Người này còn không quên nhắc chị Nguyệt không nên bỏ lỡ cơ hội vì đất rất gần trung tâm thành phố và giá lại rất mềm. Ngày 27/5/2017, người của Công ty V.A.Phát liên tục gọi điện thoại cho chị Nguyệt và nhắc nhớ sắp xếp đi xem đất đồng thời mang theo 50 triệu đồng đặt cọc chứ không là tuột mất cơ hội.
Sáng 28/5/2017, người của Công ty V.A.Phát lại liên tục gọi điện hối thúc chị Nguyệt đi xem đất. Vì thực sự đang có nhu cầu tìm mua đất quận 9 nên chị Nguyệt đồng ý đi. Khi chị Nguyệt đến nơi tập trung, tại Khu du lịch Văn Thánh thì có đến 5 chiếc xe buýt 45 chỗ tập trung cùng rất nhiều nhân viên Công ty V.A.Phát đang chờ sẵn. Chị Nguyệt gọi cho người đã tư vấn mình thì người này cho số điện thoại của một người khác và nói rằng người này sẽ tiếp tục tư vấn cho chị Nguyệt.
Sau đó, chị Nguyệt được tư vấn viên nữ mời lên xe cùng với rất nhiều người khác. Trên xe mỗi ghế thì một người khách mua đất ngồi chung với một hoặc hai người là nhân viên Công ty V.A.Phát. Lúc này, nữ nhân viên tư vấn của Công ty V.A.Phát hỏi chị Nguyệt định mua đất ở đâu. Chị Nguyệt trả lời muốn mua đất ở quận 9 nên mới đi xem đất. Người này cho biết đất quận 9 hiện tại bên Công ty V.A.Phát đã bán giai đoạn 1 rồi nên không còn đất vị trí đẹp nữa do vậy sẽ dẫn chị Nguyệt đi xem đất Long Thành (Đồng Nai) trước.
Chị Nguyệt nói sao ban đầu báo đi xem đất quận 9, giờ lại đi Long Thành thì được nhân viên tư vấn của Công ty V.A.Phát trả lời là đi Long Thành xong trên đường về sẽ đi lại quận 9. Chị Nguyệt cảm thấy khó chịu vì công ty đã không làm đúng như tư vấn ban đầu nhưng do đã lỡ lên xe nên đành ngậm ngùi im lặng.
Khi xe đưa đến một khu đất trống ở xã Long Đức, huyện Long Thành mà các nhân viên tư vấn giới thiệu là dự án khu đô thị cao cấp của Công ty V.A.Phát, chị Nguyệt nói không muốn mua nên không vào nhưng nhân viên tư vấn nói cứ vào ngồi chơi đợi xong Long Thành sẽ đi quận 9 . Vì bên ngoài khá nắng nên chị Nguyệt đành vào ngồi trú nắng.
Thế nhưng khi chị Nguyệt ngồi vào bàn, nhân viên tư vấn vẫn liên tục giới thiệu về dự án. Vì chị Nguyệt không thích mua đất ở xa và thấy mức giá 700 triệu/lô/100 m2 của dự án này cũng khá cao nên đã nhất quyết từ chối. Sau đó, liên tục rất nhiều nhân viên khác của công ty V.A.Phát, kể cả trưởng phòng đã đến chào mời và liên tục hối thúc chị Nguyệt đặt cọc chứ không sẽ mất lượt mua. Họ nói với chị Nguyệt mua chỉ cần một hai tháng là họ sẽ bán lại cho chị Nguyệt lấy lời ngay.
Sau đó có một người đàn ông khoảng hơn 50 tuổi vẻ mặt rất phúc hậu tiến đến bàn của chị Nguyệt và nói con của ông này vừa mua tuần trước và đã có sổ luôn rồi nên quay lại mua thêm (sau này chị Nguyệt mới biết người đàn ông này là người do công ty V.A.Phát thuê làm "chim mồi" chứ thật sự chẳng hề có mua bán gì cả).
Bốn năm người quây quanh chị Nguyệt và liên tục hối thúc đặt cọc. Nhân viên tư vấn nói rằng chị Nguyệt chỉ cần thanh toán một hai đợt (10%/đợt) là có thể ký bán lại nhanh chóng rồi. Và rồi, mặc dù không hề muốn mua, tài chính chị Nguyệt cũng không đủ nhưng không hiểu sao chị vẫn đặt cọc mua đất. Khoảng 15 phút sau khi ký giấy đặt cọc mua đất, chị Nguyệt như tỉnh ra thì đã quá muộn!.
Chỉ là dự án ma
Sau khi từ Long Thành về, Công ty V.A.Phát cũng không hề đưa chị Nguyệt và những khách hàng khác về quận 2 hay quận 9 như đã hứa ban đầu mà lại đưa đi thẳng về thành phố vì lý do đã trễ giờ rồi. Từ khi đặt cọc chị Nguyệt đã luôn cảm thấy bất an nhưng nhân viên tư vấn nói cứ ký hợp đồng đi rồi người này sẽ tìm cách bán lại cho người khác.
