong Ho thuê đất tại Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn đúng như hợp đồng và phụ lục hợp đồng đã ký kết giữa hai bên, với tổng diện tích hơn 12 nghìn m2, do vậy công ty phải có trách nhiệm thanh toán theo quy định. Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận một phần đơn khởi kiện của Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn. Còn về sự không thống nhất giữa hai bản hợp đồng về điều khoản phạt nêu trên, cơ quan Tòa án chia đều quyền và nghĩa vụ cho các bên. Theo đó, Công ty Fong Ho có nghĩa vụ thanh toán trả Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn số tiền hơn 131 nghìn đô-la Mỹ cho các khoản tiền thuê đất, tiền phí quản lý, phạt chậm trả, tiền lãi các khoản…được quy đổi thành tiền Việt Nam theo quy định pháp luật. Khi Công ty Fong Ho hoàn thành nghĩa vụ, Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn phải hoàn thiện các thủ tục để UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Fong Ho...

Không để xảy ra sai sót khi ký kết các hợp đồng có yếu tố nước ngoài

Theo Công ty Fong Ho trình bày, công ty chậm thanh toán tiền thuê đất đợt cuối do Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn không xác định được thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi công ty hoàn thành các nghĩa vụ của bên thuê đất. Đây là lý do chính đáng của Công ty Fong Ho, nhưng rất khó cho Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn. Bởi lẽ, theo hợp đồng, việc Công ty liên doanh khu công nghiệp Đồ Sơn cam kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Fong Ho không đúng thẩm quyền, là nguyên nhân chính phát sinh các tranh chấp. Thêm nữa, giữa hai bản hợp đồng tiếng Việt và tiếng Trung có điều khoản không thống nhất, gây phức tạp trong việc giải quyết.

Từ hai vấn đề trên cho thấy, việc ký kết các hợp đồng với các đối tác nước ngoài, trong đó một bên là cơ quan Nhà nước cần cẩn trọng hơn, nhất thiết phải được xem xét, thẩm định kỹ lưỡng về nội dung các điều khoản, bảo đảm đúng quy định pháp luật. Đây là điều kiện quan trọng và quyết định bảo vệ lợi ích Nhà nước và thành phố. Mặt khác, công tác dịch thuật hợp đồng từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài cần bảo đảm chặt chẽ, chính xác, xác định trách nhiệm của người dịch, tránh những sai sót, gây khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp sau này.

THẨM TRỌNG