PGS.TS. Trần Đình Thiên dự báo về Vùng động lực phía Nam của bất động sản

 Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I (Diễn đàn do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức), PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đã nhấn mạnh về khái niệm "vùng động lực" của bất động sản. Theo ông, đây là một khái niệm vượt ra ngoài phạm vi của một địa phương cấp tỉnh, mang tầm vóc hoàn toàn khác.

Ông nói: "Chúng ta cũng cần nhớ rằng, đi liền với khái niệm vùng động lực là khái niệm vùng kinh tế trọng điểm. Vậy vùng kinh tế trọng điểm là gì? Đây là hệ thống bao gồm vùng động lực và các cực tăng trưởng, tất cả đều liên quan chặt chẽ tới cấu trúc đô thị.

Chúng ta lập ra các vùng động lực và kỳ vọng vùng động lực sẽ giúp giải quyết câu chuyện về liên kết, tạo ra sức mạnh mang tính cộng hưởng cho cả khu vực. Nhưng trên thực tế, cho đến bây giờ, ngay cả vùng được xem là có triển vọng nhất như khu vực Đông Nam Bộ cũng chưa thực sự phát huy được nhiều. Vì vậy, cách tiếp cận vùng của chúng ta chưa thực sự thành công. Và khi không thành công thì có thể sẽ phải trả giá, phải làm lại."

PGS.TS. Trần Đình Thiên  cho biết: Chiến lược phát triển vùng trước đây chưa thành công như kỳ vọng là bởi sự chia cắt về mặt địa giới hành chính, với nhiều tỉnh nhỏ, lợi ích còn mang tính cục bộ địa phương, chưa có sự gắn kết. Một ví dụ rất nhỏ như cầu Mã Đà nối Đồng Nai với Bình Phước cũ bao nhiêu năm kiến nghị nhưng vẫn nằm im, không nhúc nhích, không thể thành hình. Nhưng sau khi hợp nhất Bình Phước và Đồng Nai thì liền được triển khai ngay. Nên có thể thấy, việc chia nhỏ các tỉnh như trước đây khó phát triển vùng, tăng liên kết vì rất dễ gây ra xung đột lợi ích, và còn liên quan đến quy hoạch từng tỉnh, yếu tố cạnh tranh… Điều này gây ảnh hưởng và tổn hại đến sự phát triển của cả 1 khu vực.

Công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa của chúng ta trong thời gian qua nghiêng hơn về công nghiệp hóa. Trong khi, muốn hiện đại hóa thì phải chú trọng đô thị hóa. Hệ quả của một giai đoạn phát triển công nghiệp tầm thấp là việc phát triển đô thị chỉ đơn thuần xây nhà để ở thay vì kiến tạo hệ sinh thái công nghiệp - đô thị, tiện ích đồng bộ. Đây là thời điểm cần đổi mới tư duy đô thị hóa, để có thể "hiện đại hóa" thực chất và cũng là thời điểm để thúc đẩy mạnh mẽ hơn các mô hình phát triển đô thị mới đã và đang hình thành trên thị trường. 

Ông cho rằng:  Khi nào chúng ta "thoát khỏi đất" thì mới bay lên được. Còn hiện tại, Chính phủ đang rất vất vả giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản do không gian phát triển tại Việt Nam cơ bản vẫn dựa nhiều vào yếu tố đất. Khái niệm về “đất” nếu được hiểu đúng nghĩa là nguồn lực đầu vào quan trọng của sản xuất, kinh doanh thì thị trường mới phát triển bền vững được.

Tuy nhiên, theo  PGS.TS. Trần Đình Thiên,  cũng có một tín hiệu đáng mừng là Chính phủ đang nhận diện được vấn đề then chốt này và đang tìm cách tháo gỡ. Cho nên, triển vọng của thị trường bất động sản về căn bản đang lạc quan. Dù còn nhiều khó khăn, nhưng với nỗ lực của Chính phủ, đặc biệt với việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 2024, tôi tin rằng, tương lai thị trường sẽ có triển vọng tốt hơn. 

"Đi vào Vùng động lực phía Nam, theo tôi có những địa bàn trọng điểm bao gồm: (1) TP.HCM: Trung tâm kinh tế, trung tâm hội nhập quốc tế hàng đầu của Việt Nam; (2) Bình Dương (cũ): Thủ phủ phát triển công nghiệp, khu công nghiệp, các đô thị sáng tạo; (3) Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ): Nơi phát triển dầu khí, cảng biển và du lịch; (4) Đồng Nai: Nổi bật với các khu công nghiệp, công nghiệp nặng; (5) Bình Phước (cũ): Lợi thế phát triển các ngành nông nghiệp như điều, cà phê, cao su; (6) Tây Ninh: Tiềm năng phát triển công nghiệp, nông nghiệp, du lịch; (7) Long An (cũ): Tiềm năng phát triển công nghiệp, nông nghiệp; (8) Tiền Giang: Tiềm năng phát triển công nghiệp, nông nghiệp.

