Nhà, đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa vào sổ địa chính liệu có bị phong tỏa tài sản?

0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) - Hiện sổ đỏ của căn biệt thự vẫn mang tên tôi nhưng thực tế tôi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác, hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính. Xin hỏi Tòa án có được ra quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản trong trường hợp này hay không?
(hình minh họa). (hình minh họa).

Hỏi: "Do làm ăn thua lỗ, không có khả năng thanh toán hợp đồng nên tôi bị bạn hàng kiện đòi tiền. Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản là căn biệt thự cùng trang trại của tôi ở ngoại thành để bảo đảm thi hành án.

Hiện toàn bộ căn biệt thự và khuôn viên trang trại vẫn mang tên tôi nhưng thực tế trước đó tôi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác, hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính. Xin hỏi Tòa án có được ra quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản trong trường hợp này hay không?" (Ông Vũ H, 56 tuổi ở Hà Nội)

Luật sư Đỗ Thúy Phượng (Đoàn Luật sư Hà Nội) tư vấn: Về trường hợp ông hỏi, mới đây Tòa án nhân dân Tối cao tại Công văn giải đáp nghiệp vụ xét xử đã có hướng dẫn như sau:

Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án”.

Khoản 1 Điều 12 và khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

Khoản 1 Điều 12: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Khoản 1 Điều 122: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà hay là quyền sử dụng đất.

Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà.

Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bị đơn thì giải quyết như sau:

- Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;

- Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau:

- Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;

- Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

PLVN
Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Xác định công sức cho người quản lý di sản thừa kế

(Hình minh họa).
(PLVN) - Chia di sản thừa kế là những vụ tranh chấp có yếu tố quan hệ gia đình, giữa những người thân, mặt khác còn phức tạp về nội dung tranh chấp nên ẩn chứa nhiều vấn đề và thông thường các sự kiện pháp lý không thể hiện rõ ràng bằng các tài liệu chứng cứ.

Những vết thương trên thi thể tố cáo hành vi giết bạn của gã đàn ông

Nguyễn Đức Thủy tại cơ quan công an.
(PLVN) - Vụ án xảy ra từ hơn một năm trước nhưng đến giờ nhắc lại, nhiều người vẫn bàng hoàng bởi hung thủ ra tay tàn độc, tạo hiện trường giả một vụ nạn nhân tự gây tai nạn giao thông một cách rất tinh vi... Nhưng tất cả không qua được con mắt tinh tường và giàu kinh nghiệm của cơ quan cảnh sát điều tra... 

Nguy hiểm thuốc giả và những phương pháp chữa COVID-19 của “bác sĩ mạng”

Đối tượng Nguyễn Đức Thuận tại cơ quan công an.
(PLVN) - Lợi dụng dịch bệnh COVID-19, nhiều đối tượng đã sử dụng mọi thủ đoạn để sản xuất, kinh doanh các loại thuốc điều trị COVID-19 giả; đồng thời trên mạng xã hội cũng xuất hiện những hướng dẫn về các bài thuốc điều trị COVID-19 tại nhà, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe và niềm tin của người tiêu dùng.

Chết điếng người sau ngày tin lời “bà trùm xuất ngoại”

Bị cáo Phạm Thị Hương tại phiên tòa.
(PLVN) - Vay mượn, cầm cố tài sản mới gom góp được gần tỷ bạc đưa cho Hương lo thủ tục đi nước ngoài với hy vọng đổi đời nhưng điều mà nhiều người nhận lại là những giọt nước mắt cay đắng. Có người bị trục xuất, có công dân đang bị giam tại trại tị nạn. Đây là bài học cảnh tỉnh đắt giá cho những ai ôm giấc mộng vượt biên phi pháp.

Vạch mặt tội ác gã Sở Khanh sát hại chị để yêu em

(ảnh minh họa).
(PLVN) - Cái chết tức tưởi của cô gái trẻ trôi qua đã hơn một năm, cơ quan chức năng cũng đã khẳng định nguyên nhân cái chết là do tai nạn giao thông. Nhưng rồi thái độ tươi vui của gã người yêu cô gái đã khiến gia đình nạn nhân nghi ngờ...

Vì sao Kháng nghị giám đốc thẩm vụ án hành chính của "Viện Tối cao” lại bị kiến nghị khẩn cấp?

(Hình ảnh tài liệu vụ án).
(PLVN) - Một vụ án hành chính liên quan đến quyết định xử phạt vi phạm hành chính của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành quá thời hạn, nội dung xử phạt không đúng sự thật khách quan, xử phạt “nhầm” đối tượng kiểu “quýt làm cam chịu”... đã bị TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh tuyên hủy tại bản án phúc thẩm số 234 ngày 9/7/2018 vừa được VKSND Tối cao ra Quyết định Kháng nghị giám đốc thẩm.

Sự nhân từ của người cha và bản án lương tâm dành cho đứa con lầm lỗi

Bị cáo Dũng tại tòa.
(PLVN) - Hơn 30 năm sống nơi đất khách quê người, xa vợ, xa con nên ông Thụy khó lòng nói những lời khuyên răn nhẹ nhàng đối với đứa con trai năm nay đã ngoài 50 tuổi của mình. Nhưng trong lòng ông, tình thương đối với con luôn hiện hữu. Thế nên khi bị con đả thương tới suýt mất mạng, ông vẫn thứ tha rồi tự trách bản thân đã không làm tròn trách nhiệm của một người cha.

Bị cấp phúc thẩm 4 lần hoãn phiên tòa không đúng luật, người lao động “kêu cứu”

Bà Nguyễn Thị Kim Yến.
(PLVN) - Phản ánh đến Báo Pháp luật Việt Nam, bà Nguyễn Thị Kim Yến - nguyên đơn trong vụ tranh chấp lao động “kêu cứu” về việc bản thân bà đã bị doanh nghiệp đơn phương chấm dứt Hợp đồng lao động trái pháp luật, lại còn bị cấp phúc thẩm "làm khó" bằng việc 4 lần liên tiếp cho phía bị đơn hoãn phiên tòa dù không có căn cứ pháp luật để được hoãn.

Bến Tre: Người dân mong nhận lại đất đã cho mượn nhiều năm

 Bản sán sơ thẩm số 150/2019/DS-ST của TAND huyện Chợ Lách (Bến Tre).
(PLVN) - Theo bản án sơ thẩm của TAND huyện Chợ Lách và bản án phúc thẩm của TAND tỉnh Bến Tre, hai cấp tòa đều xác nhận phần đất tại thửa đất số 471 (tại Vĩnh Thành, Chợ Lách, Bến Tre) thuộc sở hữu của nguyên đơn. Và họ mong muốn sớm nhận lại đất mà cha ông cho mượn.