Hoạt động đăng ký tài sản thời gian qua đã góp phần tăng tính an toàn cho các giao dịch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời có vai trò quan trọng trong hoạt động xét xử được thuận lợi, chính xác. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy hoạt động đăng ký tài sản hiện nay còn nhiều bất cập.
Cụ thể, đối với những tài sản phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng như quyền sử dụng đất, công trình trên đất… trong thực tế nhiều trường hợp không có thông tin đầy đủ về sự biến động, chuyển dịch pháp lý hoặc các sự kiện pháp lý có liên quan như bị kê biên, đang cho thuê hoặc thông tin không chính xác về những chủ thể có quyền đối với tài sản này.
Do đó, khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng, tranh chấp liên quan đến giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… đối với tài sản là bài toán khó giải đối với tòa án bởi không có hoặc thiếu thông tin về các tài sản này.
Một thực tế khác phải kể đến là việc cấp giấy chứng nhận các loại tài sản này còn chậm. Có trường hợp trên đất có tài sản gắn liền với đất như công trình xây dựng, nhà ở, nhà xưởng… dù khi xây dựng, các công trình này đã được cấp phép nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không đề cập đến tài sản trên đất.
Việc giao đất chỉ ghi diện tích trên giấy mà không đo đạc, không xác định mốc giới rõ ràng dẫn đến diện tích trên giấy không khớp với thực tế, cấp chồng lấn lên nhau cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. Khi đó, Tòa án không thể đơn thuần căn cứ vào giấy chứng nhận đã cấp cho một bên hoặc cả hai bên hoặc quyết định giao đất… để giải quyết mà phải thu thập, xác minh từ nhiều nguồn tài liệu, chứng cứ và cùng các cơ quan chuyên môn tiến hành thẩm định.
Ngoài ra, có những bất cập từ thể chế đó là sự thiếu kết nối giữa tính liên hoàn giữa đăng ký tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm; bất cập từ thủ tục, hồ sơ đăng ký, sự minh bạch thông tin. Việc áp dụng các quy định của một số văn phòng công chứng đôi khi còn cứng nhắc nên đôi khi không phản ánh đúng tài sản trên thực tế. Với tình trạng đó, tài sản đã được đăng ký, đăng ký giao dịch bảo đảm chưa đạt hiệu quả cao, chưa bảo đảm tính ổn định, an toàn trong giao dịch, không giúp giảm hoạt động xác minh tình trạng tài sản của cơ quan tài phán nói chung và của tòa án nói riêng.
Xuất phát từ bất cập trên, cần tiếp cận việc đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch theo hướng phục vụ các chủ thể có quyền tài sản, bảo đảm an toàn cho các chủ thể bao gồm chủ sở hữu, sử dụng, chủ có quyền tài sản khác, quyền và lợi ích của các bên và quan trọng là góp phần huy động, thúc đẩy được nhiều nguồn lực tài chính vào thị trường, vận hành trên hành lang pháp lý an toàn.
Đồng thời cần quy định rõ quy trình thực hiện công khai thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản để giảm tình trạng rủi ro mà các bên sở hữu, tham gia giao dịch; thúc đẩy giao lưu dân sự, tăng tính ổn định cho giao dịch, giảm tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cơ quan giải quyết cũng dễ dàng thu thập, kiểm tra thông tin để giải quyết được thuận lợi, nhanh chóng.
Cùng với đó, số lượng văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký tài sản hiện nay không những chưa đầy đủ mà còn rất tản mạn, được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện để thống nhất pháp luật về đăng ký tài sản là rất cần thiết.
Theo đó, quan trọng nhất khi hoàn thiện pháp luật là các quy định phải đáp ứng được các yêu cầu dù đăng ký tài sản thuộc trường hợp bắt buộc hay theo yêu cầu của chủ tài sản phải tạo cho chủ có quyền sở hữu, quyền sử dụng, chủ có quyền khác đối với tài sản khai thác tài sản của mình được thuận tiện, dễ dàng, nhanh chóng, đặc biệt là giảm chi phí khi muốn đưa tài sản vào tham gia giao dịch trên thị trường, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong xu thế hội nhập.
