Thế nào là thế chấp tài sản?
Bộ luật dân sự hiện hành đã quy định bảy biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, kí cược, kí quỹ, bảo lãnh và tín chấp, cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Khi các bên lựa chọn một trong các biện pháp này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì giữa họ phát sinh một quan hệ pháp luật. Việc xác lập biện pháp bảo đảm giữa các chủ thể với nhau được thực hiện thông qua một giao dịch dân sự, vì thể giao dịch dân sự này được gọi là giao dịch bảo đảm và quan hệ hình thành từ giao dịch bảo đảm được gọi là quan hệ bảo đảm.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể hiểu theo hai phương diện: Về mặt khách quan là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ thể trong giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ chính được thực hiện đồng thời xác định và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó. Về mặt chủ quan là việc thởa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.
Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là một bên dùng tài sản để chấp hành, thay thế một nghĩa vụ trước đó.
Thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp nào đó để bảo đảm lợi ích cho bên có quyền.
Hiểu đơn giản thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Điều 317 Bộ luật Dân sự quy định về thế chấp như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Tài sản hình thành trong tương lai là gì?
Tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau:
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại, đang được đầu tư, xây dựng vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có và hình thành trong tương lai hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.
Quy định về hình thức thế chấp tài sản
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nêu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Vì vậy, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính.
Văn bản thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận. Việc công chứng, chứng thực sẽ bảo đảm an toàn về pháp lý của các giao dịch. Mặt khác, Nhà nước càn quản lý các giao dịch liên quan đến bất động sản, cho nên thế chấp bất động sản thì buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Đối tượng của thế chấp tài sản
Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn so với tài sản cầm cố.
Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho thuê hoặc tài sản đang cho mượn.
Nhưng tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Trong quan hệ thế chấp các bên có thể thỏa thuận thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản.
Khi bên thế chấp dùng toàn bộ bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ thì những vật phụ của bất động sản cũng nằm trong tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ cũng nằm trong tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác.
Tài sản trong hợp đồng thế chấp được quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2.Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3.Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4.Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.”
 |
Có được vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không?
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến khi thực hiện hợp đồng cho vay. Trong đó, khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự quy định:
Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, khi vay thế chấp, bên vay có thể dùng tài sản hình thành trong tương lai làm biện pháp bảo đảm trong hợp đồng. Tuy nhiên, cần phải lưu ý một số yêu cầu quy định tại Điều 295 như sau:
- Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
- Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
- Giá trị của tài sản bảo đảm do thỏa thuận của các bên, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cần giấy tờ gì?
Thông thường khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các ngân hàng, tổ chức tín dụng thường yêu cầu khách hàng cung cấp các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc, giá trị và quyền sở hữu tài sản.
Đối với tài sản là quyền sở hữu bất động sản, Điều 148 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có: hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng.
Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở, chung cư hình thành trong tương lai thì phải có:
Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Việc vay vốn bằng tín chấp và thế chấp ngày càng phổ biến. Tuy nhiên việc thế chấp tài sản để vay vốn có nhiều quy định pháp luật hiện hành mà nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm. Một trong những vấn đề quan tâm hiện nay là tàu sản được hình thành trong tương lại liệu có được thế chấp không? Nếu được thế chấp thì cần những điều kiện gì và thủ tục sẽ thực hiện như thế nào? Để hiểu rõ hơn về tài sản hình thành trong tương lai thì theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015 tài sản trong tương lai là tài sản chưa được hình thành và tài sản đã được hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Như vậy có thể thấy, tài sản mà để được tính là tài sản hình thành trong tương lai thì chính tài sản đó phải đang được đầu tư hoặc xây dưng trong quá trình hình thành và cũng chưa được hoàn thiện về công năng, công dụng, tính chất đặc trưng của sản phẩm hoặc tài sản được hình thành từ vốn vay.