Việt Nam có 6 vùng kinh tế, nhưng có 4 vùng kinh tế trọng điểm: Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, miền Trung, phía Nam và Đồng bằng Sông Cửu Long. Bàn đến thế, lực, đà, chúng ta sẽ hình dung được mỗi vùng có dư địa phát triển khác nhau về cả dân số, diện tích.

Về các vùng động lực quốc gia, tương xứng với 4 vùng kinh tế trọng điểm, bao gồm: (1) Vùng động lực phía Bắc (Hà Nội – Hải Phòng – Bắc Ninh - Thái Nguyên - Phú Thọ - Ninh Bình - Hưng Yên - Quảng Ninh); (2) Vùng động lực miền Trung (Huế – Đà Nẵng – Quảng Ngãi - Gia Lai); (3) Vùng động lực phía Nam (TP.HCM - Đồng Nai - Tây Ninh); (4) Vùng động lực Đồng bằng Sông Cửu Long (Cần Thơ - An Giang – Vĩnh Long - Đồng Tháp - Đặc khu Phú Quốc)."  - ông phân tích. 

Về tiềm năng,  PGS.TS. Trần Đình Thiên cho biết: Vùng động lực phía Nam hiện nay đang còn mở rộng thêm về không gian như không gian biển - không gian lòng đất - không gian bầu trời - không gian số - không gian văn hoá.

"Tôi cho rằng, đây là vùng mang đẳng cấp của đô thị cảng biển, đô thị sân bay, trung tâm tài chính, kinh tế, thương mại dịch vụ… Vùng động lực phía Nam sẽ vượt trước cả nước, trở thành vùng tiên phong, dẫn dắt. Do đó, quy hoạch phải đi trước, phải đồng bộ, có tính hội tụ các điều kiện nền tảng như hạ tầng, cảng trung chuyển, vành đai, cao tốc…

Riêng khái niệm siêu đô thị, tôi cho đây là khái niệm để so sánh và cạnh tranh với quốc tế, để xác định đẳng cấp của TP.HCM chứ không phải để tự phong. Từ đó, bất động sản cũng cần đặt trong tư duy và tầm vóc phát triển như vậy." - ông chia sẻ/

PGS.TS. Trần Đình Thiên  cũng cho rằng tư duy phát triển dự án bất động sản hiện nay phải gắn với tư duy đô thị, giải quyết các vấn đề liên quan đến không gian sống, kết nối và lan tỏa. Không chỉ phát triển gắn với metro mà còn hướng đến giải quyết các vấn đề đô thị tương lai. Không gian biển cũng đang mang đến nhiều cơ hội. Như Cảng biển Cần Giờ (TP.HCM) là cảng trung chuyển quốc tế, có thể tạo ra sức mạnh kết nối lớn với các tuyến hàng hải, mang tiềm năng lớn về logistics, kinh tế hàng hải. Việc đầu tư phát triển có thể nhìn trước cơ hội này.

Không gian đô thị ven sông cũng là điểm cần chú ý. TP.HCM có những dòng sông lớn chảy qua, rất thuận lợi để phát triển kinh tế, văn hóa, đô thị. Chúng ta cần nâng tầm các dòng sông, gắn với các cảng biển để phát huy những tiềm năng, thu hút đầu tư, thu hút du khách và phát triển vươn tầm. 

Ông cũng nhấn mạnh thêm nội dung quan trọng - đó là động lực phát triển Vùng động lực phía Nam giờ đây được mở rộng thêm cả vùng Đông Nam Bộ nên sẽ có thêm cơ hội rộng lớn hơn để bứt phá.

Do đó, siêu đô thị TP.HCM sẽ trở thành động lực phát triển hàng đầu của kinh tế quốc gia. Nhất là khi sân bay Long Thành đang được kỳ vọng là nơi trung chuyển của khu vực và quốc tế. Kinh tế Việt Nam còn yếu do đó cần mượn nguồn lực của nước ngoài, mà muốn mượn thì phải mở không gian kết nối, trung chuyển - từ hạ tầng hàng không đến hạ tầng đường bộ như cao tốc, vành đai, metro…

Tuy nhiên, theo ông,  Vùng cũng cần giải tỏa những vướng mắc hiện hữu như vấn đề kết nối khu vực. Đơn cử, cần xây dựng thêm các cây cầu để kết nối giữa các địa phương, mở ra cơ hội lớn cho các địa phương và cả Vùng.

"Có lẽ thời gian tới, khi TP.HCM hoàn thiện và công bố quy hoạch thì cộng đồng doanh nghiệp cần phân bổ nguồn lực phù hợp cho các lĩnh vực, và các khu vực. Ví dụ, TOD khi phát triển sẽ trở thành động lực cho các khu vực đi qua, vậy các doanh nghiệp sẽ đón bắt cơ hội ra sao?" - ông đặt vấn đề.