Ba cột mốc "vàng" của thị trường BĐS sau nới giãn cách
Nhà đầu tư kì cựu này cũng chỉ ra 3 cột mốc "vàng" để nhà đầu tư có thể tự tin "xuống tiền" mua BĐS, nhất là thời điểm sau khi Tp.HCM và các tỉnh phía Nam nới giãn cách.
Cột mốc đầu: 3 tháng sau khi bình thường mới: Theo ông Đoàn Thiên Việt giá BĐS sẽ giảm 10-20%. Có thể ngay khi vào "bình thường mới", giá rao vẫn như trước đây hoặc tăng giảm chút ít, nhưng giá giao dịch có thể giảm tới 20%. Giao dịch sẽ diễn ra nhiều hơn sau một tháng ổn định, lúc này tâm lý NĐT đã ổn định, tình hình dịch có ổn định hay không thì cũng có câu trả lời. Có thể thời gian đầu 2 bên sẽ giằng co nhau kiểu "người bán thì tiếc, người mua chưa cần". Nhưng sau đó sẽ vào chuyện được.
Cột mốc giằng co: 3 - 9 tháng sau khi ổn định: BĐS sẽ quay về giá cũ (giá kỳ vọng hiện tại).
Theo vị chuyên gia này, những nhà đầu tư cần bán đã tranh thủ chốt lời để bán ra vào mấy tháng trước đó. Giả dụ họ vẫn chưa bán được, thì cũng tìm cách xoay sở xong. Vì thế, thời điểm này không cần phải bán giá rẻ hơn nữa, nhưng có thể nhà đầu tư vào thế bí nên trên thị trường BĐS còn nhiều sản phẩm ngon. Một số NĐT đã gom được chút tiền khi bán bớt một vài BĐS giá rẻ.
Còn với những nhà đầu tư đã cố gắng gồng qua dịch thì đến giai đoạn này có tâm lý bán rẻ cũng tiếc nên cố thêm để hi vọng về tương lai tốt hơn.
Hơn nữa, lúc này thị trường vào nhịp, người mua ra quyết định nhanh hơn vì sợ mất cơ hội. Rõ ràng, lúc này thị trường là điểm chớm tăng giá mạnh mà ai cũng sẽ nôn nao.
Theo ông Việt, giằng co tâm lý của người bán, người mua khiến cho giao dịch diễn ra không nhiều, chủ yếu là thời kỳ chuyển giao.
Cột mốc vừa chạy vừa đuổi: Một năm sau khi kiểm soát dịch bệnh, vị chuyên gia này cho rằng, đây chính là lúc giá BĐS sẽ tăng 15-25%.
Thời điểm sau một năm dịch kiểm soát, thị trường phục hồi hoàn toàn, với niềm tin BĐS luôn là kênh đầu tư số 1. Người cầm tiền đi xem hàng chục BĐS đẹp ưng ý nhưng chần chừ chưa mua kịp thì tiếc nuối mà phải mua gấp (lúc này dễ sai lầm nhất). Các ngành sản xuất – kinh doanh có vẻ sau 1 năm vẫn chưa phục hồi là bao nhiêu, xét thấy rằng trầy trật gồng gánh vẫn không bằng lúc vừa kiểm soát dịch mua miếng đất. Theo đó, thị trường lúc này xuất hiện tâm lý thay vì lao đầu vào sản xuất thì mua mảnh đất có lời hơn.
" Phải nói thêm rằng, khi dịch bệnh được kiểm soát, các ngành sản xuất sẽ gặp khó khăn lớn về lực lượng lao động thiếu hụt và độ phục hồi ngành chậm do dư âm trì trệ. Có thể phải mất 1-3 năm để mọi thứ vào quỹ đạo phát triển. Ai nhận ra điều này sớm, chắc chắn không đánh liều gom vốn vào SXKD mà gửi vào BĐS có tiềm năng cao để sinh ra lãi vốn sau 2-3 năm. Tôi cũng đoán là, vài tháng nữa thôi, sẽ ra rả những điệp khúc này để kích thích thị trường BĐS. Ví như câu: "làm lụng cả đời không bằng tiền lời miếng đất"", ông Việt cho hay.
Loại hình BĐS nào được quan tâm?
Nói về phân khúc, loại hình BĐS nào được lựa chọn sau khi dịch được kiểm soát, nhà đầu tư kì cựu này này cho rằng, đất nền ven đô vẫn là số một. Nhưng lần này sẽ khác, đất nền những khu vực mà bán kính vài trăm mét chưa có người ở hoặc xung quanh vắng vẻ sẽ ít được "chọn mặt gửi vàng". Không phải cứ rẻ là được, NĐT quan tâm bao lâu họ sinh lời, khi nào họ có thể bán ra và họ sẽ bán ra cho ai. Nghĩa là những khu đất dù to, dù nhỏ có vị trí hẻo lánh sẽ ít được lựa chọn (trước mắt là trong 1 năm tới).
