Mất nhà, mất đất khi vay nợ bằng hợp đồng mua bán đất giả tạo

Chủ nợ “thừa nước đục thả câu”

Vào tháng 8/2013, em rể của bà T. là ông N. mượn bà T., ông H. giấy tờ đất để thế chấp vay tiền. Ông N. nói ông, bà ra văn phòng công chứng làm thủ tục công chứng chuyển nhượng cho ông C., bà L. để cho ông N. vay 200 triệu đồng. Hai bên cam kết rõ mục đích ký hợp đồng để đảm bảo cho ông N. vay được tiền chứ không có việc mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, ngày 27/9/2014, ông C., bà L. làm thủ tục sang tên và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông C., bà L. đã nhiều lần đề nghị ông H., bà T. chuyển đi nơi khác và giao lại nhà đất.

Ngày 8/6/2015, bà T., ông H. có đơn khởi kiện độc lập yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 29/8/2013 và yêu cầu hủy phần điều chỉnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông C., bà L. vì hợp đồng giả tạo.

Do nhu cầu cấp thiết, nhiều người đã vay nợ và ký hợp đồng mua bán đất đai giả tạo (Ảnh minh họa).

Bản án sơ thẩm quyết định: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 179 ký giữa hai bên. Đến phiên phúc thẩm, TAND tỉnh tuyên hủy bản án sơ thẩm do tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ để làm rõ có sự liên quan giữa những hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, vụ việc đang được tòa án tiếp tục xử lý.

Việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất làm đảm bảo để vay tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro với người đi vay và cho các bên tham gia hoặc liên quan đến giao dịch. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn diễn ra rất phổ biến. Việc làm rõ vấn đề pháp lý của hai hợp đồng trên có ý nghĩa quan trọng đối với bên cho vay, bên vay và trong thực tiễn giải quyết những tranh chấp đối với các giao dịch cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng bất động sản.

Thủ đoạn, mánh khóe của chủ nợ

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Vũ Văn Biên - Công ty Luật TNHH An Phước cho biết, hiện tại, ông cùng đồng nghiệp cũng đang hỗ trợ giải quyết một vụ việc có nội dung tương tự như sự việc trên.

Qua hai trường hợp, luật sư Biên nhận định rằng, chủ nợ trong các vụ việc cũng đã có tìm hiểu một số quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Thứ nhất là theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai 2013”.

Thứ hai là theo quy định liên quan đến “Giao dịch dân sự vô hiệu giả tạo” ở Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Luật sư Vũ Văn Biên - Công ty Luật TNHH An Phước.

Do đó, chủ nợ đã lập một hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng. Đồng thời, họ sẽ soạn thảo sẵn một văn bản viết tay, ghi nhận số tiền chuyển giao, số tiền nợ, thời gian phải trả nợ… Trong trường hợp này, giao dịch dân sự thực chất lại là giao dịch do các bên xác nhận bằng giấy viết tay, còn giao dịch có công chứng được lập ra chỉ để tránh cho việc người nợ trốn nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất hay là hợp đồng giả tạo (nhưng vẫn đúng về hình thức, nội dung điều khoản theo luật định).

Nếu có tranh chấp và khởi kiện tại tòa án, dù tuyên dưới hình thức giao dịch nào đi chăng nữa, những trường hợp như của bà T., nếu thuận lợi nhất, tòa sẽ tuyên giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bà T. vẫn phải chuyển trả lại 200 triệu đồng (trường hợp bà T. có được 200 triệu hoặc hơn ngay khi Bản án có hiệu lực để chuyển giao) và bên kia phải giao trả lại sổ. Còn nếu không, bà T. vẫn sẽ mất sổ đỏ, nếu không có tiền trả.

“Chủ nợ họ cầm đằng “chuôi”, trong trường hợp xấu nhất, họ mất 200 triệu đồng nhưng mất tiền đã có GCNQSDĐ của người vay nợ rồi. Còn người vay nợ, tình huống xấu nhất là mất sổ đỏ hoặc là mất cả sổ và tiền. Chưa kể đến việc khởi kiện để tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu là cả một quá trình gian nan, vất vả, tốn thêm chi phí, thời gian, công sức”, Luật sư Vũ Văn Biên nhận định.

Chủ nợ đã lợi dụng các văn phòng công chứng để lập một hợp đồng mua bán đất đai giả tạo (Ảnh minh họa).

Đồng thời, Luật sư Biên lưu ý rằng, thông qua một số vụ việc đều cho thấy, chủ nợ đã “cố ý” thiết lập một hợp đồng CNQSDĐ với một số nội dung sơ sài, chỉ đáp ứng đủ về nội dung, hình thức để tránh sau này không bị tòa án tuyên vô hiệu về mặt hình thức, nội dung bắt buộc cần có gây bất lợi cho người vay nợ.

(Còn tiếp)