Luật sư Chu Quỳnh Vương - Đoàn Luật sư TP Hà Nội: Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bên cạnh đó, tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc cho thuê lại tài sản thuê, theo đó thì bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Như vậy, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc theo thỏa thuận, bên cho thuê cho phép cá nhân, tổ chức được phép sử dụng nhà thuê của mình để cho thuê lại thì công ty bạn hoàn toàn có thể cho thuê lại nhà mà mình đã thuê.
Về các vấn đề có thể xảy ra trong quá trình thuê và cho thuê lại, như phân tích ở trên thì hoạt động kinh doanh cho thuê lại gồm có 3 chủ thể tham gia: bên cho thuê, bên cho thuê lại và bên thuê. Việc giao dịch lại hoàn toàn là thỏa thuận theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 nên trách nhiệm sẽ căn cứ theo thỏa thuận.
Vì vậy, các bên cần phải xét rất kỹ về hợp đồng trước khi quyết định, đặc biệt là bên thuê do đây là đối tượng trực tiếp quản lý, sử dụng do ngoài việc liên quan đến vấn đề pháp lý thì khi xảy ra sự cố bên thuê phải gánh chịu hậu quả đầu tiên.
Ngoài ba chủ thể nêu trên thì trách nhiệm liên đới còn thuộc về các cơ quan hữu quan khác trong việc kiểm tra, giám sát thực hiện như: đơn vị về quản lý nhà nước về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy... đơn vị quản lý việc đăng ký tạm trú tạm vắng, đơn vị quản về việc đăng ký kinh doanh, cơ quan quản lý thuế...
Về vấn đề nộp thuế: Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 9 Luật KDBĐS năm 2023 thì tổ chức, cá nhân khi KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề KDBĐS (gọi chung là doanh nghiệp KDBĐS). Tuy nhiên, đối với cá nhân KDBĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp KDBĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Do đó, việc cho thuê lại nhà tuy là hình thức KDBĐS nhưng vì kinh doanh với quy mô nhỏ và không thường xuyên nên không phải đăng ký kinh doanh nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.
Các vấn đề liên quan đến phí dịch vụ, điện, nước, internet: Giá điện, nước, internet... đã được Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Công Thương quy định và hướng dẫn rất cụ thể cho mọi hoạt động kinh doanh, kể cả hoạt động kinh doanh cho thuê, cho thuê lại. Việc tự ý nâng giá các loại phí như trên để thu lợi là hoàn toàn trái quy định của pháp luật.
Đơn cử như giá điện, tại điểm c khoản 4 Điều 10 Thông tư 16/2014/TT-BCT (sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Thông tư 25/2018/TT-BCT) đã quy định rất rõ về mức giá điện đối với các trường hợp thuê nhà, phụ lục lũy kế được quy định chi tiết tại Quyết định số 648/QĐ-CT năm 2019. Đối với giá nước được quy định tại Điều 3 Thông tư 44/2021/TT-BTC và Quyết định số 1062/QĐ-BCT ngày 4/5/2023 của Bộ Công Thương.
Việc tự ý nâng giá lên để thu lợi thì chủ nhà, chủ hoạt động kinh doanh có thể bị xử phạt bị vi phạm hành chính. Cụ thể, tại khoản 6 Điều 12 Nghị định 134/2013/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 15 Điều 2 Nghị định 17/2022/NĐ-CP) quy định, phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với người cho thuê nhà thu tiền điện của người thuê nhà cao hơn giá quy định trong trường hợp mua điện theo giá bán lẻ điện để phục vụ mục đích sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.
Về vấn đề đăng ký hoạt động kinh doanh và khai báo, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Hiện nay, chưa có quy định cụ thể hoặc đơn vị trực tiếp quản lý việc hạch toán số tiền của hoạt động kinh doanh cho thuê lại. Trường hợp có đăng ký kinh doanh thì có các đơn vị quản lý, tuy nhiên với quy mô hoạt động nhỏ thì đa phần không có đăng ký kinh doanh mà tự hoạt động, tự kê khai và nộp thuế nên rất khó để có thể kiểm soát và quản lý. Cụ thể theo quy định của pháp luật thì:
Trong trường hợp nếu có đăng ký kinh doanh đó là 20% thuế thu nhập doanh nghiệp và 10% thuế GTGT, trừ trường hợp thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, khi đó mức thuế phải nộp là 10% thuế thu nhập doanh nghiệp và 5% thuế GTGT.
Trong trường hợp vẫn là cá nhân, hộ kinh doanh thì việc nộp thuế dựa vào tổng doanh thu trong năm dương lịch (tính từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) dưới 100 triệu đồng thì không phải nộp thuế, trên 100 triệu đồng thì mới phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT. Thiết nghĩ, để quản lý được hoạt động kinh doanh cho thuê lại cũng như đảm bảo quyền lợi cho các bên thì Nhà nước cần sớm đưa ra quy định và hướng dẫn cụ thể, chi tiết để quản lý, thực hiện.