Cùng với đó, lượng người "bỏ phố về quê" làm, sẽ chưa quay lại thành phố ngay mà sẽ tìm cơ hội ở vùng quê. Kể cả gia đình cũng tác động không kém để giữ con cái mình ở gần gia đình. Nhưng không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính để đầu tư BĐS, họ là đối tượng vẫn giữ tiền mặt vì còn đang mất phương hướng đi làm ăn xa hay ở lại quê nhà. Đây cũng là lý do những BĐS có giá rẻ dưới 300 triệu đồng ở những vùng quê cũng được giao dịch tốt, bất kể quê nào.
"Tôi cũng e ngại cho loại hình BĐS dòng tiền. Những căn nhà mặt tiền cho thuê, những khách sạn, căn hộ dịch vụ sẽ rao bán nhiều nhưng không có giao dịch hoặc giao dịch với mức giá khá rẻ. Loại này sẽ ảnh hưởng đến giá BĐS trung tâm. Nhưng tôi linh cảm sẽ có một số nhóm đi gom loại BĐS này nếu họ dùng được đòn bẩy tài chính", ông Việt khẳng định.
Với căn hộ, những dự án có đơn giá tốt, phương thức thanh toán hợp lý hấp thụ được một phần nhờ lực lượng bán hàng máu lửa, hừng hực khí thế. Loại hình căn hộ cũ vừa bàn giao trong 5 năm trở lại sẽ là cơ hội cho NĐT. Khi giá cho thuê rẻ, thì chủ căn hộ sẽ rao bán và đó là cơ hội cho người mua. Dạng căn hộ thứ cấp này sẽ bán tốt trong thời gian này.
Về lâu dài, những khu đô thị xây sẵn với nhiều tiện ích và căn hộ cao cấp có giá hơn 100 triệu đồng/m2 ở khu vực trung tâm HCM vẫn rất tốt. Đặc biệt những khu căn hộ còn ở mức giá xoay quanh 70 triệu đồng/m2. Lúc này là cơ hội mua của người dư tiền và hái quả ngọt sau 5 năm nữa. Những tổ hợp căn hộ sang/ siêu sang giá trên 10 tỷ/căn sẽ xuất hiện nhiều hơn.
Cũng theo ông Đoàn Thiên Việt, nhà đầu tư cần quan tâm, theo dõi sát các dự án đã có kế hoạch giải ngân đầu tư công; Quan sát dòng tiền đổ vào khu vực nào, sóng sẽ kéo dài một năm/nhịp tại khu vực đó rồi đổi chỗ. Đồng thời, cẩn thận nhịp đầu năm 2022, một số nơi có thể diễn ra tình trạng lừa đảo trong BĐS như mọi năm như chiếm dụng vốn và quỵt nợ, trốn nợ.
Nếu NĐT nhỏ lẻ ôm đất lớn phân lô hộ lẻ quy mô nhỏ thì không nên đi quá xa khu vực dân cư.
CĐT dự án 1/500 cần quan tâm đến pháp lý đủ điều kiện bán hàng, tránh nóng vội bán sớm sẽ bị tuýt còi vì những sai phạm không đáng. Thị trường càng ngày càng minh bạch, khách hàng được tiếp cận nhiều luồng thông tin hơn, trong đó thông tin xấu nhiều hơn tốt.
Cùng với đó, môi giới nên chọn sản phẩm để phân phối, đặc biệt khi ký quỹ hay mua sỉ bán lẻ cần quan tâm đến kết quả cuối cùng là sổ đỏ và tiền phí phải về túi. Hơn hết, cần chuẩn bị phương án bán hàng sẽ bị hạn chế event tập trung và công nghệ sẽ hỗ trợ bán hàng
Với nhà đầu tư cá nhân, nên có đội ngũ môi giới thân để hỗ trợ ra hàng, thậm chí khi đi đầu tư nên nuôi team môi giới ruột để ra hàng.
"Nhìn chung tôi vẫn đánh giá lạc quan 75% đối với thị trường BĐS sau đại dịch. Thị trường sẽ có nhiều khó khăn ngay sau khi thực hiện bình thường mới. Đây là khó khăn, cũng là cơ hội. Giá không phải là yếu tố quyết định thị trường lên hay xuống, sụp đổ hay phát triển, mà sức mua, số lượng giao dịch của thị trường phản ánh điều đó. Đầu tư BĐS lúc này phải có tầm nhìn dài hạn và bình tĩnh chờ đợi, tránh nôn nóng chốt lời hay sang tay quá sớm", chuyên gia BĐS Đoàn Thiên Việt dành lời khuyên.
