Thông thường, người ta sẽ trả lời có nhiều tiền mua nhà lớn, ít tiền mua nhà nhỏ. Tuy nhiên, cần có góc nhìn dưới nhiều khía cạnh và quan điểm về vấn đề này.
Quy hoạch đô thị và hạ tầng
Nếu đứng dưới góc nhìn của một nhà quy hoạch đô thị, Việt Nam hiện nay đang là quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh và xu hướng dồn nén dân cư đô thị. Thế nhưng, với những đô thị lớn và lâu đời như Hà Nội, TP.HCM, Biên Hòa, Hải Phòng… thì với mật độ dân nội đô cao, xu hướng giãn dân lại cần thiết.
Những năm gần đây, nhiều khu căn hộ ở vùng ven mọc lên. Chẳng hạn ở Hà Nội, quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân… đang đón nhận làn sóng các khu căn hộ mới thay thế và đổi mới tư duy nhà liền thổ của người dân thủ đô. Trong nam, Bình Dương, TP Thủ Đức là vùng đô thị giãn dân nên các khu căn hộ mọc lên như nấm sau mưa.
 |
Khách hàng tìm hiểu dự án LDG Sky ở khu Đông TP HCM |
Tuy nhiên, với mục đích thương mại và đối tượng khách hàng thì đa phần các khu căn hộ đều có diện tích nhỏ. Mức giá xoay quanh loại hình căn hộ này khoảng 1 – 1,5 tỷ đồng. Với mức giá này, các khu nhà ở nhanh chóng thu hút người mua từ trong nội thành giãn ra các khu vùng ven.
Chẳng hạn, khu căn hộ Samsora ở khu vực giáp ranh địa phận cầu Đồng Nai nhưng tỷ lệ lấp đầy nhanh chóng. Dự án này từng được chào giá chỉ khoảng 800 triệu/căn. Ở phía Bắc có khu căn hộ Marina Tower của công ty CP Đầu tư LDG mức giá được chào bán khoảng 1 tỷ đồng/căn. Dự án này nằm ở Bình Dương giáp với TP.HCM. Cả 2 dự án có diện tích căn hộ trung bình khá nhỏ, chỉ khoảng từ 40 – 65m2/căn từ 1 – 2 phòng ngủ.
Thế nhưng, dưới góc nhìn về việc quy hoạch đô thị thì điều này sẽ để lại những tác động không nhỏ cho hạ tầng về lâu dài. Trong đó, việc nén dân cư gây áp lực hạ tầng và hệ lụy của những khu nhà nhỏ trên cao sẽ để lại nhiều vấn đề liên quan đến an sinh, môi trường.
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, nhà ở diện tích nhỏ sẽ giải quyết nhu cầu ở thật và giảm áp lực nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, ông cũng đồng tình với các quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ” có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao, nếu không được quản lý, kiểm soát chặt chẽ.
Tư duy chọn nhà của người Việt
Về lâu dài, quan ngại của các nhà hoạch định quy hoạch và chính sách là hoàn toàn chính xác. Tuy nhiên, về khía cạnh thương mại và tính kinh tế, điều này sẽ làm khó người dân bởi diện tích nhà lớn thì chắc chắn giá sản phẩm sẽ cao và vượt quá túi tiền của người dân.
 |
Căn hộ 70m2 của gia đình chị Nguyễn Thị Ngọt tại dự án Marina Tower. |
Chị Vũ Thị Hồng Nhung, chuyên viên môi giới bất động sản của sàn một sàn bất động sản tại Tp.HCM chia sẻ: “Là nhân viên môi giới lâu năm mảng căn hộ, tôi đã từng bán nhiều dòng sản phẩm. Trong đó, căn hộ tầm khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng là dòng bán chạy nhất dù vị trí có xa trung tâm. Đối với khách hàng trong nước, căn hộ được chọn nhiều là tầm khoảng từ 35 – 60m2. Trong khi đó, người nước ngoài như Đài Loan, Hàn Quốc, Việt Kiều Mỹ thường chọn căn hộ lớn hơn, phòng khách và phòng ngủ rộng hơn”.
Từ lâu, dòng sản phẩm căn hộ có diện tích nhỏ và vừa túi tiền là ưu tiên chọn lựa của người Việt. Do đó, để thay đổi tư duy của người mua nhà không dễ dàng.
Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Investment, chủ đầu tư dự án cao cấp ở vùng ven cho biết: “Khi quyết định đầu tư khu căn hộ cao cấp LDG Sky, có nhiều ý kiến từ Ban Tư vấn đặt ra là tại sao lại chọn đầu tư mô hình căn hộ cao cấp cho một dự án ở vùng ven. Tuy nhiên, nếu đơn thuần chỉ là yếu tố thương mại thì chúng tôi sẽ không quyết định đầu tư mô hình này. Đã đến lúc người Việt cần thay đổi tư duy về nhà ở. Nhà ở phải rộng rãi, thoáng mát và tránh bó hẹp không gian sống vì nó là nơi mà chúng ta sinh hoạt, tận hưởng cuộc sống chiếm nhiều thời gian nhất của một đời người”.
Ông cũng chia sẻ kinh nghiệm, ngoại trừ các nước thiếu diện tích như Singapore hay Hồng Kông thì ít quốc gia nào xây dựng mô hình nhà ở diện tích nhỏ. Do đó, việc hình thành nhà ở diện tích nhỏ là do thói quen của lịch sử truyền thống và đã đến lúc cần thay đổi tư duy.
Ông Dương Minh Trung, một luật sư chuyên về bất động sản lý giải: “Theo Quy chuẩn Quốc tế về nhà ở (IRC), nhà ở siêu nhỏ là những công trình xây dựng dùng để ở có diện tích dưới 37 m2. Nhà siêu nhỏ phải có chiều cao tối thiếu 2,03 m và phải tuân thủ các quy định chung về không gian cứu hộ và thoát hiểm khẩn cấp”.
“Do đó, dù dưới góc nhìn nào, quy hoạch phát triển đô thị hay kinh tế, căn hộ diện tích nhỏ chỉ có lợi trước mắt nhưng gây ra nhiều hệ lụy lâu dài. Nó giải quyết được tình trạng thiếu hụt nhà ở, phù hợp với kinh tế hiện tại nhưng sẽ gây ra nhiều vấn đề nan giải về lâu giải. Thậm chí, vấn đề an toàn và sức khỏe của người dân cũng nằm ở vấn đề diện tích nhà ở này”, ông Trung nói thêm.
Cũng theo hai vị trên, nhà ở phù hợp là nên khoảng từ 50 – 60m2 dành cho 1 – 3 người và từ 65 – 80m2 dành cho 3 – 5 người. Như vậy, nếu căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 50 – 60m2 và 2 phòng ngủ từ 65 – 80m2 là hợp lý.
Để trả lời câu hỏi mua căn hộ diện tích lớn hay diện tích nhỏ đã đến lúc cần chính những người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan hữu trách cùng thảo luận. Làm sao phát triển đô thị không để lại hệ lụy trong tương lai lý mà chính các vùng lãnh thổ như Hồng Kông đang phải đối mặt.
