Nghị quyết 21: Tái định vị nguồn lực đất đai, kiểm soát đầu cơ và bảo đảm quyền tài sản

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21 của BCHTW Đảng khóa XIV (Về định hướng các quan điểm và nguyên tắc cốt lõi nhằm tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai cùng các quy định pháp luật liên quan) là sự thay đổi tư duy về vai trò của nguồn lực đất đai và phương pháp xác định giá đất. Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Nghị quyết 21 mang đến sự thay đổi lớn về tư tưởng chính sách khi khẳng định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào đặc biệt quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội.

TS. Phan Đức Hiếu phân tích rằng, để đất đai thực sự trở thành nguồn lực đầu vào, quá trình tiếp cận đất đai không thể khó khăn và giá đất không thể quá cao. Nếu chi phí đất đai cao, giá thành sản xuất và dịch vụ sẽ bị đẩy lên, làm suy yếu nền kinh tế. Do đó, Nghị quyết định hướng Nhà nước sẽ quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển và có chính sách thu tiền sử dụng đất ở mức độ hợp lý. Bên cạnh đó, việc phân bổ đất đai phải đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch, và ưu tiên quỹ đất cho các công trình trọng điểm như y tế, giáo dục, chung cư, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Đứng từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra thực tế rằng trong cơ cấu giá bất động sản, giá trị đất thường chiếm từ 30% đến 40%, thậm chí tại một số khu vực có thể lên tới gần 50%. Ông khẳng định, nếu Nhà nước điều tiết được giá đất về mức hợp lý, giá bán bất động sản cuối cùng cũng sẽ được giảm xuống, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có hoàn cảnh khó khăn. Hơn thế nữa, việc giảm chi phí tiếp cận đất đai sẽ giải quyết bài toán sống còn về năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp sản xuất trong nước, vốn đang chịu áp lực lớn từ chi phí vận hành và sự cạnh tranh của hàng hóa ngoại nhập.

Tuy nhiên, định giá đất theo thị trường là một bài toán phức tạp. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), nhấn mạnh rằng giá trị thị trường không thể được xác định chính xác nếu các giao dịch không tăng đều mà giá vẫn liên tục bị đẩy lên mạnh mẽ. Bà cho rằng, giá đất không thể sử dụng nguyên bảng giá cũ vì không đáp ứng được yêu cầu phát triển, nhưng cũng không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thực tế hiện nay. Quản lý nhà nước cần tìm ra điểm cân bằng, và để làm được điều đó, việc triệt tiêu yếu tố đầu cơ là điều kiện tiên quyết.

Công cụ thuế chống đầu cơ và lãng phí

Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, Nghị quyết 21 đề cập rõ đến việc áp dụng các chính sách tài chính, thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng. Mục tiêu tối thượng của công cụ này là không khuyến khích việc găm giữ đất để chờ tăng giá, đồng thời ép buộc các chủ thể phải nhanh chóng đưa đất đai vào khai thác.

Làm rõ ranh giới áp thuế, TS. Phan Đức Hiếu cho biết Luật Đất đai 2024 đã có các quy định loại trừ đối với các dự án chậm triển khai do vướng mắc khách quan như thủ tục, quy hoạch hay giải phóng mặt bằng. Trong các trường hợp bất khả kháng này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm không bị đánh thuế phạt. Tuy nhiên, nếu dự án đình trệ do năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu kém, thuế sẽ được áp dụng. TS. Hiếu nhấn mạnh, khó khăn tài chính phải được xem là một rủi ro đầu tư mà nhà đầu tư phải tự dự trù. Chủ đầu tư không thể vì cạn kiệt dòng tiền mà tiếp tục ôm giữ đất, mà buộc phải có kịch bản rút lui và cơ cấu lại khoản đầu tư. Nguyên tắc cốt lõi là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào.

