Mời bạn đọc “gỡ rối” vụ kiện 'Đòi mảnh đất sau sáu lần đổi chủ'

Gần 20 năm lụi cụi lui tới chốn pháp đình, vụ việc khiến các quan tòa “điên đầu” cho đến nay vẫn chưa có hồi kết. Mời bạn đọc theo dõi sự việc, “hiến kế” cho các bên liên quan cách xử lý sao cho hợp tình hợp lý.

42 năm, sáu lần đổi chủ

Phiên tòa phúc thẩm “Tranh chấp hủy hợp đồng mua bán nhà đất” diễn ra trên tầng hai TAND tỉnh Thừa Thiên - Huế vào một ngày đầu tháng 6/2018. Không giống với một phiên tòa hình sự, không khí phiên tòa dân sự là một mảng lạnh băng, ẩn ẩn bên dưới là sự căng thẳng, đối chọi gay gắt giữa hai bên đương sự.

Nguyên đơn năm nay đã hơn 80 tuổi. Đến với phiên tòa, ông cụ ôm niềm hy vọng có thể lấy lại thửa đất thờ tự do ông nội để lại. Theo ông Hiệu, toàn bộ thửa đất có diện tích 3.704 m2  tọa lạc tại khu ngoại thành thuộc TP Huế, (được cơ quan chức năng định giá 7,7 tỷ đồng) do ông bà nội của ông là cụ Điềm tạo lập lúc sinh thời. Thời gian đó, trên đất có nhà thờ làm bằng ván, lợp tranh thờ các bậc tiền bối trong dòng họ và các con cháu vô tự. 

Quá trình “đổi chủ” căn nhà diễn ra như sau. Vào năm 1940, ông bà nội ông Hiệu chết. Lần đổi chủ thứ hai, nhà đất trên giao cho một người trong họ trông coi tên là Sính. Lần đổi chủ thứ ba, năm 1945, ông Sính vào Sài Gòn làm ăn nên giao nhà vườn cho ông Phù, là một người trong họ quản lý. 

Lần đổi chủ thứ tư, 30 năm sau, năm 1975, ông Phù qua đời, giao lại nhà thờ cho con gái là bà Sen quản lý. Lần đổi chủ thứ năm, năm 1980, bà Sen sang nhượng nhà, cây cối, hoa màu, nhà thờ cho ông Kinh. Lần đổi chủ thứ sáu, hai năm sau, vợ chồng ông Kinh lại sang nhượng hoa màu, cây trái trong vườn nhà thờ trên cho bà Hữu. 

Lần chuyển nhượng thứ sáu vào năm 1982 này, hai bên chuyển nhượng bằng giấy viết tay, không được chính quyền địa phương xác nhận, cũng không báo cho cháu nội đích tôn của ông Điềm (chính là ông Hiệu, nguyên đơn trong vụ án) và ông Huyên – người đang cất giữ trích lục địa bộ của dòng họ này biết.

Sau khi các bên chuyển nhượng, thì con trai bà Hữu (bị đơn) thay mặt cha mẹ đến gặp ông Huyên để thương lượng việc mua bán nhưng không được ông Huyên chấp nhận. Khi ông Huyên qua đời, ông Hiệu được giao cất giữ trích lục địa bộ trông nom đất vườn của tổ tiên. Lúc này ông Hiệu nhiều lần nhắc nhở gia đình bà Hữu không được cơi nới, xây dựng nhà cửa kiên cố trên thửa đất này nhưng gia đình bà Hữu vẫn xây dựng. 

Sáu đời chủ lòng vòng đổ trách nhiệm 

Hơn 20 năm trước, năm 1994, nguyên đơn gửi đi lá đơn khiếu nại đầu tiên đến UBND phường về việc xây dựng nhà trái phép. UBND phường đã hòa giải nhưng không thành. 

Chín năm sau, đến năm 2003, ông Hiệu chính thức gởi đơn khởi kiện ra tòa, đề nghị tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà đất trên được lập vào năm 1982 giữa vợ chồng ông Kinh và vợ chồng bà Hữu vì người bán đất “không có tư cách chủ sở hữu”. Ông Hiệu cũng yêu cầu tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng giao trả lại nhà thờ, đất vườn cho những người thừa kế của ông nội mình (cụ Điềm - người đứng tên trong bản trích lục địa bộ) mà đại diện là ông Hiệu.

Trước khi ông Kinh qua đời, ông và vợ đều có lời khai, trước đây vợ chồng ông bà không có nhà ở. Năm 1980, ông Kinh được bà Sen gọi đến bán cho nhà đất, hoa màu trên để ở với giá bốn chỉ vàng. Đến năm 1982, do tuổi cao sức yếu, vợ chồng ông không đủ sức khỏe để sản xuất trồng hoa màu, chăm sóc cây cối nên đã chuyển nhượng lại toàn bộ nhà đất, cây cối cho vợ chồng bà Hữu với giá 17 ngàn đồng. Lúc còn sống, ông Kinh có ý kiến, nếu việc mua bán giữa các bên không đúng pháp luật và hợp đồng bị hủy, thì ông bà sẽ trả lại vàng cho vợ chồng bà Hữu, để vợ chồng bà Hữu trả lại nhà đất cho nguyên đơn. 

Tuy nhiên, người đại diện theo ủy quyền của vợ ông Kinh lại có ý kiến, cha mẹ bà có năm người con. Bà thừa nhận có việc chuyển nhượng thửa đất hơn 3000m2 trên. Tuy nhiên việc mua bán mảnh vườn này với ai, thỏa thuận như thế nào thì anh em bà không biết do anh em bà mỗi người sống một nơi và còn nhỏ. Số tiền bán vườn bố mẹ dùng vào việc gì anh em của bà không biết và không liên quan. 

