Nhà, đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa vào sổ địa chính liệu có bị phong tỏa tài sản?

(hình minh họa).
(hình minh họa).
0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) - Hiện sổ đỏ của căn biệt thự vẫn mang tên tôi nhưng thực tế tôi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác, hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính. Xin hỏi Tòa án có được ra quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản trong trường hợp này hay không?

Hỏi: "Do làm ăn thua lỗ, không có khả năng thanh toán hợp đồng nên tôi bị bạn hàng kiện đòi tiền. Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản là căn biệt thự cùng trang trại của tôi ở ngoại thành để bảo đảm thi hành án.

Hiện toàn bộ căn biệt thự và khuôn viên trang trại vẫn mang tên tôi nhưng thực tế trước đó tôi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác, hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính. Xin hỏi Tòa án có được ra quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản trong trường hợp này hay không?" (Ông Vũ H, 56 tuổi ở Hà Nội)

Luật sư Đỗ Thúy Phượng (Đoàn Luật sư Hà Nội) tư vấn: Về trường hợp ông hỏi, mới đây Tòa án nhân dân Tối cao tại Công văn giải đáp nghiệp vụ xét xử đã có hướng dẫn như sau:

Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án”.

Khoản 1 Điều 12 và khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

Khoản 1 Điều 12: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Khoản 1 Điều 122: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà hay là quyền sử dụng đất.

Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà.

Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bị đơn thì giải quyết như sau:

- Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;

- Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau:

- Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;

- Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tin cùng chuyên mục

 Bị cáo Hoàng Thị Ngân.

Lạnh gáy lời khai của người đàn bà sát hại chồng câm điếc

(PLVN) - Cuộc hôn nhân vợ khỏe mạnh - chồng câm điếc từng được hàng xóm ngưỡng mộ. Sau 16 năm chung sống, những mâu thuẫn tích tụ: bất đồng ngôn ngữ, chồng trái tính trái nết, đời sống vợ chồng không hòa hợp, vợ ngoại tình... là những nguyên nhân khiến thảm kịch xảy ra... 

Đọc thêm

Vụ cho ở rồi mất đất ở Cao Bằng: Nguyên đơn không đồng tình với phán quyết của TAND Cấp cao tại Hà Nội

Các văn bản ông Hoàng Văn Tiến gửi đi và nhận lại từ các cơ quan chức từ khoảng 15 năm qua.
(PLVN) -Vì thương gia đình ông Mã Văn Chỉnh không có đất ở, bố mẹ ông Hoàng Văn Tiến đã cho gia đình ông Chỉnh ở nhờ. Nhưng sau đó, ông Chỉnh đã tự ý làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã đem mảnh đất này bán cho người khác. Vụ việc đã được TAND tỉnh Cao Bằng đưa ra xét xử sơ thẩm. Phiên toà phúc thẩm tại TAND Cấp cao tại Hà Nội diễn ra ngày 8/4/2022, luật sư đã phân tích những vi phạm nghiêm trọng ở cấp toà sơ thẩm, dù vậy, ông Tiến vẫn chưa đòi lại được đất đã cho ông Mã Văn Chỉnh mượn.

Quan điểm Toà – Viện “vênh” nhau, nguyên đơn kêu cứu đề nghị giám đốc thẩm lại vụ án

Ảnh chụp bản án sơ thẩm, phúc thẩm và Quyết định giám đốc thẩm vụ án.
(PLVN) - Về vụ án này, các cấp Viện kiểm sát không đồng tình với Toà trong việc đánh giá chứng cứ cũng như quan điểm giải quyết vụ án nên đã có kháng nghị lên cấp phúc thẩm và sau đó kháng nghị giám đốc thẩm đề nghị huỷ án nhưng đều không được Toà chấp nhận. Dư luận băn khoăn: cùng một vụ việc tại sao cách nhìn nhận, quan điểm vận dụng pháp luật của hai cơ quan pháp luật lại “vênh” nhau?