Bà Hoàng Thu Hằng bổ sung thêm, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay đã dành riêng một chương về điều tiết thị trường, trong đó đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ và từng bước xây dựng các tiêu chí nhận diện. Khi các hành vi thổi giá, găm hàng bị nhận diện và kiểm soát bằng thuế, giá bất động sản sẽ bị buộc phải trở về giá trị thực. Việc sử dụng thuế và các công cụ tín dụng (như lãi suất) tác động trực tiếp vào cơ chế hình thành giá sẽ giúp hạ nhiệt thị trường mà không gây ra những cú sốc tiêu cực cho nền kinh tế vĩ mô.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, khi công cụ thuế được kích hoạt, hành vi của cả người mua, người bán, doanh nghiệp và thậm chí là các doanh nghiệp nhà nước sẽ thay đổi căn bản. Đất để càng lâu, người sử dụng càng phải đóng thuế cao, do đó họ sẽ buộc phải tìm mọi cách đưa đất vào chuỗi giá trị sản xuất kinh doanh thay vì để hoang phí.

Minh bạch pháp lý, bảo đảm tài sản người dân

Một trong những chủ đề gây nhiều tranh luận và hiểu lầm nhất trên thị trường hiện nay là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình. TS. Phan Đức Hiếu thẳng thắn bác bỏ các thông tin lan truyền mang tính kích động như “hãy mua chung cư ngay trước khi Nghị quyết 21 có hiệu lực để được sở hữu lâu dài”. Ông khẳng định đây là cách hiểu hoàn toàn sai lệch. Thực chất, Nghị quyết 21 không phải là sự “tước đoạt” quyền lợi mà là một bước tiến pháp lý nhằm làm rõ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi chung cư xuống cấp, phải tháo dỡ.

Đại diện cơ quan soạn thảo Luật Nhà ở, bà Hoàng Thu Hằng làm rõ nguyên nhân vấn đề này trở nên cấp thiết. Trước đây, quy định pháp luật chưa xác định rõ người dân sẽ có quyền gì sau khi chung cư hết niên hạn, dẫn đến điểm nghẽn nghiêm trọng trong việc cải tạo chung cư cũ, đe dọa trực tiếp đến tính mạng và an toàn của cư dân.

Bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh một quan điểm cốt lõi: "Hết thời hạn sử dụng chung cư không đồng nghĩa với việc quyền tài sản của người dân bị mất đi; thay vào đó, các quyền này được cụ thể hóa theo từng trường hợp".

Với hành lang pháp lý mới, quyền tài sản của người dân sẽ không bao giờ bị mất đi. Thay vào đó, nó được cụ thể hóa dựa trên thời điểm xây dựng công trình. Đối với các chung cư xây dựng trước năm 1994, khi hết hạn sử dụng, người dân có quyền nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, quyền mua nhà ở xã hội, hoặc nhận bồi thường bằng tiền mặt tương ứng với tỷ lệ quyền sử dụng đất được phân bổ.

Đối với các chung cư xây dựng sau năm 1994, cơ chế giải quyết linh hoạt hơn. Người dân có quyền cùng nhau đóng góp kinh phí để tiếp tục xây dựng lại công trình mới. Nếu không muốn đóng tiền, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Trong trường hợp không tiếp tục đóng góp xây dựng, người dân sẽ được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích chung. Kể cả khi khu đất đó bị Nhà nước quy hoạch lại cho mục đích khác, người dân vẫn được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất một cách thỏa đáng.

Bên cạnh việc bảo vệ quyền tài sản, định hướng này còn mang tầm nhìn dài hạn về chỉnh trang đô thị. Bà Hằng phân tích, việc xóa bỏ tâm lý "sở hữu vĩnh viễn" sẽ tạo sức ép lớn, buộc các chủ đầu tư phải nâng cao tiêu chuẩn thiết kế và chất lượng thi công ngay từ ban đầu để thu hút khách hàng. Đồng thời, nó giúp người dân có ý thức hơn về vòng đời dự án, tránh tình trạng bám trụ tại các công trình nguy hiểm, xuống cấp nghiêm trọng sau hàng chục năm sử dụng.

Như vậy theo các chuyên gia, có thể thấy Nghị quyết 21 không chỉ đơn thuần là văn bản định hướng sửa đổi Luật Đất đai, mà là một cuộc rà soát và tái cấu trúc toàn diện cách thức vận hành của thị trường bất động sản. Bằng việc đưa đất đai về đúng bản chất là nguồn lực sản xuất, sử dụng thuế để triệt tiêu đầu cơ và luật hóa rõ ràng các quyền tài sản đối với nhà chung cư, các cơ quan làm luật đang từng bước xây dựng một thị trường minh bạch, công bằng và bền vững hơn cho cả người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế.