Lo ngại bội thực mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tăng thêm trong bối cảnh nguồn cung với loại hình bất động sản này tiếp tục dồi dào.
Dù không có được vị trí đắc địa ngay trung tâm thành phố, Parkson Paragon lại khá nổi bật trong tổng thể khu Phú Mỹ Hưng, tọa lạc trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng, thuộc trung tâm tài chính của đô thị này.
Song, lợi thế đó ngày càng mờ nhạt khi Parkson đang phải chia sẻ miếng bánh thị trường với rất nhiều nhà bán lẻ có mô hình kinh doanh, phong cách phục vụ và phân khúc hàng hóa đa dạng hơn quanh khu Nam và rộng khắp Sài Gòn.
Ngày 16/5 vừa qua, Trung tâm thương mại Parkson Paragon đóng cửa để di dời sau 5 năm hoạt động. Năm 2011, Parkson chính thức trở thành nhà quản lý trung tâm thương mại Saigon Paragon trong thời hạn 19 năm, từ đó đổi tên khu thương mại này thành Parkson Paragon.
Tuy nhiên, sau 5 năm vận hành, khu mua sắm quy mô 19.000 m2 đã dời đi trước thời hạn đầu tư 14 năm.
Sự rút lui của nhà bán lẻ hàng hiệu am hiểu thị trường hơn một thập niên qua như Parkson (vào Việt Nam từ năm 2005) đang dấy lên lo ngại nguy cơ bão hòa thị trường cũng như thừa nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu Nam TP.HCM nói riêng và cả thành phố nói chung.
Theo dữ liệu cập nhật đầu tháng 5 của Cushman & Wakefield Việt Nam, TP.HCM có 131 trung tâm bán lẻ, trong đó 30 tại khu vực trung tâm và 101 ở khu vực ngoài trung tâm. Tổng diện tính mặt bằng bán lẻ toàn thành phố đạt gần 1,13 triệu m2 sàn. Trong năm 2016 dự kiến sẽ có thêm 300.000 m2 mặt bằng bán lẻ gia nhập thị trường.
Quận 1 (khu trung tâm) vẫn là nơi tập trung nhiều trung tâm mua sắm nhất, chiếm gần 16% tổng nguồn cung. Bên cạnh đó sự lan tỏa nguồn cung có dấu hiệu hình thành làn sóng mạnh mẽ tiến ra ngoại thành.
Hiện trục đô thị phía Đông TP.HCM (quận 2, 9, Thủ Đức, Bình Thạnh) vượt trội về diện tích bán lẻ, đạt xấp xỉ 240.000 m2, trong khi tại phía Nam Sài Gòn (chủ yếu là quận 7) đạt mức 145.000 m2 và phía Tây TP.HCM (quận 12, Tân Phú, Bình Tân) ở mức 135.000 m2. Các khu bán lẻ tập trung quy mô lớn mới gia nhập thị trường 4 tháng qua gồm có: Vincom Plaza Gò Vấp, Vincom Plaza Lê Văn Việt, Lotte Mart Gò Vấp... bổ sung cho thị trường 84.000 m2 sàn.
Riêng khu Nam Sài Gòn, Cushman & Wakefield đánh giá, quận 7 có nguồn cung mặt bằng bán lẻ cao vào khoảng 140.000 m2, chỉ đứng sau quận 1. Tuy nhiên mật độ diện tích bán lẻ trên đầu người chưa cao. Dân cư chủ yếu tập trung tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng và khu dân cư lân cận như Him Lam, Nguyễn Thị Thập trong khi tại đây đã có đến 3 trung tâm thương mại lớn Lotte Mart, SC Vivo City, Crescent Mall với tổng diện tích hơn 100.000 m2 chưa kể đến một số siêu thị và trung tâm mua sắm khác như Coopmart, BigC. Vậy nên số lượng trung tâm thương mại phát triển ở khu vực này đã đạt đến mức bão hòa ít nhất là trong 2-3 năm tới.
