Đầu tư rủi ro thấp, thu lời ổn định
Hiện nay, tại các tỉnh trọng điểm về thu hút đầu tư các khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên… đều quy tụ hàng chục nghìn chuyên gia nước ngoài và lao động cao cấp sinh sống, làm việc.
Con số này dự báo tiếp tục tăng nhanh khi mà nguồn vốn FDI đăng ký vào Việt Nam cho thấy nhiều triển vọng tăng trưởng, trong quý I/2022 đạt tới 8,91 tỷ USD - cao nhất của quý I trong 5 năm qua. Nổi bật, theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bắc Ninh, Thái Nguyên và Bắc Giang đều lọt tốp các tỉnh hút FDI dẫn đầu cả nước.
 |
| Bắc Giang đón dòng vốn 270 triệu USD từ Foxconn, General Electric điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 216,9 triệu USD vào Bắc Ninh, Samsung điều chỉnh tăng vốn thêm 920 triệu USD tại Thái Nguyên |
Đặc biệt, tệp khách hàng này sẵn sàng chi số tiền lớn để thuê nhà ở, đồng thời đặt ra những yêu cầu khắt khe về vị trí, chất lượng tiện ích và không gian sống. Do đó, giá căn hộ cao cấp cho thuê tại các thành phố Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Yên và Thái Nguyên đều ở mức ngang ngửa, thậm chí cao hơn một số quận của Hà Nội.
Theo khảo sát thực tế một số dự án tại thành phố Bắc Ninh, giá thuê căn hộ Phoenix Tower (đường Lý Thái Tổ) hiện là 10 triệu/tháng cho loại căn 1 phòng ngủ, 12 triệu/tháng đối với căn 2 phòng ngủ và 17 triệu/tháng cho một căn 3 phòng ngủ. Thời điểm này, giá bán căn hộ Phoenix Tower dao động từ 850 triệu - 1,7 tỷ cho từng loại căn, do đó tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê lên tới 10-14%/năm.
Ở phân khúc cao hơn, dự án Vinhomes Bắc Ninh (ngã 6 Trần Hưng Đạo - Lý Thái Tổ) có khoảng giá thuê từng loại căn lần lượt là 11-14 triệu/tháng (1-1,5 phòng ngủ), 15-18 triệu/tháng (2 phòng ngủ), 20-22 triệu/tháng (3 phòng ngủ). Giá trị lợi nhuận của dự án này ổn định trong khoảng 8-9%/năm, giá thuê năm 2022 đã tăng mạnh 22-25% so với năm 2021.
o |
| Căn hộ đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe của các chuyên gia đều có mức giá thuê cao |
Tại thành phố Bắc Giang, các dự án thuộc phân khúc cao cấp như Bách Việt Lake Garden (đường Hoàng Quốc Việt), Saigontel Central Park (đường Nguyễn Văn Cừ) cũng được chào thuê từ 9-10 triệu đồng/tháng tùy loại căn, tính trên giá bán hiện tại khoảng 1,3-1,4 tỷ/căn thì tỷ suất lợi nhuận dao động 8-9%/năm.
Trong khi đó, dự án Tecco Elite City tại thành phố Thái Nguyên cũng có giá trị lợi nhuận từ việc cho thuê trong khoảng 8-9%/năm, trong khi giá trị một căn hộ rơi vào khoảng 1.2-1.6 tỷ/căn 2-3 phòng ngủ.
Thành phố Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) nổi bật với các dự án La Fortuna (đường Phạm Văn Đồng), The City Light (đường Nguyễn Tất Thành) và An Phú Residence (đường Phan Chu Trinh) với giá thuê dao động 10-13 triệu/tháng cho loại căn 2 phòng ngủ, giá trị căn hộ tương ứng 1,2-1,4 tỷ/căn, tỷ suất đầu tư được tính từ 9-11%/năm.
Đây là những mức lợi nhuận hấp dẫn nếu so sánh với các dự án chung cư cao cấp có nhiều người nước ngoài thuê tại Hà Nội như Vinhomes D’Capitale (Cầu Giấy), Golden Palace (Nam Từ Liêm), Royal City (Thanh Xuân)... Cụ thể, các căn hộ này có giá trị sinh lời chỉ 4-6%/năm trong khi giá bán khá cao: từ 3,1-6,3 tỷ cho một căn 1-3 phòng ngủ tại Vinhomes D’Capitale hay 3-4 tỷ loại căn 2-3 phòng ngủ tại Golden Palace.
