Mua bán nhà trên giấy- “Nắn” sao cho hiệu quả ?

Sau nhiều nỗ lực của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, giảm cung tiền tệ ra thị trường và ngăn luồng tiền đầu tư vào khu vực phi sản xuất, thị trường bất động sản, từ quý 2-2011, tỏ rõ dấu hiệu “đuối sức” do thiếu vốn.

Mua bán nhà trên giấy là giải pháp quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn rủi ro về chất lượng, tiến độ, giá trị và thủ tục cấp giấy chứng nhận

Theo nhận định của đại diện nhiều sàn giao dịch bất động sản tại khu vực Hà Nội, mặt bằng giá các phân khúc như đất liền kề, căn hộ trung và cao cấp hay biệt thự chưa bớt căng thẳng, nhưng giao dịch mua bán không còn “nóng” như trước, thậm chí sụt giảm hơn nhiều so với cùng thời điểm năm 2010.

Đề cập tới những giải pháp tài chính cho thị trường bất động sản thời gian tới, Giáo sư Đặng Hùng Võ, chuyên gia về lĩnh vực đất đai và bất động sản phân tích, thị trường đang trong bối cảnh thiếu vốn. Nguồn vay chính thức hoặc không chính thức từ các tổ chức tín dụng hay huy động từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng, từ các doanh nghiệp tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản, thậm chí là từ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, từ các quỹ hỗ trợ phát triển và từ sự trợ giúp của ngân sách Nhà nước... sẽ khơi thông nguồn tài chính để duy trì hoạt động của thị trường bất động sản và đi vào quỹ đạo phát triển ổn định.

Xin bàn tới giải pháp huy động vốn theo phương thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, mà lâu nay nhiều người quan ngại những rủi ro về chất lượng, tiến độ thi công, giá trị hợp đồng cùng các thủ tục cấp giấy chứng nhận. Liệu có lặp lại tình trạng nhà đầu tư lợi dụng hình thức này hoặc lách luật để huy động tài chính, rồi dùng “mỡ nó rán nó” để xây dựng dự án mà giới kinh doanh địa ốc thường gọi là “mua bán nhà trên giấy”?

Theo lập luận của chuyên gia Đặng Hùng Võ, đây là giải pháp vốn được sử dụng chủ yếu trong giai đoạn 2009 - 2010 và giúp thị trường bất động sản trụ vững trước nhiều biến cố. Tuy nhiên, giải pháp này phải trên nguyên tắc, cả nhà đầu tư và người tiêu dùng đều tin tưởng vào lợi ích cùng các điều kiện đi kèm khi tham gia giao dịch bất động sản. Giải pháp này chỉ thực sự hiệu quả và được tin dùng đối với những khu vực mà nhu cầu luôn lớn hơn nguồn cung như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn.

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở gồm nhiều quy định về huy động vốn, nhằm khắc phục những rủi ro của cơ chế mua bán nhà trên giấy. Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh, văn bản góp vốn sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt và thực hiện giải phóng mặt bằng, cũng như khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật; chỉ được huy động vốn khi công trình đã xây dựng xong phần móng; thủ tục mua bán đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; cho phép tối đa 20% lượng nhà ở của mỗi dự án được phân chia cho các hình thức huy động vốn không phải thông qua sàn...

Trên thực tế, số lượng dự án thực hiện huy động vốn và kinh doanh nhà ở theo đúng các trình tự, quy định của pháp luật không nhiều. Tỷ lệ vi phạm còn rất cao. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, mặc dù quy định đã có từ lâu, các chế tài xử phạt được ban hành, nhưng đến thời điểm này, số lượng giao dịch bất động sản không thông qua sàn vẫn chiếm tỷ lệ lớn, và chủ yếu đều theo phương thức huy động góp vốn.

Điều đó cho thấy, cần thể chế hóa hình thức “mua bán nhà trên giấy” với việc hoàn chỉnh các quy định, các chế tài xử phạt đủ sức răn đe để bảo đảm tính pháp lý của giao dịch, bảo đảm tiến độ và chất lượng của sản phẩm nhà ở. Giáo sư Đặng Hùng Võ còn nhấn mạnh, phải bổ sung những quy định thật cụ thể về điều kiện cho phép thực hiện cơ chế “mua bán nhà trên giấy” để tạo điều kiện huy động vốn không chỉ cho các nhà đầu tư trong nước mà kể cả các nhà đầu tư nước ngoài, nhằm tạo công bằng trong môi trường kinh doanh bất động sản, đồng thời sử dụng được nhiều vốn nhất từ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nếu tác động khéo, phương thức tạo vốn này có thể là kênh dẫn vốn hiệu quả cho thị trường bất động sản, và ngược lại sẽ khó ngăn chặn được những rủi ro và kéo theo nhiều bất ổn xã hội khác. Thậm chí, có thể đẩy ngược dòng vốn sang các kênh đầu tư khác khi người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ thiếu niềm tin.

Việc tìm kiếm các giải pháp tài chính có ý nghĩa quyết định và cần phải làm ngay để duy trì hoạt động cho thị trường bất động sản, dù khó tìm lại những ngày sôi động như giai đoạn 2009-2010. Cơ chế “mua bán nhà trên giấy” dù tiểm ẩn nhiều rủi ro, song cũng là giải pháp hữu hiệu để gia tăng nguồn vốn và tạo sức bật cho thị trường bất động sản. Nếu “nắn” được trong một hành lang pháp lý đủ rộng để tạo lòng tin cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng, cũng như đủ hẹp để hạn chế thấp nhất những rủi ro, tin chắc, đây  là cơ chế tài chính được lựa chọn và tin dùng trong bối cảnh thiếu vốn như hiện nay.

Thạch Huê