Nguồn thu ngân sách từ đấu giá đất- Chưa được khai thác triệt để

Những năm gần đây, đấu giá đất là vấn đề được thành phố, các quận, huyện quan tâm, bởi đây được coi là biện pháp tăng thu ngân sách hiệu quả nhất. Qua 7 năm thực hiện, với nhiều giai đoạn và đặc thù chính sách khác nhau, công tác đấu giá đất đạt kết quả bước đầu nhưng còn nhiều hạn chế nhất là chưa khai thác triệt để nguồn lợi từ đất.

Khu đất tại phường Thành Tô vừa được quận Hải An tổ chức bán đấu giá Ảnh: Khánh Linh

Nguồn thu lớn

Từ năm 2003 đến 2010, toàn thành phố thực hiện đấu giá 218 dự án/ địa điểm với diện tích 64,1 ha, thu về cho ngân sách hơn 1170 tỷ đồng. Số dự án được đưa ra nhiều nhất  là từ năm 2007 đến nay khi chính sách, cơ chế về đấu giá đất được gắn liền với quyền lợi của các địa phương.

Như vậy, chỉ với hơn 64 ha đất, qua đấu giá đã thu về cho thành phố hơn 1100 tỷ đồng. Đây thực sự là nguồn thu đáng kể cho ngân sách để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhất là đối với cấp huyện, xã. Một phần nguồn thu từ đấu giá đất đã được sử dụng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của các địa phương. Đáng chú ý là hầu hết địa điểm đấu giá thành công đều có mức giá đấu cao hơn giá khởi điểm, trung bình 1,2 lần, cao nhất khoảng 2,1 lần. So với mức giá giao đất làm nhà ở có thu tiền sử dụng đất áp dụng những năm trước đây, đấu giá đất mang lại nguồn lợi hơn hẳn trong khi nguồn vốn đầu tư ban đầu không lớn. Đặc biệt, đấu giá đất là một giải pháp tích cực, chấm dứt cơ chế xin cho tồn tại một thời gian khá dài, từng bước làm cho người dân quen dần với yếu tố thị trường quyền sử dụng đất, trở thành một loại hàng hóa đặc biệt giao dịch trên thị trường một cách công khai, minh bạch, công bằng, loại bỏ các hiện tượng tiêu cực vốn là nguyên nhân của các vụ khiếu kiện, tố cáo khiến đất đai luôn là điểm “nóng” trong đời sống xã hội. Quan trọng hơn là chấm dứt được hành vi giao đất trái thẩm quyền, vi phạm pháp luật dẫn tới phải xử lý kỷ luật cán bộ như từng xảy ra. Ngoài ra, quỹ đất đấu giá sử dụng vào mục đích làm nhà ở tham gia vào thị trường góp phần điều tiết cung cầu, kích thích và bình ổn thị trường bất động sản, chống giá ảo, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau, giảm nhẹ cho ngân sách thành phố trong việc tạo ra quỹ nhà ở.

Chưa phát huy hết nguồn lực

Tuy đạt kết quả bước đầu, nhưng qua cả diện tích đã đấu giá và chưa được đấu giá cho thấy nguồn lực từ đất đai vẫn chưa được khai thác triệt để.    Theo kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006- 2010 của thành phố được Chính phủ phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố là 250 ha nhưng từ năm 2006 đến năm 2010 mới thực hiện được 64 ha, đạt tỷ lệ 25,6% là thấp. Đáng kể hơn trong 218 địa điểm đấu giá, hầu hết là đấu giá không có hạ tầng giá khởi điểm, giá trúng đều ở mức thấp do mất hẳn phần chênh lệch địa tô tạo nên khi khu đất đã có hạ tầng. Theo Sở Tài nguyên- Môi trường, phần chênh lệch địa tô không thu được về ngân sách Nhà nước thường là rất lớn bởi những khu đất đấu giá vừa qua của thành phố đều ở những vị trí thuận lợi, nhiều địa điểm ở vị trí đắc địa. Một con số so sánh cho thấy, ở 23 dự án có hạ tầng, giá trúng bình quân 35 tỷ đồng/ ha, trừ chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, giá trúng bình quân thu nộp ngân sách là 25,58 tỷ đồng. Trong khi đó, tại 195 dự án đấu giá thô, giá trúng bình quân nộp ngân sách chỉ là 11,5 tỷ đồng/ ha…

Quá trình tổ chức đấu giá đất còn có hiện tượng tùy tiện, chưa tuân thủ quy định của pháp luật, có một số vi phạm như chưa thu hồi đất đã tiến hành đấu giá, đấu giá cả trường hợp thuộc thẩm quyền của thành phố khi chưa được ủy quyền; đấu giá nhưng không trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm; xác định giá khởi điểm thấp hơn cả mức giá quy định của thành phố; đấu giá khi chưa giải phóng mặt bằng triệt để; đấu giá khi chỉ có 1 người tham gia; chấp thuận mức giá trúng thấp hơn giá khởi điểm mà không đấu giá lại, đấu giá cả diện tích không quy hoạch làm đất ở. Qua dư luận và phản ánh của nhân dân, một số phiên đấu giá còn hiện tượng môi giới, dìm giá, bao sân đấu giá, thông đồng, khống chế, đe dọa người tham gia đấu giá nhằm mục đích vụ lợi, vi phạm pháp luật, làm ảnh hưởng tới công tác đấu giá đất và lợi ích chung của thành phố. Đáng chú ý là theo thống kê từ các quận, huyện, có hàng trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất qua đấu giá đất của tổ chức, cá nhân trúng giá chưa thu nộp về ngân sách đúng thời hạn. Trên thực tế, các địa phương mới chỉ quan tâm đấu giá đất làm nhà ở, chưa thực sự chú ý tới đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích khác, đấu giá quyền thuê đất để tăng thu cho ngân sách.

Quỹ đất đấu giá là quỹ đất nông nghiệp được quy hoạch phát triển khu đô thị, nhà ở, các điểm dân cư nông thôn, quỹ nhà đất của các tổ chức kinh tế sử dụng nay phải di dời vào các khu, cụm công nghiệp, quỹ nhà đất công sở do di chuyển tới vị trí mới.  Như vậy, nguồn lực từ đất đai của thành phố còn rất lớn, tiềm năng khai thác khá rộng mở. Tuy nhiên, để phát huy hết các nguồn lực này, thành phố cần nhanh chóng khắc phục những hạn chế trong đấu giá đất thời gian qua, phân cấp triệt để nhưng kèm theo đó là phân công rõ trách nhiệm; giảm bớt các thủ tục hành chính và chỉ tiến hành đấu giá sau khi hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng theo quy hoạch được duyệt để khai thác tối đa phần chênh lệch địa tô, tăng thu cho ngân sách thành phố.

Hồng Thu