Ngày hôm sau, 29/5/2017, nhân viên tư vấn của Công ty V.A.Phát lại gọi lại cho chị Nguyệt hối thúc nên ký hợp đồng sớm để được chiết khấu 2 chỉ vàng. Khi chị Nguyệt lên ký hợp đồng và yêu cầu giãn thanh toán ra cho chị Nguyệt thì nhân viên tư vấn nói là sẽ xin "sếp". Thế nhưng, khi ký hợp đồng nhân viên tư vấn lại nói không cần xem gì nhiều, chỉ cần xem phần nếu Công ty V.A.Phát không hoàn thành đúng nghĩa vụ thì sẽ bị phạt 12% vậy là đủ an tâm rồi.
Tin tưởng nên chị Nguyệt đã ký hợp đồng mà không hề được công ty cho xem bất kỳ giấy tờ pháp lý nào. Hai tuần sau khi ký, chị Nguyệt mới nhận được hợp đồng. Đọc lại hợp đồng thì chị Nguyệt mới ngẩn ngơ không hiểu sao mình có thể ký hợp đồng tất cả các điều khoản đều bất lợi cho mình như vậy. Chị Nguyệt cảm thấy vô cùng hoang mang nhưng vì thời gian này công việc của chị Nguyệt quá nhiều cũng như đường xá xa xôi nên nhiều lần định xuống Đồng Nai tìm hiểu kỹ mà vẫn chưa đi được.
Sau khi đóng xong đợt 2, tức 70% giá trị hợp đồng với số tiền khoảng 500 triệu đồng thì chị Nguyệt đọc được thông tin Công ty V.A.Phát bán dự án ma trên báo chí đúng dự án chị mua.
Chị Nguyệt hoảng sợ và yêu cầu công ty cung cấp giấy tờ pháp lý. Lúc này, chị Nguyệt mới tá hỏa là đất chị mua hiện chỉ là đất trồng cây lâu năm. Công ty V.A.Phát không phải là chủ đất mà chỉ là được ủy quyền … Tất cả thông tin đều sai lệch với những gì nhân viên Công ty V.A.Phát đã tư vấn cho chị Nguyệt. Chị Nguyệt yêu cầu trả lại tiền nhưng Công ty V.A.Phát vẫn chưa giải quyết.
“Qua tất cả sự việc trên, tôi nhận thấy mình đã bị tư vấn không trung thực và Công ty V.A.Phát có dấu hiệu lừa đảo người mua đất. Tôi hy vọng các cơ quan chức năng sẽ vào cuộc điều tra là rõ để giúp những người dân như tôi lấy lại công bằng cũng như cảnh báo những người dân vô tội khác không bị sập bẫy lừa đảo của công ty này”, chị Nguyệt ngẹn ngào.
Có dấu hiệu lừa đảo
Liên quan sự việc trên, luật sư Lê Tiến Mạnh thuộc Văn phòng Luật sư Tuệ Đức, địa chỉ Tòa nhà số 3C, đường Phổ Quang, phường 2, quận Tân Bình cho biết hiện nay hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản như phân lô, bán nền.. đã được nhà nước quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán lô nền cho người khác cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Qua thông tin trình bày của chị Nguyệt trình bày, luật sự Đức cho rằng theo quy định của pháp luật thì điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở bao gồm:
Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
Cũng theo luạt sư thứ hai phải được cấp phép thực hiện Dự án đầu tư. Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.
Thứ ba đó là sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về viêc được bán lô nền thì doanh nghiệp là chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân và giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013.
Tuy nhiên ở đây, Công ty V.A.Phát đã không đáp ứng đầy đủ theo những quy định trên của pháp luật cụ thể như: Không phải là chủ sở hữu của khu đất (chỉ được ủy quyền trong thời hạn một năm theo giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thực sự của khu đất). Chưa có quyết định phê duyệt, cấp phép thực hiện dự án của UBND tỉnh Đồng Nai. Đất hiện hữu là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chưa chuyển mục đích sang đất ở (căn cứ vào giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu).
Từ đó cho thấy Công ty V.A.Phát đã có dấu hiệu vi phạm quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “đưa thông tin không đầy đủ, không trung thực, không công khai minh bạch về bất động sản”, lừa dối khách hàng, gây nhầm lẫn trong việc thực hiện giao dịch mua bán.
Do vậy, căn cứ vào Điều 127 và Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu..” đồng thời “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập….các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”.
“Với những cơ sở pháp lý nêu trên thì chị Nguyệt hoàn toàn có thể yêu cầu Công ty V. A.Phát hoàn trả cho chị số tiền đã nhận 2 đợt là 476 triệu đồng. Nếu Công ty V.A.Phát không trả thì chị có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa để bảo vệ quyền và lợi ích của mình”, luật sư Đức nói.
