Dùng nhà cũ đổi nhà mới
Theo đó, đối tượng khách hàng của giải pháp nhà đổi nhà là công dân Việt Nam có thu nhập ổn định và đang sở hữu bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội. Khách hàng có thể sử dụng tài sản đảm bảo là bất động sản hiện hữu để được hỗ trợ vay 100% giá trị căn hộ với lãi suất áp dụng 0%, không cần thanh toán bất kỳ chi phí nào cho đến khi nhận nhà.
Khi bàn giao căn hộ mới, khách hàng sẽ hoàn trả 30% giá trị căn hộ mới cho ngân hàng, 70% còn lại khách hàng có thể theo hình thức trả góp lên đến 35 năm. Để hoàn trả 30% cho ngân hàng, khách hàng có thể bán tài sản hiện hữu, hoặc nếu khách hàng có một khoản tiết kiệm là tất toán thì sẽ có thể lấy lại quyền sở hữu của tài sản đảm bảo. Như vậy người mua nhà sẽ có thể chủ động và lên kế hoạch tài chính trong thời gian từ 18-24 tháng. Các dự án cao cấp áp dụng bao gồm dự án Masteri Waterfront, dự án Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại TP.HCM.
Theo ông Jason Turnbull, Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc Tài chính Công ty Masterise Homes, chương trình không áp dụng dành cho những gia đình muốn mua căn nhà mới mà là “đổi nhà”, tức là cần phải thanh khoản căn nhà cũ, có kế hoạch tài chính rõ ràng cho căn hộ mới.
Đây là một giải pháp cần thiết để góp phần gia tăng nguồn cung với nhiều phân khúc khác nhau, từ đó giúp các gia đình có cơ hội nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp tại Việt Nam mà không thanh toán bất kỳ khoản nào đến ngày bàn giao căn hộ mới.
“Tài sản cũ là tài sản đảm bảo tại ngân hàng vẫn là tài sản của khách hàng, khách hàng vẫn có quyền sử dụng, mua bán. Trong trường hợp, khách hàng không muốn bán căn nhà cũ, khách hàng chỉ cần trả nợ khoản vay tương đương 30% giá trị của căn nhà mới mà không lãi suất và phí trả nợ trước hạn trước thời điểm bàn giao nhà mới. Khi đó khách hàng sẽ hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng và được nhận lại nhà cũ. Giải pháp được kỳ vọng sẽ nâng chuẩn sống của người Việt, rút ngắn thời gian nâng cấp căn hộ, từ đó góp phần cải thiện tính thanh khoản của thị trường thứ cấp”, ông Jason Turnbull cho biết.
Trước đó, chủ đầu tư dự án The Pride (Hà Nội) cũng từng đưa ra chính sách “nhà đổi nhà” cho những khách hàng đã sở hữu căn hộ tại dự án nhưng chưa ưng ý về diện tích, hướng hoặc tổng giá trị căn nhà không phù hợp với khả năng tài chính, mà vẫn có nhu cầu định cư tại dự án thì có thể đổi nhà khác.
Theo một số chuyên gia, giải pháp nhà đổi nhà đã được áp dụng tại Singapore từ những năm 1985 khi chính phủ đưa ra chính sách đối với những hộ gia đình mua nhà của nhà nước trước đây sẽ được đổi nhà mới ở vị trí tốt hơn, với nhiều tiện ích hơn. Điều này đã góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở thứ cấp phát triển mạnh mẽ tại Singapore khi hàng chục ngàn căn hộ cũ đã được đổi sang các căn hộ mới. Những căn hộ cũ sau đó được bán lại cho người có thu nhập thấp hơn, sở hữu căn nhà đầu tiên.
Đại diện Công ty Quản lý Global Home, phân tích chương trình nhà đổi nhà về bản chất là sử dụng một bất động sản khác của người mua đem thế chấp tại ngân hàng làm tài sản đảm bảo đối ứng cho khoản vay 30% giá trị căn hộ khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, thay vì phải trả tiền mặt.
Chương trình này tạo lợi ích cho chủ đầu tư khi sử dụng tài sản đảm bảo của người mua làm tài sản thế chấp để ngân hàng đối ứng giải ngân tiền triển khai dự án. Đối với người mua thì không bỏ tiền mặt ban đầu để mua nhà mà vẫn được nhận nhà mới.
“Trường hợp người mua nhà không phải trả bất kỳ lãi suất nào liên quan đến tài sản đảm bảo là 30% đến khi nhận nhà thì đây lại là cơ hội cho người mua nhà nhà bởi theo lẽ thông thường các căn hộ khi mở bán cho đến khi bàn giao đều tăng giá và khoảng chênh lệch giá giữa giai đoạn đầu mở bán với giai đoạn bàn giao căn hộ tạo ra dòng tiền lợi nhuận”, ông Thành cho hay.
Theo các chuyên gia, đây còn được xem là bước đi chiến lược của nhà phát triển này nhằm tạo giải pháp "Win-Win-Win" (ba bên cùng có lợi là khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng).
Băn khoăn về rủi ro mất nhà
Trước lo ngại về áp lực trả nợ ngân hàng và việc người tham gia chịu thiệt trong khâu thẩm định nhà cũ, đại diện Masterise Homes - đơn vị phát triển giải pháp "Home for Home" cho biết căn nhà cũ sẽ được thẩm định với mục đích để đảm bảo cho số tiền đặt cọc (tương đương 30% giá trị căn nhà mới) mà ngân hàng giải ngân. Việc sử dụng căn nhà cũ làm tài sản đảm bảo có nghĩa nhà cũ vẫn thuộc quyền sở hữu của khách hàng, và chủ đầu tư cùng ngân hàng không chủ động can thiệp vào các giao dịch mua bán tài sản của khách.
Đơn vị này cũng nhấn mạnh, giải pháp này nhắm đến đối tượng có nhu cầu đổi nhà và đủ năng lực tài chính. Khi tiến hành hỗ trợ khách đổi nhà, ngân hàng sẽ thẩm định năng lực tài chính kỹ lưỡng nhằm tránh biến khoản vay thành một gánh nặng vượt quá khả năng chi trả của khách. Vì vậy, những khách hàng chưa đủ năng lực tài chính thì chưa thể tham gia các giải pháp như "Home for Home".
"Người tham gia giải pháp nên xác định được chi phí sinh hoạt ở căn hộ cao cấp và chi phí chi trả khoản vay nếu có trong tương lai so với những nguồn thu nhập trong tương lai. Khi đã xác định được chi phí này, thì khách hàng sẽ quyết định có nên đổi nhà hay không", đại diện nhà phát triển dự án này nói.
Một chuyên gia nghiên cứu thị trường nhận định, giải pháp đổi nhà này nhắm đến những người có tài sản thế chấp, thu nhập cao và ổn định. Khi tham gia chương trình này, khách hàng đang xem xét mua một bất động sản thứ hai. Khi có nhu cầu vay, khách hàng sẽ được ngân hàng thẩm định năng lực tài chính kỹ lưỡng nhằm giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.
