Nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản tăng đột biến- Mừng và lo

Nở rộ các dự án bất động sản

Từ đầu năm đến nay, trong tổng nguồn vốn FDI vào thành phố đạt hơn 1,2 tỷ USD, vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản tới hơn 900 triệu USD. Nếu tính cả các dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ những năm trước, Hải Phòng đang có khoảng gần 10 dự án FDI lớn vào bất động sản, chưa kể 2 dự án lớn đang triển khai để có thể đươc cấp giấy chứng nhận đầu tư vào cuối năm nay.

Các dự án vừa được cấp giấy chứng nhận đầu tư có dự án xây dựng tổ hợp căn hộ nhà ở, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, vốn đầu tư 55 triệu USD của Công ty Agape Việt Nam đến từ Xin-ga-po; dự án trung tâm thương mại của Công ty TNHH MTV Quốc tế Đông Thăng, vốn đầu tư 26 triệu USD…… Một số dự án lớn khác đang lập bản đồ địa chính, lập dự án đầu tư là KCN và đô thị Bắc Sông Cấm huyện Thuỷ Nguyên của Tập đoàn Sembcorp (Xin-ga-po) và Công ty liên doanh TNHH KCN Việt Nam- Xin-ga-po (Bình Dương); khu đô thị và công nghiệp Tràng Cát (quận Hải An), liên doanh giữa Công ty CP phát triển khu đô thị Kinh Bắc và Tập đoàn Foxconn (Đài Loan)…

Không kể các dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp (Đình Vũ, Nomura, Đồ Sơn), trong số các dự án bất động sản lớn nói trên, chỉ có vài dự án đang thi công của Công ty GNS (nhà đầu tư Hàn Quốc) tại 2A Sở Dầu, dự án của Công ty TNHH Hiệp Phong, Công ty TNHH Đầu tư Khải Đệ… Dự án của Công ty Amco Mibeak Vina đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng.

Chênh lệch địa tô + mỡ nó rán nó“ = siêu lợi nhuận

Hầu hết các dự án FDI về bất động sản đều lựa chọn những vị trí đắc địa như ven sông (sông Giá, sông Cấm), dựa vào thế núi sau lưng và dòng sông trước mặt (núi Cựu Viên, sông Lạch Tray), gần biển, gần đường cao tốc Hà Nội- Hải Phòng, khu du lịch Đồ Sơn, vùng ven biển Tràng Cát…Phần lớn diện tích đất dự án là đất nông nghiệp, đất bãi bồi ven sông, ven biển, vừa dễ đền bù, giải phóng mặt bằng và giá trị đền bù không lớn. Sau khi dự án hoàn thành, ngoài giá trị hữu hình là phần kinh phí bỏ ra xây dựng, các giá trị vô hình là cảnh quan sông núi, môi trường, tiện ích xã hội…cũng sẽ được đưa cả vào giá thành đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Đương nhiên, nhà đầu tư phải bỏ một lượng vốn lớn vào để xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình. Tuy nhiên, không phải tất cả số vốn nhà đầu tư đăng ký đều được đưa từ nước ngoài. Phần vốn nhà đầu tư đưa vào chủ yếu là vốn điều lệ, chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng mức đầu tư. Một lượng vốn lớn được nhà đầu tư vay từ chính các ngân hàng thương mại trong nước. Các dự án lớn không triển khai một lúc mà theo kiểu cuốn chiếu, sau khi hoàn thành giai đoạn đầu, nhà đầu tư bán lấy tiền để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Ngoài ra, nhà đầu tư còn huy động vốn từ những người có nhu cầu mua các căn hộ theo kiểu “mỡ nó rán nó”. Theo dư luận, một dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài nằm ở khu vực Sở Dầu được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2006, nhưng tiến độ triển khai rất chậm. Đến nay, chưa có căn hộ nào được xây dựng nhưng đã được nhà đầu tư bán với giá “trên trời” so với mặt bằng giá của thành phố và nhiều người đã nộp tiền cọc để mua các căn hộ vẫn còn “trên giấy”. Các dự án đầu tư vào bất động sản có thể mang lại nguồn chênh lệch địa tô rất lớn cho nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các dự án căn hộ cao cấp. Đối tượng khách hàng mà các dự án FDI nhằm tới là lớp thanh niên năng động, hiện đại, những người có thu nhập cao, khách hàng VIP từ khắp nơi trên thế giới. Đây chính là lý do các dự án FDI đổ xô vào lĩnh vực bất động sản. Những người nghèo và người có thu nhập thấp không thể mua được các căn hộ đầy đủ tiện nghi đó.

Tại tỉnh Bình Dương, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, một khu đô thị kiểu mẫu, đẹp nhất Việt Nam hiện nay, hầu hết các chung cư đều có giá vài triệu đồng/m², khu biệt thự có giá cao nhất tới 100 tỷ đồng/biệt thự. Rất nhiều công ty, tập đoàn kinh tế- tài chính lớn của nước ngoài có mặt tại Việt Nam đều có văn phòng đại diện hoặc chi nhánh tại đây mang lại nguồn thu lớn cho nhà đầu tư.