Bài toán đầu tư tối ưu từ số vốn nhỏ
Có thể nói, căn hộ chung cư tại các vùng công nghiệp hiện là kênh đầu tư chiếm nhiều ưu thế. Cụ thể, chủ sở hữu có thể thu về dòng tiền ổn định từ việc cho thuê căn hộ với công suất lấp đầy cao (do sức cầu lớn trong khi nguồn cung còn hạn chế). Bên cạnh đó, việc đầu tư căn hộ phù hợp với tầm tài chính của số đông khách hàng bởi không đòi hỏi vốn quá lớn.
Với mức giá phổ biến trung bình từ 1,5-2,5 tỷ/căn, nhà đầu tư chọn mua sản phẩm sơ cấp sẽ được hưởng lợi từ tiến độ thanh toán linh hoạt và đòn bẩy tài chính. Thông thường, khách hàng chỉ cần bỏ ra khoảng 30% giá trị sản phẩm, tương đương 450-750 triệu để ký hợp đồng mua bán ngay. 70% số tiền còn lại, chủ đầu tư sẽ phối hợp với ngân hàng giải ngân cho vay với lãi suất ưu đãi 0% trong thời gian từ 12-24 tháng.
Nếu dự án bàn giao nhanh, nhà đầu tư có thể khai thác ngay từ việc cho thuê, thu nguồn lợi nhuận ổn định và dùng số tiền đó để trả lãi vay hàng tháng trong trường hợp không được hỗ trợ lãi suất.
 |
| Căn hộ ở tỉnh là sự lựa chọn khá “dễ thở” về tài chính cho các nhà đầu tư |
Không chỉ đầu tư cho thuê, căn hộ tại các tỉnh phát triển công nghiệp còn hàm chứa tiềm năng tăng giá tốt, hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp. Dẫn chứng thực tế, trong khoảng thời gian thị trường trầm lắng vì dịch bệnh, nhiều dự án tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Yên vẫn ghi nhận mức tăng giá đáng kể.
Theo đó, giá chuyển nhượng căn hộ Vinhomes Bắc Ninh đã tăng tới 17% tính từ năm 2020. Các tòa đã bàn giao tại dự án Tecco Elite City Thái Nguyên cũng tăng khoảng 10% so với năm 2021. Một số dự án như La Fortuna, The City Light, An Phú Residence, VCI Tower tại Vĩnh Yên giá tăng từ 16-20% trong vòng 2 năm.
Như vậy, tỷ lệ tăng giá căn hộ tại các khu vực này hoàn toàn có thể đạt được mức 8-10%/năm. Trong bối cảnh thị trường có nhiều chuyển biến mới, con số này dự báo sẽ còn tăng nhanh trong tương lai gần.
Thứ nhất, tốc độ đô thị hóa cao và lực lượng lao động tăng mạnh qua từng năm sẽ tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các khu vực kể trên.
Thứ hai, người dân tại các thành phố lớn đang có sự thay đổi ồ ạt về nơi sống, chuyển từ nhà mặt đất lên căn hộ chung cư để tận hưởng những giá trị tiện nghi, an toàn và hiện đại.
Thứ ba, hệ số đất tăng hàng năm, chi phí đền bù đất cao, “bão giá” vật liệu xây dựng là những yếu tố gia tăng áp lực lên các chủ đầu tư khi định hình khung giá bán. Nhu cầu cao cộng hưởng với chi phí đầu vào tăng tất yếu sẽ thúc đẩy giá chung cư tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc thiết lập mặt bằng giá mới.
Với bài toán lợi nhuận “vẹn cả đôi đường” khi mua căn hộ tại các tỉnh phát triển công nghiệp, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng dòng tiền vào sản phẩm triển vọng này. Hướng đầu tư này không mới nhưng hiện được đánh giá là thị trường “màu mỡ”, còn nhiều không gian và thời gian để phát triển mạnh.