Chuyên gia tư vấn cấp cao thuộc Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, xét về số m2 sàn bán lẻ trên đầu người tại TP.HCM vẫn còn dưới ngưỡng cảnh báo rất xa. Tuy nhiên, sự bão hòa về chất là có thật và đã diễn ra nhiều năm qua.
Ông Nghĩa phân tích, xét về lượng, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chưa thể xem là dư thừa so với mật độ dân số của cả Sài Gòn. Nhìn lại các thành phố lớn trong khu vực: Bangkok (8 triệu m2), Singapore (4 triệu m2), Kuala Lampur (3 triệu m2), nguồn cung mặt bằng bán lẻ TP.HCM khá khiêm tốn (khoảng trên một triệu m2).
"Chẻ nhỏ theo địa bàn, hiện khu Nam đã có biểu hiện bão hòa mặt bằng bán lẻ. Khu Đông vẫn chưa đáng lo ngại nhưng nếu cứ tiếp tục bùng nổ với tốc độ hiện nay thì viễn cảnh bội thực có thể xảy ra trong vài năm tới", ông nhận định.
Chuyên gia này cho hay, xét về chất, một thực tế nan giải là sự bành trướng của ngành bán lẻ đã và đang diễn ra với tốc độ quá nhanh so với nhu cầu mua sắm và khả năng chi trả (thu nhập) của người dân.
Ông Nghĩa cho rằng việc đóng cửa Parkson Paragon nên được nhìn dưới lăng kính chiến lược bán lẻ chưa phù hợp. Nguyên nhân đóng cửa do thất thế trong làn sóng đào thải, bão hòa của thị trường bán lẻ phía Nam TP.HCM là yếu tố bổ sung. Từ câu chuyện của Parkson, có thể đưa ra 4 cảnh báo cho thị trường bán lẻ TP.HCM.
Thứ nhất: vị trí dự án trung tâm thương mại tác động mạnh mẽ đến các phân khúc tiêu dùng, sai một ly sẽ đi một dặm. Tùy vào từng địa bàn, khu vực và đặc điểm cộng đồng dân cư mà chiến lược bán lẻ sẽ có sự phân cấp cao hay thấp. Ví dụ: vị trí vàng, định vị khách hàng là giới nhà giàu, có nhiều tiền. Vị trí trung tâm, định vị khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu trở lên. Vị trí rìa trung tâm, mở rộng hướng phục vụ nhóm khách hàng bình dân.
Thứ hai: mô hình bán lẻ phụ thuộc vào tính phổ biến, hiệu quả của ngành nghề. Phân bổ tỷ trọng không hợp lý cũng có thể suy giảm lợi thế cạnh tranh. Ví dụ, các ngành thời trang, mỹ phẩm hàng hiệu đang bị cạnh tranh nhiều, khó có những bứt phá đột biến, không nên bố trí quá dày đặc. Các ngành ẩm thực còn nhiều biên độ tăng trưởng có thể tăng sự hiện diện để tạo điểm nhấn thu hút khách đến mua sắm.
Thứ ba: bán lẻ truyền thống sẽ bị thay thế bởi các hình thức mua sắm mới, hiện đại hơn. Theo đó, sự tiện lợi, nhanh chóng, thoải mái, nhiều ưu đãi, dịch vụ hoàn hảo là con át chủ bài trong thế trận cạnh tranh khốc liệt của ngành bán lẻ. Các mô hình bán lẻ ít sáng tạo sẽ bị thay thế bởi những trung tâm mua sắm tốt hơn, hiện đại hơn. Ngoài ra, ngay cả các trung tâm thương mại hiện đại cũng chịu sức ép từ các kênh bán lẻ trực tuyến.
Thứ tư: bán lẻ hiện đại thay đổi từng ngày theo quá trình đô thị hóa, xu hướng dịch chuyển ra những cực mới, có tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư dày đặc được ưa chuộng hơn là nhắm đến một cộng đồng cũ hoặc cố định. Chiến lược vết dầu loang theo các trục đô thị mới nhằm khai thác cộng đồng dân cư mới có thể sẽ là điểm nhấn của thị trường bán lẻ TP.HCM trong năm 2016 và một vài năm tới.