Vết máu không cùng nhóm “lên tiếng” sau 15 năm im lặng

Thực nghiệm lại hiện trường vụ cướp của giết người xảy ra 15 năm trước.
(PLVN) - Vụ án giết người, cướp tài sản xảy ra tại Lào Cai từ năm 2006 nhưng không tìm ra hung thủ. 15 năm sau, vào năm 2021, chỉ từ một tình tiết tình cờ, kẻ thủ ác đã phải tra tay vào còng số 8 nhờ sự xác minh danh tính của khoa học pháp y...

Lộ tẩy hành vi tổ chức đưa người nhập cảnh trái phép từ hai người ngoại quốc lang thang

Các bị cáo tại tòa.
(PLVN) - TAND TP Hà Nội đã đưa bị cáo Trương Thị Quyên (SN 1986, ở Nghệ An), Nguyễn Hữu Trung (SN 1989, ở Gia Lâm, Hà Nội) và Nguyễn Văn Dũng (SN 1980, ở Gia Lâm, Hà Nội) ra xét xử về tội “Tổ chức cho người khác nhập cảnh Việt Nam trái phép”. Đây là những người đã tổ chức đưa 2 người Trung Quốc nhập cảnh trái phép vào Việt Nam khi dịch COVID-19 bùng phát hồi đầu năm.

Tay quỷ” hóa giải nỗi oan góa phụ trẻ (Tiếp theo kỳ trước)

(ảnh minh họa).
(PLVN) - Như đã phản ánh ở kỳ trước, trước khi phát hiện rơi từ tầng 10 xuống đất tử vong, anh Nguyễn Xuân L - Giám đốc một Trung tâm dạy nghề có đưa cho vợ một khoản tiền lớn. Vì vậy, người vợ goá không chỉ gánh trên mình nỗi đau mất chồng mà còn phải đeo thêm tiếng oan từ những nghi kỵ của gia đình chồng.

“Tay quỷ” hóa giải nỗi oan góa phụ trẻ

(Hình minh họa).
(PLVN) - Giải phẫu tử thi để giải mã bí ẩn cái chết nên giới pháp y bị gán cho biệt danh là “tay quỷ”. Tuy nhiên, hoạt động của “tay quỷ” đó lại phục vụ cho “tâm Phật” là sự thật, cho công lý. Câu chuyện hóa giải nỗi oan giết chồng của người vợ trẻ đã minh chứng cho hành trình pháp y “tay quỷ - tâm Phật” như thế. 

Tình ngoài luồng phá nát hai gia đình

Bị cáo Tùng tại tòa.
(PLVN) - Dù đang có vợ, có chồng song Tùng và chị L. vẫn bất chấp luân thường đạo lý, vụng trộm yêu đương. Khi bị chồng phát hiện, khuyên can, chị L. quyết định chia tay với Tùng để quay về làm người vợ, người mẹ tốt. Tuy nhiên, chưa kịp thực hiện, chị L. bị Tùng đoạt mạng bằng hàng chục nhát dao.

Xác định công sức cho người quản lý di sản thừa kế

(Hình minh họa).
(PLVN) - Chia di sản thừa kế là những vụ tranh chấp có yếu tố quan hệ gia đình, giữa những người thân, mặt khác còn phức tạp về nội dung tranh chấp nên ẩn chứa nhiều vấn đề và thông thường các sự kiện pháp lý không thể hiện rõ ràng bằng các tài liệu chứng cứ.

Những vết thương trên thi thể tố cáo hành vi giết bạn của gã đàn ông

Nguyễn Đức Thủy tại cơ quan công an.
(PLVN) - Vụ án xảy ra từ hơn một năm trước nhưng đến giờ nhắc lại, nhiều người vẫn bàng hoàng bởi hung thủ ra tay tàn độc, tạo hiện trường giả một vụ nạn nhân tự gây tai nạn giao thông một cách rất tinh vi... Nhưng tất cả không qua được con mắt tinh tường và giàu kinh nghiệm của cơ quan cảnh sát điều tra...