Trong bối cảnh ngày càng có nhiều tranh chấp và phát sinh xung quanh việc sở hữu và sử dụng nhà chung cư, một số luật sư cho rằng, đã tới lúc Việt Nam cần có luật riêng về chung cư.
 |
| Ảnh minh họa. |
13 loại tranh chấp điển hình
Bằng các nghiên cứu và khảo sát riêng, luật sư Trần Vũ Hải và luật sư Nguyễn Thị Bảo Ngọc đã phát hiện ra tới 13 loại tranh chấp điển hình về chung cư, chưa kể hàng loạt vấn đề liên quan khác. Tranh chấp nhiều nhất liên quan đến việc chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn, khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư không có khả năng hoặc không muốn hoàn trả.
Loại thứ hai là chủ đầu tư đã khởi công dự án, nhưng chậm tiến độ dẫn đến việc khách hàng đòi hủy bỏ hợp đồng hoặc đòi giảm giá tiền. Thứ ba là khi giá nhà đất trên thị trường tăng, chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền mới giao nhà.
Thứ tư là chủ đầu tư niêm yết giá bằng USD, khách hàng phản đối, chủ đầu tư không giao nhà, hoặc khách hàng đòi hủy hợp đồng. Thứ năm là khách hàng không chịu trả tiền đúng tiến độ, chủ đầu tư lâm vào tình trạng khó khăn tài chính, chậm tiến độ. Thứ sáu là chung cư, căn hộ không đạt chất lượng so với cam kết khiến khách hàng đòi lại tiền hoặc bồi thường thiệt hại.
Bên cạnh đó là tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không giao giấy tờ chủ quyền nhà cho khách hàng theo cam kết và theo luật định. Ngoài ra còn các loại tranh chấp liên quan đến việc xác định nghĩa vụ và mức nộp tiền sử dụng đất, tranh chấp về phí quản lý và cách thức quản lý chung cư, tranh chấp về phần diện tích sử dụng chung giữa chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ, tranh chấp về các vấn đề bảo trì, bảo hành chất lượng, tranh chấp về việc cung cấp dịch vụ độc quyền và tranh chấp liên quan đến cải tạo, phá dỡ chung cư cũ.
Vấn đề được đặt ra là, với rất nhiều loại tranh chấp như vậy nhưng cơ sở pháp lý để xử lý hiện không đầy đủ, dẫn tới việc hầu hết các tranh chấp không thể giải quyết được một cách thỏa đáng.
Hiện tại, cách giải quyết thường là các bên tự giải quyết với nhau tuy nhiên thông thường khách hàng mua căn hộ ở thế bất lợi, ngay cả khi họ liên kết với nhau gây sức ép cho chủ đầu tư cũng chỉ có số kết quả nhất định mà không giải quyết được dứt điểm các vấn đề.
Ngày cả trong trường hợp nhờ chính quyền giải quyết, tuy nhiên, theo như lời luật sư Trần Vũ Hải, chính quyền chỉ có thể giải quyết ở một mức độ nào đó mà đôi khi lại "làm tình hình phức tạp thêm".
Trong khi đó, việc giải quyết thông qua trọng tài đến nay vẫn chưa thấy trường hợp nào. Còn nếu đưa ra tòa án, trên thực tế cách thức này tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và chưa chắc có hiệu quả cao. Dẫn một vụ tranh chấp tại TP.HCM, luật sư Hải cho biết tòa xử tới 5 lần mà vẫn không xong.
Nên ban hàng luật riêng cho chung cư?
Hiện tại, pháp luật Việt Nam cũng có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài và những văn bản hướng dẫn luật này.
Tuy nhiên, theo ông Trần Vũ Hải, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến những chung cư mang tính thương mại. “Theo chúng tôi, để giải quyết vấn đề chung cư, tạo sự hấp dẫn nhất định cho chung cư cao tầng, cần xem xét ban hành Luật Chung cư, để điều chỉnh những quan hệ, giao dịch liên quan đến chung cư, không để tình trạng bế tắc như hiện nay" - ông Hải nói.
Theo luật sư Hải, Luật Chung cư sẽ điều chỉnh 4 nhóm vấn đề chính.
Thứ nhất, quy định những điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Thứ hai, quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.
Thứ ba, chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm đối với một số hạ tầng nhất định.
Thứ tư, cần phân biệt chung cư xã hội và chung cư thương mại. Nhà nước sẽ quy định chi tiết về đối tượng được mua bán, sử dụng, về giá bán, giá thuê, phí quản lý và những vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội. Trong khi những vấn đề của chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận giữa cộng đồng sử dụng chung cư và chủ đầu tư chung cư, doanh nghiệp quản lý chung cư.
Ngoài ra, việc tiêu hủy, phá dỡ chung cư chỉ khi chất lượng công trình không đảm bảo hoặc theo quyết định của cộng đồng chung cư và việc sử dụng đất chung cư tiêu hủy phải theo nguyện vọng đa số của cộng đồng chung cư. Đồng thời, luật cần khuyến khích những tranh chấp liên quan đến chung cư được giải quyết thông qua trọng tài.
Bách Nguyễn
