Mua bán cho thuê bất động sản có phải qua sàn giao dịch?

Giao dịch BĐS có phải qua sàn giao dịch

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo “Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi”, trong đó, vấn đề được quan tâm nhiều nhất là quy định “giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch”.

Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (2014) do Bộ Xây dựng công bố vừa qua đã nhận định điểm tồn tại, hạn chế đầu tiên về Kinh doanh sàn giao dịch BĐS. Trong đó có nêu việc bất cập khi quy định tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, mua BĐS không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

Cụ thể, Bộ Xây dựng nhận định, việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua các sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế...

Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

Trước đây, việc thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đối với cá nhân, tổ chức Kinh doanh BĐS bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là bắt buộc, nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể bị phạt đến 60 triệu đồng (Theo quy định tại Điều 35 Nghị định cũ số 121/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 10/10/2013 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS).

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc quy định giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch bất động sản hiện nay là không còn bắt buộc, do vậy các doanh nghiệp được toàn quyền quyết định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn.

Người ủng hộ người đề xuất xét bỏ

Trao đổi với báo giới, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho biết, BĐS là tài sản lớn, nên khi giao dịch cần có sự bảo chứng của đơn vị thứ ba. Từ đó làm minh bạch thông tin trên thị trường và cải thiện vấn đề trốn thuế, thương lượng ngoài sổ sách. Đơn vị thứ 3 phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, nếu làm sai.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS cho rằng, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh BĐS, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS bằng việc “quy định giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý. Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch BĐS chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư…

Theo ông Đính, nhìn chung, quy định này đem lại rất nhiều ưu điểm: Quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn; Hàng hóa BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, bất động sản ảo…; Khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi; Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường BĐS; Chống thất thu thuế; Thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Trái với quan điểm trên, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, các chủ đầu tư dự án BĐS khi cung cấp sản phẩm ra thị trường đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng, nên giao dịch thực hiện minh bạch. Trong khi, sàn giao dịch BĐS có thể bán nhiều dự án cùng lúc, phục vụ nhiều nhà đầu tư, nên tính tập trung, giám sát khó đảm bảo. Bộ Xây dựng cần xem xét vấn đề này tránh việc tạo thêm “rào cản” trong tiêu thụ sản phẩm cho doanh nghiệp.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng nhận định, quy định này không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, không sát với thực tiễn, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS, ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư dự án và phát sinh thêm chi phí giá bán của BĐS. Bên cạnh đó, các sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án, nhưng nếu được đặc quyền bán sản phẩm sẽ gây bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

Từ đó, ông Châu đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bỏ “đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch BĐS”. (HoREA) quan ngại nếu quy định này được thông qua thì sẽ phát sinh các hệ quả tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh và không công bằng vì có thể tạo ra “lợi thế” không chính đáng và “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch BĐS.