Từ chối nhiều hồ sơ “có vấn đề” về kê khai giá
Thực tế hiện nay, việc giao dịch bất động sản trên thị trường luôn tồn tại 2 loại giá là giá giao dịch thực và giá trên hợp đồng công chứng. Giá trên hợp đồng công chứng thường thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thật. Điều này dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước rất lớn trong thu thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này được xác định bởi: Luật Đất đai 2013 cho thấy còn có nhiều bất cập về giá đất. Phần lớn giá đất được ban hành ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và nhiều địa phương đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế.
Để hạn chế tình trạng thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế đã có nhiều văn bản chỉ đạo đến các địa phương. Cụ thể, mới đây, Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ chức năng, nhiệm vụ của cơ quan thuế, chủ động tham mưu UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để chỉ đạo Sở TN&MT, các cơ quan liên quan thực hiện sát, đầy đủ việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Tổng cục Thuế trước đó cũng chỉ đạo cơ quan thuế các cấp phối hợp, chuyển cho công an điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không kê khai hoặc kê khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng.
Nhằm chống thất thu thuế hướng đến xóa bỏ tận gốc tình trạng này, gần đây, các Chi cục Thuế tại TP Hồ Chí Minh đồng loạt từ chối nhiều hồ sơ khai giá thấp bất thường, giá bán thấp hơn giá mua, giá bán lại thấp hơn giá bán của chủ đầu tư… Với những hồ sơ có dấu hiệu bất thường, cán bộ thuế yêu cầu người dân khai đúng giá, hoặc chuyển cơ quan công an điều tra. Qua đấu tranh, nhiều người dân đã tự nguyện kê khai giá cao hơn, giảm thất thu thuế.
Thống kê cho biết, năm 2021, tại TP Hồ Chí Minh có hơn 13.100 hồ sơ đã bị Cục Thuế TP Hồ Chí Minh đề nghị kê khai lại giá chuyển nhượng, nhờ đó tăng thu thêm 176 tỉ đồng vào ngân sách.
Thế nhưng, tình trạng khai giá bán “có vấn đề” vẫn còn tồn tại khá nhiều khi ghi nhận sơ bộ tại Chi cục Thuế và các văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh. Lượng hồ sơ tiếp nhận xử lý bị trả lại do khai giá bán có dấu hiệu khai giảm để trốn thuế tăng nhiều so với trước đây.
Lãnh đạo Cục Thuế TP Hồ Chí Minh cho biết, để có thể đánh giá việc kê khai giao dịch có thực sự phù hợp hay không, cơ quan thuế phải tham khảo nhiều nguồn dữ liệu. Với tài sản là bất động sản và nhà chung cư, trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan thuế có thể thu thập giá giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, cũng như là giá bán của chủ đầu tư để làm cơ sở đối chiếu so sánh với giá kê khai. Đây đều là nguồn thông tin đáng tin cậy để cơ quan thuế đấu tranh với những hành vi cố tình khai sai số tiền thuế phải nộp.
Hành động có phần quyết liệt này của cơ quan thuế được các chuyên gia nhận định là cần thiết đối với việc chống thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
 Để xóa bỏ việc trốn thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cần có những giải pháp đồng bộ (Hình minh họa). |
Cần quyết liệt và đồng bộ
Trong 2 tháng đầu năm 2022, Cục Thuế TP Hồ Chí Minh xử lý lượng hồ sơ trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên 33.140 hồ sơ. Cùng với đó, số thu thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt 1.238 tỉ đồng (tăng 71,8% so với cùng kỳ năm 2020). Đây được xem là tín hiệu rất tích cực trong quản lý chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sau khi có văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Cục Thuế TP Hồ Chí Minh, hàng năm, ngân sách thất thu khoảng 2.000 tỉ đồng do khai giá thấp trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bởi lẽ, việc xác định đúng giá giao dịch là vô cùng khó khăn, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch.
Vì vậy, để có thể đánh giá việc kê khai giao dịch có thực sự phù hợp hay không, cơ quan thuế phải tham khảo nhiều nguồn dữ liệu như: Căn cứ giá bán của chính bất động sản đó ở thời gian gần nhất; căn cứ hồ sơ bất động sản tại cơ quan thuế có vị trí tương đồng là cùng địa bàn, cùng khu vực…
Cơ quan thuế, chính quyền địa phương và các ngành chức năng đã chỉ rõ nhiều thủ đoạn, chiêu trò cơ bản của những đối tượng trốn thuế, tránh thuế là: Lập 2 hợp đồng, gồm 1 hợp đồng giá thực tế để đảm bảo khi có tranh chấp và 1 hợp đồng công chứng giá thấp để khai thuế thấp; trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai bằng cách hủy hợp đồng với khách cũ, ký kết với khách mới; trốn thuế bằng hình thức ủy quyền để trốn 1 lần thuế; trốn thuế bằng cách “móc nối” với phòng công chứng làm hợp đồng “chờ” (để trống bên mua, khi kiếm được khách sẽ hoàn tất thủ tục).
Nhiều ý kiến cho rằng, để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, cần có những thay đổi căn cơ về mặt pháp lý thay vì giao cho cơ quan thuế tự thẩm định, tính giá và ra những mệnh lệnh hành chính thiếu cơ sở pháp lý đối với người dân.
Đầu tiên phải xây dựng được bảng giá đất sát với thị trường. Đây là giải pháp có thể nói là chủ yếu để chống thất thu thuế. Bảng giá đất do các địa phương ban hành hiện nay thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường.
Các cơ quan chức năng cần quyết liệt hơn nữa trong việc kiểm tra, thanh tra các văn phòng công chứng, xử lý nghiêm các cơ quan công chứng thỏa hiệp, tiếp tay cho hành vi “công chứng chờ” nhằm trốn thuế chuyển nhượng bất động sản. Nếu phát hiện hành vi vi phạm, có thể rút chứng chỉ hành nghề, đóng cửa văn phòng công chứng hoặc xử lý hình sự.
Cần có những chế tài nghiêm khắc đối với người vi phạm, người giúp sức. Đương nhiên, để xử lý các hành vi vi phạm thì các cơ quan chức năng phải có đầy đủ bằng chứng thuyết phục, căn cứ pháp lý rõ ràng.
Về lâu dài, để giải quyết dứt điểm tình trạng thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản thiết nghĩ cần có sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành tại địa phương như cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, công an, thanh tra phải thật sự quyết liệt và đồng bộ.