Cho nên về ý kiến của cha bà đã khai tại tòa án trước đó là sẽ có trách nhiệm với việc chuyển nhượng mảnh vườn đã mua cho bị đơn, nếu hợp đồng vô hiệu thì nay cha bà đã qua đời, anh em bà không được nhận quyền lợi từ việc cha bà bán mảnh vườn trên, nên không có trách nhiệm phải chịu về việc giải quyết hậu quả do hợp đồng mua bán bị vô hiệu.

Bà Sen – người đầu tiên bán đi mảnh vườn cho người khác cho rằng, năm 1980, khi bà phải theo chồng vào Nam sinh sống, bà chuyển nhượng lại cho ông Kinh cây trái, hoa màu trên thửa vườn cùng một ngôi nhà gỗ mái lợp tranh với giá bốn chỉ vàng. Hai bên có giấy viết tay với nhau. Bà Sen khai bà nhận bốn chỉ vàng của ông Kinh là nhận tiền hoa màu trong vườn, không phải tiền sang nhượng nhà đất, cây trái. Bà Sen đề nghị tòa án xem xét để trả lại thửa đất cho ông Hiệu, để dòng họ ông Hiệu có đất làm nhà thờ.

Muốn khởi kiện, phải chứng minh tư cách cháu nội

Phía bà Hữu không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông Hiệu, cho rằng vì thửa đất trên không phải của ông Hiệu mà thuộc quyền của cụ Điềm. Đến đây, sự việc theo lời bị đơn, còn lằng nhằng hơn nữa với rất nhiều tên người:

“Năm 1940, cụ Điềm chuyển giao lại cho ông Sính. Năm 1945, ông Sính chuyển giao lại cho ông Phù. Trong quá trình sử dụng đất, ông Phù bán một phần cho ông Phước. Ông Phù chết, bà Cò tiếp tục sử dụng đất. Bà Cò chết mới chuyển giao lại cho con gái là bà Sen. Sau đó bà Sen bán cho ông Kinh, rồi ông Kinh mới bán cho bị đơn. Theo bị đơn, việc chuyển giao này là việc mua bán nhiều chủ (sáu chủ) và những người mua bán trước đây không có quan hệ họ hàng gì với cụ Điềm – người tạo lập ra thửa đất. Việc mua bán hoàn toàn tự nguyện, bên giao tiền, bên giao đất. Chưa kể việc mua bán viết giấy tờ tay lúc bấy giờ là phù hợp với các quy định của pháp luật và được Nhà nước công nhận việc mua bán này”.

Đại diện phía bà Hữu cũng cho rằng, dựa vào hồ sơ vụ án, ông Hiệu hoàn toàn không có đủ chứng cứ hợp pháp là hàng thừa kế thứ nhất của cụ Điềm (cụ Điềm có 10 người con), không có giấy khai sinh, không có giấy chứng tử. Ông Hiệu cũng không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ để chứng minh tư cách khởi kiện. 

Chưa hết, vẫn theo bị đơn, từ năm 1980 đến năm 1990, Nhà nước “cải cách chia ruộng đất theo hộ gia đình” nhưng dòng họ ông Hiệu không quan tâm đến mảnh đất của mình trong suốt 14 năm (đến năm 1994 mới gửi đi lá đơn khiếu nại đầu tiên), trong khi thời điểm này Hợp tác xã nông nghiệp ở địa phương đã cắt đi bốn sào đất vườn cam của gia đình bị đơn vì đã có mảnh vườn bảy sào kia. Như vậy, chính quyền địa phương đã công nhận mảnh vườn kia là tài sản của gia đình bà Hữu. Hơn nữa qua ba lần Nhà nước tiến hành đo đạc đất đai vào năm 1984, 1998 và 2006, thửa đất trên đều đăng ký dưới tên của vợ chồng bà Hữu và con trai của họ. 

Trước đây, trong phiên tòa sơ thẩm, HĐXX đã có nhận định như sau: Về vấn đề bị đơn nêu nguyên đơn không phải là cháu nội của cụ Điềm, tòa đã xem xét các chứng cứ tòa đã xác minh thu thập được từ địa phương, người làm chứng, gia phả trong dòng họ cùng các chứng cứ khác… thì không đủ cơ sở pháp lý để chứng minh hàng thừa kế thứ nhất của cụ Điềm còn sống hay đã chết. Từ đó tòa sơ thẩm cho rằng tư cách khởi kiện của ông Hiệu chưa đảm bảo quy định của pháp luật.

Tòa sơ thẩm cũng nhận định ông Phù được quyền sở hữu đối với nhà đất trên vì đã quản lý, sử dụng liên tục trên 30 năm (từ 1945 – 1980) công khai, ngay tình và không có tranh chấp và bà Sen là người thừa kế của ông Phù nên được tiếp nối hưởng các quyền nói trên. Do đó việc bà chuyển nhượng nhà đất lại cho ông Kinh là đúng pháp luật tại thời điểm đó. Vì vậy, không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hiệu về việc “yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở, đất ở” giữa đời chủ thứ năm và thứ sáu. Từ đó tòa sơ thẩm tuyên bác đơn khởi kiện của ông Hiệu.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ông Hiệu kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm mới đây, HĐXX nhận thấy ông Hiệu chưa cung cấp đầy đủ các chứng cứ chứng minh mối quan hệ huyết thống giữa mình và cụ Điềm cũng như chưa có chứng cứ đầy đủ để xác minh hàng thừa kế thứ nhất của cụ Điềm còn sống hay đã chết. Vì vậy tòa phúc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm. Ông Hiệu có quyền khởi kiện lại khi có đầy đủ các chứng cứ.